(최신, 양도소득세) 위치, 면적 등이 달라서 그 ‘토지’에는 ‘매매사례가액’을 적용할 수 없습니다.

안녕하세요, 세금사례 연구가 이호성 세무사입니다.

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오늘은 토지 매매사례가액 관련 양도소득세 사례 1건을 소개해 드립니다.

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3개월 전인 2021년 11월에 조세심판원 결정이 있었어요.

​A씨는 2012년에 상속으로 나대지를 취득하였고, 2019년에 양도한 후 그 취득가액을 위 상속개시일로부터 약 6개월 전에 거래된 위 토지 인근에 소재한 다른 대지의 매매가액으로 계산하여 양도소득세를 신고 · 납부했습니다.

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과세관청은 A씨가 2012년의 상속 당시 상속세 신고를 하지 아니한 것을 확인하고, 상속세 결정(과세미달)을 하면서 상속재산 중에서 위 토지를 ｢상속세 및 증여세법｣상 보충적 평가방법에 따른 평가액(개별공시지가)을 적용하였고,

​A씨가 제출한 양도소득세 신고내용을 검토한 결과, 비교대상으로 정한 인근 대지(아래 심판결정문에서는 “비교대상토지”라고 표현해요)가 A씨가 양도한 토지의 위치 · 면적 등과 상이하여 그 매매사례가액으로서 부적정할 뿐 아니라 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당하는 것으로 보아, A씨가 신고한 매매사례가액을 부인하고,

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위 상속세 과세미달 결정에서 적용한 평가액(개별공시지가)을 양도소득세 취득가액으로 계산하여 2020년에 A씨 앞으로 가산세를 더한 2019년귀속 양도소득세 납세고지서를 보냈어요. ​소급감정 이슈만 제외하면 아래 포스팅과 매우 유사하죠?

(최신, 양도소득세, 소급감정) 몰랐으니까, 세금이 이렇게 많이 나올 줄 몰랐으니까!

이에 불복하여 심판청구를 제기한 A씨에게 과세관청은 “A씨가 비교대상으로 삼은 인근 대지는 A씨 양도 토지와 약 ○백m 정도 떨어져 있고, 그 면적 및 모양 등이 동일하지 않으며, 개별공시지가에 많은 차이가 있을 뿐 아니라

 

그 지상건물을 신축할 경우 건물의 방향이 달라질 수 있는 등 해당 대지의 매매사례가액을 A씨 양도 토지의 시가로 적용하기는 부적정하므로, A씨가 신고한 취득가액을 부인하고 개별공시지가를 취득가액으로 계산하여 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.” 라고 주장했습니다. 과연 조세심판원의 결정은 어땠을까요?

​① ｢상속세 및 증여세법｣ 및 같은 법 시행령 규정은 상속세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 현재의 시가에 따르고, 평가기준일 전후 6개월 이내의 기간 중 상속재산과 면적 · 위치 · 용도 · 종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매사례가액이 있는 경우에는 이를 시가로 본다고 정하고 있음

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② (중략) A씨 양도 토지와 A씨가 비교대상을 삼은 대지는 직선거리로 약 ○백m, 반경 약 ○백m 이내에 위치하고 있고, 그 면적 · 용도 · 모양 등을 감안할 때, 서로 동일하지 않거나 유사하지 아니하다고 단정하기는 어려우며,

​③ 상속개시일 현재 A씨 양도 토지의 개별공시지가가 비교대상토지보다 높고, 상속개시일부터 1개월 전 비교대상토지에 설정된 근저당권의 채권최고액이 해당 비교대상토지의 매매사례가액보다 높은 것으로 확인되며,

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④ 관련 법령인 ｢소득세법 시행령｣ 규정이 2020년 2월 11일에 대통령령 제30395호로 개정(｢상속세 및 증여세법｣ 규정에 따라 세무서장등이 결정 · 경정한 가액이 있는 경우 그 결정 · 경정한 가액으로 한다)되기 이전에 A씨의 토지가 양도되었음

출처 : 국세청, ‘2020 개정세법 해설’ 책자

⑤ 위와 같은 사정 등을 감안할 때, A씨가 양도한 토지의 취득가액으로 신고한 그 인근에 소재한 비교대상토지의 매매사례가액을 부인할만한 합당한 이유가 없어 보임

 

⑥ 따라서 과세관청이 A씨가 신고한 매매사례가액을 부인하고 ｢상속세 및 증여세법｣상 보충적 평가방법에 의한 가액을 취득가액으로 계산하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 있다고 판단됨

​A씨는 위와 같은 결정으로 양도소득세 납세고지서 부과취소에 성공했습니다.

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매매사례가액이 2개 이상일 때, 그 평균값을 사용할 수 있나요? 아래 포스팅을 봐 주세요.

(최신, 양도소득세) 유사매매사례가액의 평균값을 적용해도 됩니다.

(양도소득세, 부당행위계산) 토지에 ‘매매사례가액’을? 사례가액 2건의 ‘평균값’을 적용해

세상에나 토지도 매매사례가액 적용이 가능한가요? 네, 가능한 경우도 있습니다. 오늘 사례가 그렇죠?

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그럼, 토지는 언제나 늘 항상 매매사례가액 적용할 수 있는 것인가요? 아뇨, 꼭 그렇지는 않습니다. 오늘 사례처럼 결정내용 ①, ② 요건을 일단 충족해야 하고, 그 다음 상황들도 살펴봐야 해요. 예를 들면, 결정내용 ③~④ 같은 사정들 말입니다. 2020년 2월 11일 세법개정도 놓치면 안 될 거예요.

 

 

“ 설마 그것까지 세금 매기겠어?

네, 그것까지 세금 매깁니다 ”

 

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