(최신, 취득세) 폐가(廢家)라고요? ‘주택부수토지’만 있어도 주택수에 포함됩니다.

안녕하세요, 세금사례 연구가 이호성 세무사입니다.

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오늘은 2020년 8월 12일에 세법개정 前의 ｢지방세법｣이 적용된 취득세 사례 1건을 소개해 드리려 해요.

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지지난 달인 2021년 12월에 조세심판원 결정이 있었어요.

출처 : 2020.8.11.자 행정안전부 카드뉴스 ‘부동산대책 관련 지방세법 어떻게 달라지나요?’

오늘 소개해 드릴 것은 2020년 7월 10일 이전 매매계약 체결분이어서, 1세대 3주택 이하를 소유한 경우 주택유상취득 특례세율 1~3%가, 1세대 4주택 이상 소유한 경우 4%가 각 적용되는 시절의 취득세 사례입니다.

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‘어? 1세대 4주택인데 취득세율이 왜 12%가 아니예요?’ 라는 질문에 미리 답을 드리고 시작해요.

​A씨는 2020년 8월에 아파트를 취득한 후, 주택 유상취득세율​(A씨의 경우는 1천분의 10)을 적용하여 취득세 등을 신고 · 납부했습니다. 4주택 이상 보유에 따른 취득세율을 적용하지 않았다는 얘기예요.

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약 1년 후인 2021년에 과세관청은 A씨가 위 아파트를 취득함으로써 하여 ｢지방세법｣ 규정에 따른 ‘1세대 4주택 이상’이 되었다고 보아 A씨 앞으로 다주택자 취득세율(1천분의 40)을 적용하여 산출한 세액에서 A씨가 이미 납부한 세액에 가산세를 더한 취득세 등 납세고지서를 보냈어요.

​A씨가 위 아파트 취득 당시, 건축물대장에는 주택으로 등재되어 있으나, 사실상 폐가로 장기간 방치된 주택 건물과 그 부수토지를 소유하고 있었다고 합니다. 오늘은 이 부동산이 취득세 세율을 판단할 때, 주택수에 포함되는지 여부가 쟁점이예요.

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과세관청은 “｢지방세법 시행령｣ 규정에 따르면, 주택의 부속토지만을 소유하더라도 주택을 취득한 것으로 본다고 규정되어 있고, 해당 토지 소재의 지방정부는 해당 토지를 주택의 부속토지로 보아 개별주택가격을 산정하고 주택분 재산세 등을 부과하였는바,

​A씨는 해당 토지를 비롯한 3개의 주택을 소유한 상태에서 위 아파트를 취득하여 ‘1세대 4주택 이상’이 되었다 할 것이므로 과세관청이 A씨에게 취득세 등을 부과한 처분은 정당하다.” 라고 주장했어요.

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A씨가 불복하여 심판청구를 제기했는데, 과연 조세심판원의 결정은 어땠을까요?

​① 지방세법령에서 주택이란 세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 건축물과 그 부속토지를 말한다고 규정하고 있는데, 위 건축물은 건축물대장에 주택으로 등재되어 있을 뿐 A씨가 제출한 사진 등을 보면

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② 벽체와 출입문 등이 제 기능을 할 수 없을 정도로 크게 훼손되어 있고, 그 부속토지인 해당 토지에는 잡초들만 무성하게 자라고 있음을 볼 때, 위 건축물은 A씨가 위 아파트를 취득하기 전에 이미 주택으로서 기능을 완전히 상실하였다고 보는 것이 타당하다고 할 것인바,

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③ 과세관청이 위 건축물의 부속토지인 해당 토지를 주택으로 보아 A씨가 위 아파트를 취득하여 1세대 4주택 이상이 되었다고 하여 취득세 등을 부과한 처분은 잘못이 있다고 판단됨

​A씨는 위와 같이 인용결정을 받아 1세대 4주택 이상으로 본 세금부과를 막는데 성공했습니다.

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한 가지 의아하게 여길 만한 것이 있습니다. “OK! 주택건물이 폐가라는 것은 알겠다. 그런데, 해당 토지는 분명히 주택부수토지가 맞지 않나? 그럼 아래 세법 규정상 A씨는 1세대 4주택자가 맞다!” 과세관청 입장에서 이렇게 주장할 수 있을 것 같아요.

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｢지방세법 시행령｣ (2020년 8월 12일에 대통령령 제30939호로 개정되기 전의 것)

제22조의2 (1세대 4주택 이상 주택의 범위)

① 법 제11조제4항제2호에서 “대통령령으로 정하는 1세대 4주택 이상에 해당하는 주택”이란 국내에 주택(법 제11조제1항제8호에 따른 주택을 말한다. 이하 이 조에서 같다)을 3개 이상 소유하고 있는 1세대가 추가로 취득하는 모든 주택을 말한다. 이 경우 주택의 공유지분이나 부속토지만을 소유하거나 취득하는 경우에도 주택을 소유하거나 취득한 것으로 본다.

​조세심판원 역시 위 결정일로부터 불과 2주 전에는 ‘1세대 4주택의 취득에 해당하는지 여부를 판단함에 있어서는 주택의 부속토지만 소유한 경우도 그 주택을 소유한 것으로 보아 주택수를 계산하여야 하는 것(조심 2020지3578, 2021.11.23.)’이라고 심판결정(기각)을 한 사실도 있고요.

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그렇다면, 이 의문에 대한 해답은 결정내용 ②에서 찾아야 한다고 봅니다. 공부상의 용도보다 우선하는 사실상의 용도 측면에서 위 토지를 주택부수토지라고 인정하지 않았다는 것이죠, 이 이유가 아니면 심판결정이 이해되지 않으니까요.

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끝으로, 그깟 공부(대장)이 뭐 그리 중요하다고 A씨가 현장 사진을 다 제시했음에도 불구하고 과세관청은 매정하고 가혹하게 세금을 매겼냐고요? ‘폐가가 맞다면 세금적인 측면에서는 건축물대장, 토지대장 등 관련 공부를 미리미리 정리하는 것이 훨씬 좋다’ 라는 말씀으로 사례소개를 마칩니다.

 

“ 설마 그것까지 세금 매기겠어?

네, 그것까지 세금 매깁니다 ”

 

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