(양도소득세, 부당행위계산) 토지에 ‘매매사례가액’을? 사례가액 2건의 ‘평균값’을 적용해요?

안녕하세요, 세금사례 연구가 이호성 세무사입니다.

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오늘은 토지양도에 매매사례가액이 시가로 적용된 양도소득세 사례 1건을 소개해 드립니다.

 

작년인 2020년 11월에 대법원의 선고가 있었어요.

​A씨는 2012년에 B회사를 설립하고 B회사의 1인 단독주주이자 대표이사로 재직하였는데, 그로부터 1개월 후에 A씨는 지목이 전과 과수원인 토지를 취득하여 해당 토지와 관련하여 다가구주택에 관한 건축허가를 2013년에 받았습니다. 아마 지목변경을 했겠죠?

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그리고 A씨는 위 토지에 대해 총 12개 필지로 분할한 다음, 위 토지 전체를 B회사에게 매도(※ 어? 특수관계인 간의 매매거래로군요)했고, 약 1개월 후에 B회사는 제3자에게 위 토지 중 일부를 매도했어요.

​그로부터 약 4년 후인 2017년에 과세관청이 A씨에 대한 양도소득세 실지조사를 실시한 결과, ‘A씨가 위 토지를 B회사에게 시가보다 낮은 가격에 양도했다’ 라고 판단하여 A씨 앞으로 가산세를 더한 2013년귀속 양도소득세 고지서를 보냈습니다.

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과세관청은 왜 저가양도했다고 보았을까요? A씨가 위 토지를 판매하고 1개월 후에 B회사가 제3자에게 위 토지 일부를 매도했다고 말씀드렸죠? 이 2가지 매매에서 가격차이가 났던 것인데요

​과세관청은 A씨로부터 토지를 매수했던 B회사가 제3자에게 매도한 위 토지 중 일부의 1㎡당 양도가액을 A씨에게 적용할 시가라고 판단했던 것입니다. 이렇게 A씨 앞으로 ○억 원짜리 납세고지서가 날아갔죠.

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A씨가 불복하여 심판청구를 제기했고, 조세심판원은 “A씨로부터 위 토지를 매수한 B회사가 양도한 다른 분할필지에 대한 양도사실이 A씨의 위 토지 양도일로부터 3개월 이내에 존재하므로

​그 양도가액을 반영하여 과세표준 및 세액을 경정하라.” 고 결정하여 과세관청은 이를 반영하여 일부 세액이 감액되었습니다. 그러나 이 역시 승복하지 못한 A씨는 행정소송을 제기하면서 이렇게 주장했어요.

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“내가 B회사에게 매도한 양도가액과 B회사가 제3자에게 양도한 가액의 차이가 3억 원 이하이고 시가의 5% 미만이므로 부당행위계산 부인대상이 아니다.” 라고 하면서

​“나는 B회사에게 위 토지 전체를 양도했는데, B회사는 제3자에게 위 토지의 일부만을 양도했으므로 이를 비교대상으로 보는 매매사례라고 할 수 없다.” 라고 주장했습니다.

 

또, A씨는 “과세관청은 매매사례가액이 둘 이상인 경우로 보아 평균값을 계산한 것으로 보이는데, 내가 양도한 날로부터 가장 가까운 날의 B회사 양도가액 1건만을 기초로 시가를 산정해야 한다.” 라고도 주장했어요.

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​법원은 과연 어떤 판결을 했을까요? (인근 유사토지의 개별공시지가를 고려하지 않았다는 쟁점은 소개를 생략할게요)

​① (전략) A씨가 B회사에 양도한 위 전체 토지의 양도가액은 1㎡당 ○○원인 반면에 B회사가 양도한 위 일부 토지의 양도가액은 1㎡당 ○○원이어서 A씨가 B회사에 양도한 위 전체 토지의 양도가액은

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② A씨가 B회사 아닌 제3자에게 양도할 수 있었던 가액보다 현저히 낮은 가액으로 볼 수 밖에 없고, B회사는 ｢소득세법｣상 부당행위계산 조항의 적용을 받는 A씨의 ‘특수관계인’에 해당하며 A씨도 이를 인정하고 있음

​③ (중략) 위 전체 토지는 다가구주택의 개발을 위한 건축허가를 받은 상태였고, 위 전체 토지는 위와 같은 건축을 위해 12필지로 분할되었고, 각각의 건물을 위한 ○개 부분의 토지가 제3자에게 양도되었으며,

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④ A씨가 B회사에 위 전체 토지를 양도한 시기와 B회사가 제3자에게 토지를 양도한 시기가 크게 차이나지 아니하고, A씨로서는 B회사를 통하지 아니하고도 제3자에게 위 전체 토지를 분할한 토지를 직접 양도할 수 있었던 것으로 보이며,

​⑤ 달리 B회사에 양도한 후 다시 제3자에게 양도할 만한 특별한 사정은 없어 보이고, A씨가 B회사에 위 전체 토지를 양도하고 B회사가 제3자에게 각각의 토지를 양도함으로써

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⑥ A씨는 제3자에게 직접 위 전체 토지를 양도할 때보다 양도소득세와 관련하여 상당한 이익을 얻었던 것으로 보이며, A씨가 B회사에 양도한 위 전체 토지의 시가와

​⑦ B회사가 제3자에게 양도한 토지의 시가를 위 전체 토지의 면적으로 환산한 시가와의 차액은 3억 원 이상이고, 전체 시가의 100분의 5 이상에도 해당하며, (중략)

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⑧ A씨가 B회사에 위 전체 토지를 양도한 때로부터 B회사가 제3자에게 그 토지 일부를 양도할 때까지 한 달 동안에는 그 토지의 가격이 변동될 만한 특별한 요소가 없었던 것으로 보이고,

​⑨ A씨가 B회사에 대한 위 양도대금의 적정성을 증명하기 위하여 제출한 각 감정평가서는 위 양도일로부터 4년 넘게 지난 시점에 A씨의 일방적 의뢰로 작성된 것인 데다가,

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⑩ 그 평가기준시점이 B회사의 제3자에 대한 토지의 양도일과 같은 날임에도 별다른 근거 없이 다른 필지 토지 부분의 가액을 실제 거래가액보다도 훨씬 낮게 평가하고 있는 등 객관성 · 합리성이 떨어지는 사정 등을 고려하면,

​⑪ A씨가 B회사에 위 전체 토지를 낮은 가액에 양도한 것은 위 전체 토지의 양도소득에 대한 조세 부담을 부당하게 감소시킨 경우에 해당하므로 부당행위계산 부인의 대상이 됨

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⑫ (중략) A씨가 양도한 토지와 B회사가 양도한 토지의 면적 · 위치 · 용도가 상당히 유사한 데다, 모두 같은 도로에 접하고 있는 공통점이 있으므로 B회사가 제3자에게 양도한 토지는 위 전체 토지와 위 시가 계산상 ‘해당 재산 또는 유사한 다른 재산’에 해당한다고 봄이 타당함

​⑬ 다만, ｢상속세 및 증여세법 시행령｣ 규정에 의하면, 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의하여야 함에도 과세관청은 A씨가 B회사에 위 전체 토지를 양도한 날을 전후하여

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⑭ 2개의 양도행위를 평균하여 1㎡당 양도가액을 산정하였으나, A씨가 B회사에 위 전체 토지를 양도한 날로부터 가장 가까운 날에 B회사가 양도한 가액만을 기준으로 시가(양도가액)을 산정하면 과세관청이 산정한 1㎡당 양도가액을 상회하고, (※ 과세관청의 잘못을 바로잡으려고 보니까 A씨가 오히려 세금을 더 내야 할 상황이 된다는 말입니다)

​⑮ 납세의무자가 세법의 규정에 의해 부담하는 납세의무를 확정짓는 절차로서 과세관청이 그 과세표준과 세액을 구체적으로 산출, 결정하게 되는 과정에 있어 과세관청의 계산방식 등에 잘못이 있다 하더라도

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⑯ 그와 같이 하여 부과고지된 세액이 원래 해당 납세의무자가 부담하여야 할 정당세액의 범위를 넘지 아니하는 결과로 되고, 그 잘못된 방식이 과세단위와 처분사유의 범위를 달리하는 정도의 것이 아니라면 그 정당세액 범위 내의 부과고지처분이 위법하다 하여 취소할 것은 아닌바(대법원 1992. 7. 28. 선고 91누10695 판결 등 참조),

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⑰ 가장 가까운 1건의 토지 양도만을 기준으로 산정한 위 전체 토지의 양도가액이 과세관청이 과세처분의 근거로 삼은 위 전체 토지의 양도가액의 범위 내에 있는 이상 이와 같은 사정만으로 해당 과세처분이 위법하다고 볼 수는 없음

​A씨는 3심 모두 과세관청에게 패소했습니다.

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포스팅 제목처럼 2가지 예외가 모두 드러난 사례라고 볼 수 있을 듯 해요. 그래서 당연히 오늘 사례 하나를 갖고 일반화하여 다른 사례에 적용하기는 어렵다는 말씀을 드려요.

오늘 사례에서 과세관청의 잘못이 결과적으로 인정되었다는 이유만으로 그것이 올바른 것일 수 없기 때문입니다.

​경험적으로 많은 경우에 있어서 아파트와는 다르게 토지의 경우, 인근 토지의 매매사례가액이 적용되지 않는 것이 일반적이라고 할 수 있습니다. 하지만, 오늘은 같은 토지가 분필된 경우였죠?

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게다가 A씨의 양도시점과 비교대상인 B회사의 양도시점이 불과 1개월 차이밖에 나지 않았고, 그 사이에 토지의 가격이 변동될 만한 특별한 요소조차 없었기에 마치 ‘해당 재산의 매매가액’과 같은 매매사례가액이 시가로 적용되었네요.

​두 번째 예외로서 매매사례가액이 2건 이상 존재할 때에는 평가일로부터 가장 가까운 1건만이 시가로 적용되는 것이 세법규정입니다. 이건 원칙이냐 예외냐 하는 문제가 아닌 규정이예요.

※ 간혹 제 블로그의 포스팅 제목만 보시고 저에게 이 부분에 대한 질문 주시는 분들이 계시더라고요.

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그럼에도 3심 법원 모두가 평균값을 인정해 주었죠? 판결내용 ⑮, ⑯에 어려운 그 이유가 나오는데요, 어려운 말 빼고 요약하면 ‘잘못 세금계산되었어도 납세자에게 유리하게 과세처분했으니 결론적으로 적법하다’ 는 것입니다.

​아이고, 그럼 납세자에게 유리하기만 하면 세법규정을 어겨가면서 매매사례가액 2건 이상의 평균값을 적용할 수 있을까요?

 

​이 질문을 과세관청에서 근무하시는 세무공무원 분에게 말씀하시면 그 답은 쉽게 구하실 수 있을 거예요.

 

 

“ 세무사를 알아두는 것이

생활의 지혜입니다 ”

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