(양도소득세) 공동상속주택은 다른 주택 양도할 때 ‘주택수’에서 제외하죠?

안녕하세요, 세금사례 연구가 이호성 세무사입니다.

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오늘은 공동상속주택 관련 주택수 계산이 문제된 양도소득세 사례 1건을 살펴보려 해요.

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작년인 2023년 12월에 대법원 판결이 있었어요.

​A씨는 위와 같이 배우자 사망으로 상속받은 ㉢주택을 2019년에 양도하고, ㉡주택을 ｢소득세법 시행령｣에서 정한 ‘공동상속주택’에 해당한다고 보아 ㉢주택이 ‘1세대 1주택’이라고 판단했습니다.

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그래서 A씨는 양도소득세 신고에서 1세대 1주택 비과세 특례 규정에 따라 양도소득세 ○천만 원을 신고했는데, 이듬해인 2020년에 과세관청은 ‘㉡주택은 ｢소득세법 시행령｣상 1세대 1주택 특례가 적용되는 선순위 상속주택 또는 공동상속주택에 해당하지 아니한다’ 라고 하면서

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양도소득세를 다시 계산한 다음, 본세 ○억 원에 신고불성실가산세 ○천만 원과 납부지연가산세 ○백만 원을 더한 2019년귀속 양도소득세 납세고지서를 A씨 앞으로 보냈어요. 단순한 계산으로, A씨가 이미 신고 · 납부한 세금의 13배가 넘는 어머어마한 세금폭탄이 떨어졌습니다.

​이에 불복한 A씨는 심판청구 후 행정소송을 제기하면서 “나와 내 자식이 ㉡주택을 50%씩 공동상속받았으나, 내 자식이 ㉡주택에 거주하고 있으므로 ｢소득세법 시행령｣ 규정에 따라 ㉡주택은 내 자식의 소유주택이다.

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그렇다면 ㉢주택 양도 당시 나는 ㉢주택만을 보유한 것이 되므로, 1세대 1주택 비과세 규정 적용대상이다.” 라고 주장했어요. 먼저, 오늘 쟁점이 되는 어려운 세법 규정을 짚어보겠습니다. 규정 가운데 생략하는 내용이 꽤 많아요.

​｢소득세법 시행령｣ 제155조(1세대1주택의 특례) : 현행 규정

② 상속받은 주택(괄호 생략)과 그 밖의 주택{(괄호 생략) “일반주택”이라 한다}을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다. <동거봉양 합가 특례 규정 시작> 다만, 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 1세대인 경우에는 1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 직계존속(괄호 생략)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침에 따라 2주택을 보유하게 되는 경우로서 합치기 이전부터 보유하고 있었던 주택만 상속받은 주택으로 본다(이하 제3항 (중략) 에서 같다)<동거봉양 합가 특례 규정 끝>.(각 호 규정 생략)

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③ 제154조제1항을 적용할 때 공동상속주택(괄호 생략) 외의 다른 주택을 양도하는 때에는 해당 공동상속주택은 해당 거주자의 주택으로 보지 아니한다. 다만, 상속지분이 가장 큰 상속인의 경우에는 그러하지 아니하며, 상속지분이 가장 큰 상속인이 2명 이상인 경우에는 그 2명 이상의 사람 중 다음 각 호의 순서에 따라 해당 각 호에 해당하는 사람이 그 공동상속주택을 소유한 것으로 본다.

1. 당해 주택에 거주하는 자

2. 삭제

3. 최연장자

​상속받은 3채의 주택들 가운데, ㉠주택을 이미 양도했으니 이제 ㉡주택과 ㉢주택 이렇게 2채가 남았죠? 그 중에 ㉡주택은 A씨가 절반, 그의 자녀가 절반을 각 상속받았는데, 그의 자녀가 거주하고 있으니 위 규정대로라면 다른 ㉢주택을 양도할 때 ‘A씨의 주택으로 보지 않는 것’이 올바른 세법해석 맞잖아요.

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자, 과연 결과는 어땠을까요? (㉢주택은 상속받은 것이 아니라 실제로는 A씨의 재산이라는 주장과 가산세 면제 주장은 소개를 생략해요)

​① (전략) ｢소득세법 시행령｣ 제155조 제3항 규정은 상속으로 상속인들이 주택을 공동으로 소유하게 된 경우에도 주택수를 계산할 때 공유자 전원이 각각 1주택을 소유하는 것으로 보는 불합리함을 제거하기 위한 데 그 입법취지가 있음

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② 한편 위 동거봉양 합가에 관한 비과세 특례규정(제155조 제2항 단서)은 ｢소득세법 시행령｣ 제155조 제3항에도 그대로 적용된다고 규정하고 있음

​③ ｢소득세법 시행령｣ 제155조 제3항은 상속개시 당시 상속인과 피상속인이 별도의 독립한 세대를 구성하고 있음을 전제로 한 규정으로서, 동거봉양 합가에 관한 위 제155조 제2항 단서의 특례규정이 적용되는 경우 등 특별한 사정이 없는 한

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④ 상속개시 당시 이미 1세대 2주택 이상이어서 양도소득세 비과세 대상인 1세대 1주택에 해당하지 않는 경우에까지 적용된다고 볼 수 없으므로, 상속개시 당시 피상속인과 1세대를 구성하는 상속인이 공동으로 상속받은 주택은 ｢소득세법 시행령｣ 제155조 제3항의 ‘공동상속주택’에 해당하지 않는다고 보아야 함 (후략)

​A씨는 3심 모두 과세관청에게 패소했습니다.

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다른 주택을 양도하고 양도소득세를 계산할 때, 여러 사람이 공동으로 상속받은 주택을 주택수 계산에서 제외하는 세법규정의 취지를 법원은 뭐라고 설명하고 있나요?

상속주택을 공동으로 상속받으면 양도소득세 주택수 계산의 원칙은 ‘공동 소유자 각자가 그 주택을 소유한 것으로 본다’는 것입니다. 하지만, 단독으로 상속받은 주택 1채랑 일반 주택 1채를 갖고 있다가 그 일반 주택을 양도하면 1세대 1주택으로 보아 양도소득세를 계산하죠?

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똑같은 상속주택 1채를 여러 사람이 공동으로 취득했다면, 단독상속주택과 형평을 맞추기 위해 공동취득자들 중 1명을 지정해서 그 1명만의 소유상속주택으로 보는 것이 ｢소득세법 시행령｣ 제155조 제3항의 취지라고 판결내용 ①은 설명하고 있습니다.

​그런데, 이 규정은 어디까지만 적용한다는 겁니까? 맞습니다, ‘상속개시 당시 상속인과 피상속인이 별도의 독립한 세대를 구성하고 있음을 전제로’ 하므로, ‘상속개시 당시 이미 1세대 2주택 이상’이라면 원천적으로 적용불가능하다’는 거예요. 딱 1가지 예외가 있습니다.

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｢소득세법 시행령｣ 제155조 제2항 단서에서 ‘동거봉양 합가’ 특례에 해당하면 그 예외가 적용되는데, A씨는 피상속인(사망한 그의 배우자) 소유 1주택, 상속인(그의 자녀) 소유 1주택의 경우가 아니었으니, 그 예외가 적용될 수 없어요.

​A씨가 “｢소득세법 시행령｣ 제155조 제3항에는 ‘동일세대원으로부터 상속받은 경우에는 적용되지 않는다’는 배제규정이 없다.” 라고 주장해 봤지만, 동거봉양 합가 특례 규정에서 명시적으로 ‘제3항에서 같다’는 명문규정을 두었다 등을 이유로 인정받지 못했습니다.

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양도소득세 측면에서 상속주택, 공동상속주택이 있을 때 세금전략을 어떻게 수립해야 하는지 그리고 만약 고인이 사망하시기 전에 제대로 준비하지 못한 경우라면 또 어떻게 차선책을 모색하여 대응해야 하는지를 고민하게 해 준 사례였네요.​

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오늘 사례와 비슷한 세금사례들을 같이 보시죠.

(양도소득세) 2017년 2월 3일 이후에 ‘(소수지분) 공동상속주택 2채 이상’ 상속받으면, 주택수

(최신, 양도소득세) 비록 3주택을 소유했지만, ‘일시적 1세대 2주택 비과세’ 규정이 적용되어야

 

 

“ 사례는 참고사항일 뿐,

성급한 일반화는 금물! ”

 

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