(양도소득세) 2017년 2월 3일 이후에 ‘(소수지분) 공동상속주택 2채 이상’ 상속받으면, 주택수 어떻게 계산해요?

안녕하세요, 세금사례 연구가 이호성 세무사입니다.

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오늘은 공동상속주택 관련 양도소득세 사례 1건을 보려 해요.​​

오늘 사례를 보시는 어떤 분은 아마도 ‘이야~ 과세관청이 아직도 이걸 세금매기고 있네’ 이러실 듯 하고, 반대로 또 어떤 분은 ‘2017년 세법개정으로 이 과세는 너무나 당연한데, 왜 불복청구 하는거야?’ 하실 것이라고 예상해 봅니다.​

작년인 2021년에 국세청의 심사결정이 있었어요.

​A씨는 2012년에 ㉠주택을 취득했고, 2018년에 그의 아버지가 사망하여 상가, ㉡아파트, ㉢오피스텔, ㉣다세대주택을 그의 어머니와 그의 동생과 함께 각 1/3 지분씩 취득했습니다. 위 상가는 주택수에서 포함되는 건물은 아니었어요.​

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그리고 2019년에 A씨와 그의 어머니, 동생은 ㉣다세대주택을 양도(예정신고 완료)하고, 같은 해에 A씨는 ㉠주택을 양도한 후 1세대 1주택(일시적 1세대 2주택) 비과세 규정을 적용하여 양도소득세를 신고했습니다.

※ 상속개시 당시 A씨와 그의 아버지가 별도 세대를 구성했다는 데에 양 측 간의 다툼은 없어요.

​과세관청이 2020년에 ㉠주택 양도에 따른 실지조사를 실시한 결과, ㉠주택이 1세대 1주택(일시적 1세대 2주택) 비과세 대상에 해당하지 않는다고 보아 가산세를 더한 양도소득세 납세고지서를 A씨에게 보냈어요.

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이에 A씨가 이의신청을 거쳐 심사청구를 제기하자, 과세관청은 “｢소득세법 시행령｣이 규정한 공동상속주택의 소수지분권자에 대한 특례는 공동상속주택이 오직 1주택인 경우에 적용되는 규정이다.

​그런데 A씨는 ㉠주택 양도 당시 공동상속주택으로 ㉡아파트와 ㉢오피스텔의 각 1/3 지분을 보유한 상태였으므로 ｢소득세법 시행령｣ 규정에 따라 공동소유자 각자가 그 주택을 소유한 것으로 보아야 한다.​

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따라서 ㉠주택은 1세대 1주택 양도소득세 비과세 특례의 적용 대상이 될 수 없다.” 라고 주장했어요. 과연 과세관청의 주장이 맞았을까요?

​① (전략) 공동상속주택이 있는 경우 우선 ｢소득세법 시행령｣ 규정에 따라 그 공동상속주택을 해당 거주자의 주택으로 볼 수 있는지를 판단한 후, ｢소득세법 시행령｣의 각 특례에 해당되어 1세대 1주택의 비과세 규정을 적용할 수 있는지를 판단하면 충분함

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② ｢소득세법 시행령｣이 2017년 2월 3일에 개정되어 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 공동상속주택을 소유한 경우에는 선순위 공동상속주택 1채에 대하여만 위 소유자 판정 기준이 적용되게 되었다고 하더라도,

(양도소득세) 공동상속주택 3채 중 1채는 폐가(廢家), 1채는 우리 형 것이니, 남은 1채에 대해 ‘일

③ 이는 위 1채를 제외한 나머지 공동상속주택에 대하여 ｢소득세법 시행령｣이 적용되어 위 공동상속주택을 각 상속인들의 소유로 본다는 의미에 불과함​(대법원 2020. 11. 12. 선고 2020두46042 판결 참조)

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④ (중략) ｢소득세법 시행령｣ 규정에 의하면 공동상속주택 중 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 선순위 상속주택은 ㉡아파트임

​⑤ 그런데 ｢소득세법 시행령｣ 규정은 상속지분이 가장 큰 상속인의 경우에는 그 공동상속주택을 소유한 것으로 본다고 하고, 상속지분이 가장 큰 상속인이 2명 이상인 경우에는 해당 주택 거주자, 최연장자의 순서에 따라 주택 소유자로 의제하는 사람을 결정함

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⑥ ㉡아파트는 A씨와 그의 어머니, 동생이 각 1/3 지분씩 상속받았고 해당 주택에 거주하면서 최연장자인 사람은 어머니이므로, ㉡아파트는 어머니 소유로 보아야 하고 A씨의 주택으로 보지 아니함 : 이 결정내용으로 오늘 사건은 끝이 난 셈입니다

​⑦ 선순위 상속주택인 ㉡아파트를 제외한 나머지 소수지분 보유주택인 ㉢오피스텔은 ｢소득세법 시행령｣이 정하는 공동상속주택으로서 A씨의 주택으로 보지 아니하는 주택에 해당하지 않고, 원칙으로 돌아가 ㉢오피스텔은 A씨의 소유 주택으로 봄

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⑧ (중략) A씨는 국내에 ㉠주택 1채만을 소유하고 있다가 2019년에 ㉠주택을 양도하기 전인 2018년에 상속으로 ㉢오피스텔을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 되었으나, ㉠주택을 취득한 날(2012년)부터 1년 이상이 지난 후

​⑨ 상속주택 ㉢오피스텔을 취득(2018년)하였고, 상속주택을 취득한 날부터 3년 이내에 ㉠주택을 양도(2019년)하였으므로, ㉠주택은 1세대 1주택에 해당하고 그 양도소득에는 비과세 특례가 적용됨

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⑩ 위와 같은 사정에 따르면 ㉠주택 양도소득에 1세대 1주택 양도소득세 비과세 특례 적용을 배제한 양도소득세 부과처분은 위법함

​A씨는 위와 같이 인용결정을 받아 세금부과취소에 성공했습니다. 국세청이 공개한 오늘 심사결정례의 제목은 바로 ‘공동상속주택이 있는 경우 소득세법 시행령 제155조 제3항과 제1, 2, 4 내지 6항을 중복적용할 수 있음’ 입니다.

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제가 생각한 과세관청의 잘못된 판단은 여기서 기인한다고 봐요. 제 마음대로 오늘의 과세관청 생각을 추측해 보겠습니다.

A씨가 어머니와 동생과 함께 ㉡아파트, ㉢오피스텔, ㉣다세대주택을 공동상속받았다? 아하, 상속주택이 2채 이상이네~ 그럼 A씨가 ㉠주택 양도 당시 보유한 주택은 ㉡아파트 1채, ㉢오피스텔 1채까지 합쳐서 A씨는 3주택자다!

※ 이미 양도한 ㉣ 다세대주택을 보유주택수에서 제외하는 ‘선순위 1주택’으로 보았을 가능성은 없다고 저는 생각해요.​​

2017년 개정 ｢소득세법 시행령｣의 “1채만”의 함정에 빠진 나머지, ㉡아파트가 A씨 어머니 소유의 상속주택일 뿐, A씨의 보유주택수에 포함되지 않는다는 결정내용 ⑥을 놓친 것이죠. 그만큼 어려운 규정이다 이렇게 정리해야 그나마 마음이 편할 것 같습니다.

​오늘 사례의 사실관계와는 다르게, 결코 쉽지 않은 부분이 바로 ‘상속개시 당시 피상속인과 동일세대 여부에 따라 판단이 달라지는지’ 하는 것입니다. 바로 아래 포스팅 사례에서 과세관청의 유권해석과 다른 불복사례의 결론이 서로 다르다는 말씀도 드렸었죠.

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오늘 사례(별도 세대), 바로 아래 사례(동일 세대)와 그리고 그 아래 사례(동일 세대)까지 3건을 놓고 비교해 보아도 여전히 헷갈리네요. 이런 측면 때문에, 판례나 결정례를 볼 때 사실관계와 과정을 생략한 채 절대로 결론만 챙겨보아서는 안 되는 것입니다.

 

“ 약은 약사에게,

세금은 세무사에게 ”

 

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