(법인세, 비사토) 대지조성 공사만 끝나면, ‘착공’한 거 맞죠?

안녕하세요, 세금사례 연구가 이호성 세무사입니다.

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오늘은 비사업용 토지 관련 법인세 사례 1건을 보려 해요.

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작년인 2021년에 국세청의 과세전적부심사결정이 있었습니다.

​부동산업 / 부동산개발 및 매매업을 영위하는 A회사는 2018사업연도 법인세를 신고하면서 분양으로 소유권이전등기한 ○○개 필지의 토지 등 양도소득에 대한 법인세를 추가로 납부했습니다.

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그로부터 약 3개월 후에 A회사는 위 토지가 비사업용 토지로 잘못 판단하여 위와 같은 토지 등 양도소득 법인세를 과다하게 신고했으니, 해당 법인세를 되돌려달라고 경정청구 했어요.

그러자 과세관청은 위 토지가 ‘건설에 착공한 토지’로 비사업용 토지에 해당하지 않는다고 보고, A회사의 경정청구를 인용하여 법인세를 환급결정했습니다. 그런데 사건은 여기서 끝나지 않아요.

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2020년에 감사원이 국세청에 대한 감사를 실시한 결과, 위 토지가 ‘건설에 착공한 토지’에 해당하지 않아 비사업용 토지가 맞다고 보아 부당하게 환급된 법인세를 추징하라는 처분지시를 하게 됩니다.

​그래서 과세관청은 2021년에 A회사 앞으로 과세예고통지서를 보냈고, 이에 A회사가 과세전적부심사청구를 제기하자, 과세관청 즉 감사원은 이렇게 주장했어요.

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“위 토지는 A회사가 대지조성 공사 완료 후 건축물(주택) 건설에는 착공하지 않은 상태로 양도한 것으로, A회사는 2018년 1월에 이미 주택건설사업자 등록이 말소되어 단독주택 ○○호 이상의 주택건설을 시행할 수 없는 법적 지위에 있었다.” 라고 하면서

이상 출처 : 감사원, 감사보고서 ‘국세 경정청구 처리실태’, 2021년

또한, “건축공정상 일련의 행정절차도 받지 않았으므로, ‘건설에 착공한 토지는 건축물 건설에 착공한 경우’라고 명시하고 있는 사정 등에 비추어 볼 때 대지조성공사를 했다는 사실만으로 건물신축을 위한 실질적인 착공을 하였다고 보기는 어렵다.” 라고 주장했습니다.​

 

과연 국세청의 결정은 어땠을까요?

​① (전략) 사회 통념상 특정 토지에서 건물을 신축하기 위한 공사에 ‘착공’하였다고 인정하기 위해서는, 건물을 착공하기 위하여 필요한 준비 행위, 즉 토지의 측량이나 지반조사, 건물신축 도급계약의 체결, 기존 건물의 철거나 착공 신고서를 제출하는 것만으로는 부족하고,

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② (중략) 신축할 건물을 유지할 수 있는 최소한의 정도로 부지를 파내는 정도의 굴착공사나 터파기공사에 착수하는 경우에 비로소 공사에 ‘착공’하였다고 볼 수 있다 할 것이므로,

​③ (중략) 해당 토지에서 굴착공사 등과 같은 토목공사를 포함하여 건설공사가 시작된 경우를 의미하고, 특별한 사정이 없는 한 건물을 신축하기 위한 착공에 필요한 준비 작업을 하는 경우까지 포함한다고 보기는 어렵다고 해석함이 타당함

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④ (중략) A회사가 위 토지에 수행한 상하수도, 전기통신, (경계선)옹벽 공사 등은 대지조성공사에 해당하고, 그 외 주택건설을 위한 굴착공사나 터파기공사에 착수한 사실이 없는 등 여러 사정을 고려할 때,

​⑤ 위 토지는 건설에 착공한 토지에 해당한다고 보기는 어려운바, ｢법인세법｣상 비사업용 토지에 해당한다고 봄이 타당함

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⑥ 다만, ｢법인세법｣ 규정에 의하면, ｢지방세법｣에 따른 재산세 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지에 대하여는 비사업용 토지에 해당하지 않는데, 위 토지 중 일부 필지에는

​⑦ 2018년자로 사용승인된 건축물(관리동과 경비동)이 건축되어 있고, 지방자치단체의 회신내용에 따르면 2019년 이후 재산세가 별도합산대상으로 과세된 것으로 확인되는바, 이는 ｢법인세법 시행령｣ 및 같은 법 시행규칙에 의한

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⑧ ‘지상에 건축물이 정착되어 있지 아니한 토지를 취득하여 사업용으로 사용하기 위해 건설에 착공한 토지’에 해당한다고 보이는바, 해당 부분을 비사업용 토지에서 제외​​하여 그 과세표준과 세액을 경정하는 것이 타당해 보임(조심2020서2815, 2020.12.11. 결정 참조)

​A회사는 과세예고통지되었던 세금 중 일부가 감액된 법인세 납세고지서를 받았을 것입니다. 고지서 수령 후 추가적인 불복청구도 가능해요. 어떻든, 무서운 감사원 감사지적 중에 일부분은 극복해냈죠?

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A회사가 일부 채택결정을 받기는 했지만, 전반적으로는 기각결정이라고 봐야 할 것입니다. ｢법인세법｣에서 정한 토지 등 양도소득 법인세에 해당하지 않으려면, 최소한 ‘착공’을 해야 하는데, 어디까지를 ‘착공’으로 보는지를 알 수 있었네요.

​참고로 위 감사원 감사보고서에 나오는 다른 비사업용 토지 판정사례들을 소개해 드리면서 사례소개를 마칩니다.

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그런데요...... 결정내용 ④를 보아하니 굴착이나 터파기공사를 시작하기만 하면 ‘착공’으로 인정받아서 토지 등 양도소득 법인세를 적법하게 안 낼 수 있을 것 같은데, 왜 회사들이 이것 하나를 제대로 못해서 안내도 될 법한 세금을 내는 것일까요?

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“ 사례는 참고사항일 뿐,

성급한 일반화는 금물! ”

 

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