(양도소득세, 장기임대주택 감면) ‘임대주택 호수에 지분비율을 곱하는’ 세법은 재산권을 침해하는 규정입니다.

안녕하세요, 세금사례 연구가 이호성 세무사입니다.

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오늘은 ‘임대주택의 호수 산정’이 문제된 양도소득세 사례 1건을 살펴보려 해요.

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지지난 달인 올해 1월에 대법원 판결이 있었습니다.

​A씨와 B씨를 포함하여 총 5명은 1995년 지방정부에 주택임대업 등록, 1997년 세무서에 공동임대사업자로 사업자등록을 했습니다. 또, 1997년에 총 ○○세대의 아파트를 신축하여 이를 임대주택으로 하여 장기임대하다 2020년이 되어서 위 아파트를 ○백억 원에 양도했습니다.

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A씨는 위 아파트 지분 2.7%를, B씨는 위 아파트 지분 4.8%를 각 소유하고 있었기에, 두 사람은 각각 양도소득세를 신고하면서 ｢조세특례제한법｣ 제97조에 따른 장기임대주택에 대한 양도소득세 감면을 신청했어요. 양도소득세는 “0원”이고, 농어촌특별세만 각각 수 천만 원대의 세금이었습니다(이 경우 양도세 감면을 적용받으면 그 세액의 20%를 농특세로 내야 해요).

​세금감면은 과세관청이 반드시 점검하겠죠?

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2021년이 되어서 과세관청이 위 5명에 대한 양도소득세 세무조사를 실시하고, 위 아파트 ○○호수에 A씨와 B씨의 각 지분비율을 곱한 호수가 위 ｢조세특례제한법｣에서 정한 ‘5호’ 미만이어서 감면요건을 충족하지 못한 것으로 보았어요(※ 불복하지 않은, A씨와 B씨를 제외한 나머지 3명은 ‘5호’ 이상 감면요건을 충족한 것으로 짐작됩니다)

​그래서 과세관청은 A씨와 B씨 앞으로 각 양도소득세 납세고지서를 보냈고, 두 사람은 심판청구를 거쳐 행정소송을 제기했습니다. 똑같은 공동임대사업자의 지위임에도 불구하고, 소유 지분비율 때문에 결과적으로 3명은 요건 충족, 나머지 A씨와 B씨는 요건 미충족이었으니 두 사람의 심정이 이해되시죠?

​이쯤에서 ｢조세특례제한법｣ 규정이 무엇인지 짚어보겠습니다.

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｢조세특례제한법｣ 제97조(장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면)

① 대통령령으로 정하는 거주자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 국민주택(이에 딸린 해당 건물 연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 2000년 12월 31일 이전에 임대를 개시하여 (중략) 다만, ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 또는 ｢공공주택 특별법｣에 따른 건설임대주택 중 5년 이상 임대한 임대주택과 (중략) 및 10년 이상 임대한 임대주택의 경우에는 양도소득세를 면제한다.

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｢조세특례제한법 시행령｣ 제97조(장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면)

① (중략) 이 경우 임대주택을 여러 사람이 공동으로 소유한 경우에는 공동으로 소유하고 있는 임대주택의 호수에 지분비율을 곱하여 호수를 산정한다.

​A씨와 B씨는 위 ｢조세특례제한법 시행령｣에서 정한 ‘공동으로 소유하고 있는 임대주택의 호수에 지분비율을 곱하여 호수를 산정한다’는 부분에 대해 문제를 제기했어요.

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즉, 2019년 2월 개정 때 신설된 위 ‘호수 산정’ 규정은 그 달성하고자 하는 목적이 불분명하고, 시행에 유예기간을 두지 않아 피해를 최소화하지 못하는 등, 과잉금지의 원칙에 반하여 A씨와 B씨의 재산권을 침해한다고 주장한 것입니다.

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자, 과연 두 사람은 어떤 판결을 받았을까요? (신뢰보호 원칙, 위임입법 한계일탈 및 가산세 감면의 정당한 사유 관련 부분은 소개를 생략합니다)

​① (전략) 위 ｢조세특례제한법｣ 및 2019년에 개정된 위 시행령 조항은 일정 기간 소형 임대주택의 공급을 촉진하여 무주택 서민의 주거생활 안정을 도모함과 동시에, 주택 건설 경기를 활성화하고자 장기임대주택에 양도소득세 감면 혜택을 준 것임(대법원 2017. 8. 18. 선고 2014두42254 판결 참조)

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② 이러한 입법 취지에 비추어 보면, 입법자는, 공동소유하고 있는 임대주택을 임대하는 경우에 단독소유로 5호 이상의 임대주택을 임대하는 경우와 동등한 정도의 소형임대주택의 공급을 촉진하여 그 양도소득세 감면 필요성을 인정할 수 있는 범위를 정할 필요성이 있고,

​③ 이를 공동 소유하고 있는 임대주택의 호수에 지분비율을 곱하여 호수를 산정하는 방식으로 정하는 것이 현저히 불합리하다고 보기 어려워 입법재량의 범위를 벗어나지 않았다고 보아야 할 것이므로,

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④ 위 2019년 개정 시행령 조항이 헌법이 보장하는 재산권의 본질적인 내용을 침해한다고 볼 수 없음 (중략) 그 입법 목적이 명확하고, 임대주택이 공동사업자의 합유에 속하여 합유자의 권리가 임대주택 전부에 미친다거나,

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⑤ 지분의 처분에 제한이 따른다고 하더라도, 이는 소유의 형태에 따른 민사법적 효과에 불과하므로, 지분비율에 따라 호수를 산정하는 것이 부적절하다고 보기 어려움 (후략)

​A씨와 B씨는 3번의 재판에서 모두 과세관청에 패소했습니다. 두 사람 모두 수 억 원대의 양도소득세를 납부해야만 해요.

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이번 사건보다 이전 시점인 2017년에 대법원이 위에 소개해 드린 ｢조세특례제한법 시행령｣이 개정되기 전의 규정에 대해 ‘임대주택의 호수를 산정하는 방법에 관해서는 아무런 규정을 두고 있지 않았다’는 문제를 지적했던 적이 있습니다(판결내용 ①에 나오는 판결).

출처 : 2019 개정세법 해설(국세청)

​위와 같은 대법원 판결 전에는 과세관청이 자체 유권해석(내부 예규)으로 ‘호수 산정’을 해 오다가, 위 판결 이후인 2019년에 ｢조세특례제한법 시행령｣에 ‘이 경우 임대주택을 여러 사람이 공동으로 소유한 경우에는 공동으로 소유하고 있는 임대주택의 호수에 지분비율을 곱하여 호수를 산정한다’는 규정을 신설했거든요.​

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위와 같은 전사가 있었으니, A씨와 B씨의 불만이 아예 근거가 없다고는 볼 수 없습니다. 그럼에도 불구하고 두 사람이 아파트(임대주택)를 양도한 것은 언제였죠? 그렇습니다, 2019년에 개정된 ｢조세특례제한법 시행령｣ 규정이 시행되고 있는 2020년이예요.

​바뀐 세법 규정이 너무나 명확해서 A씨와 B씨가 그것을 뒤집는 것이 현실적으로 녹녹치는 않았네요. 오늘 사례와 매우 비슷한 사례로 2023년 11월에 제1심 지방법원이 선고했던 종합부동산세 사건이 있습니다(항소제기 없었기에 그대로 확정).​

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1주택과 다른 1주택의 50% 지분을 소유한 원고의 소유 주택수는 분명히 1.5주택이라고 할 수 있어요. 그런데 과세관청이 ‘조정대상지역 내 2주택 소유자’의 종부세율을 적용해서 과세하자, 이에 불복했던 사건입니다.

​이 사건 역시 ｢종합부동산세법｣에 ‘1주택을 여러 사람이 공동으로 소유한 경우 공동 소유자 각자가 그 주택을 소유한 것으로 본다’ 고 명확히 규정하고 있다는 강력한 이유때문에 원고가 패소하고 말았어요.

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공동소유의 주택 수를 계산할 때 어떤 세법은 ‘호수 × 지분비율’로 하고, 또 어떤 세법은 ‘공동 소유자 각자가 그 주택을 소유’로 하죠? 해당 세법규정의 입법취지에 따라 (그때그때) 다르다고 보아야 할 것입니다.

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오늘 말씀드린 양도소득세, 종합부동산세 두 사건의 공통점이라고 한다면, ‘공동소유주택에 대한 세법에서의 취급’ 그리고 ‘세법 규정의 막강한 위력’을 확인할 수 있었던 사건이라고 평가할 수 있을 것 같습니다.

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오늘 사례와 비슷한 세금사례들을 같이 보시죠.

(최신, 양도소득세) 공동소유 임대주택의 주택 수 계산 그리고 임대료 증액 제한 기준 또 그리고

(최신, 종합부동산세, ’19~’21년분만 해당) 공동상속주택의 ‘소유 지분율이 20%’를 어떻게 판

 

 

“ 사례는 참고사항일 뿐,

성급한 일반화는 금물! ”

 

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