(취득세, 다주택 중과세) ‘자기앞수표’를 줬으니까, 계약금 지급일자가 명백히 증명됩니다.

안녕하세요, 세금사례 연구가 이호성 세무사입니다.

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오늘은 다주택 중과 관련 취득세 사례 1건을 보려 해요.

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작년인 2023년 12월에 대법원 판결이 있었습니다.

​오늘 사례를 제대로 알기 위해 관련 세법 규정을 먼저 보도록 하겠습니다.

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2020년 8월 12일 이후부터는 유상거래로 취득하는 ‘조정대상지역 內 1세대 3주택 이상’인 주택의 취득에 대하여 취득세 중과세를 적용합니다. 취득세율을 표준세율에 중과기준세율의 400%를 더한 세율(12%)로 해요. 취득세에 따라 부과되는 지방교육세와 농어촌특별세도 같이 증가하겠죠?

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그런데, 아래와 같은 경과규정을 두어서 증빙서류로 확인되는 매매계약일자가 언제인지에 따라 중과세율이 적용되거나 또는 적용되지 않도록 정했어요. 그 취지는 2020년 7월 10일에 발표된 중과 규정이 그 날 이전에 매매계약을 체결한 사람들의 신뢰를 저버리지 않도록 하기 위해서 입니다.

​｢지방세법 시행령｣ (2020년 8월 12일에 법률 제17473호로 개정된 것) 부칙

제6조(법인의 주택 취득 등 중과에 대한 경과조치) (전략) 2020년 7월 10일 이전에 주택에 대한 매매계약(공동주택 분양계약을 포함한다)을 체결한 경우에는 그 계약을 체결한 당사자의 해당 주택의 취득에 대하여 종전의 규정을 적용한다. 다만, 해당 계약이 계약금을 지급한 사실 등이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우에 한정한다.

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2020년 7월 10일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급했다고 증명하면, 조정대상지역 3주택 이상 중과취득세율 12%를 적용받지 않습니다. 그러면, 오늘의 사례로 가 보시죠!

​2020년에 A씨는 조정대상지역에 있는 주택을 ○억 원에 위와 같은 경과로 취득하고 ‘조정대상지역 內 1세대 3주택 이상’에 해당한다고 보아 취득세율 12%를 적용한 취득세, 지방교육세 및 농어촌특별세 합계 ○천만 원을 신고 · 납부했습니다.​

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그로부터 9일 후에 A씨는 위 ｢지방세법 시행령｣ 부칙 적용으로 12%가 아닌 표준세율 4%가 올바른 취득세율이라고 주장하며 경정청구하였으나, 과세관청은 ‘객관적인 금융거래내역’을 확인할 수 없다면서 거부했어요.

출처 : 한국조폐공사

 

이에 불복한 A씨는 심판청구 후 행정소송을 제기하면서 “계약금 ○천만 원 중 ○천만 원을 2020년 7월 7일에 발행된 자기앞수표로 지급하였으므로 위 부칙규정에 따라 취득세 중과세율 12%를 적용해서는 안 된다.” 라고 주장했습니다.

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또, “위 부칙 단서의 ‘증빙서류’를 반드시 ‘금융거래내역’으로 제한하여 해석하여야 할 법령상 근거가 없고, 2020년 7월 10일 이전에 계약금 전부를 지급할 것을 요구하고 있는 것도 아니다.” 라고도 주장했어요.​

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제1심 행정법원은 A씨의 주장이 맞다면서 원고승소 판결했는데요 과연 제2심 고등법원과 대법원의 판단도 같았을까요?

​① A씨가 제출한 매매계약서나 매도인 작성 영수증은 공인중개사의 입회 없이 계약당사자가 작성한 서류로서 언제나 사후에 작성할 수 있는 서류이며, A씨는 위 매매계약을 2020년 7월 31일에야 신고하였는바, 이러한 사정과 더불어 위 부칙조항의 문언, 구조 및 취지, 실질과세의 원칙, 공평과세의 원칙 등에 비추어 볼 때,

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② (중략) 2020년 7월 8일 계약금을 지급한 사실 등이 다른 증빙자료에 의하여 확인되지 않는 한, 처분문서의 증명력에 관한 법리(대법원 2002. 5. 24. 선고 2000다72572 판결 등)를 그대로 적용할 수는 없음

③ (중략) 공증 등을 통해 작성일이 확인된 것도 아니며, A씨는 2020년 7월 31일에야 위 매매계약을 신고하였는데, 위 매매계약서 초안을 교부한 자료 등도 전혀 존재하지 않음. (중략) 계약금을 모두 지급하기 전에 계약금 일부만을 받고 계약서를 작성하는 것은 거래의 경험칙상 매우 이례적임

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④ (중략) A씨는 계약 당일 매도인에게 계약금 ○만 원을 지급하고자 하였으나, 매도인이 거액의 금액을 가지고 다니기가 불편하다기에 우선 ○만 원을 2020년 7월 8일 당일에 자기앞수표로 지급하고, 나머지 ○만 원은 2020년 7월 20일 계좌로 입금하였다는 취지로 주장 내지 진술하여 왔는데 위 주장 내용 자체가 납득하기 어려운 내용인데다가 모순적이기까지 함

​⑤ (중략) 2020년 7월 7일에 발행된 여러 자기앞수표 중 위 수표만을 계약금의 일부로 지급한다는 것도 매우 이례적이고, 매도인은 제1심에 증인으로 출석하여 위 매매계약 체결 경위, 계약금을 지급받은 경위 등에 관하여 증언하였는데, 그 증언 내용이 구체적이지도, 일관되지도 않음

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⑥ 위 자기앞수표가 2020년 7월 7일 발행된 것이라는 사정만으로 2020년 7월 8일 매도인에게 계약금 일부로 지급되었음을 뒷받침한다고 보기 어렵고, 그 밖에 이를 인정할 만한 자료가 전혀 없음

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⑦ (중략) A씨가 들고 있는 매매계약서, 자기앞수표 및 영수증을 포함하여 제1심 및 당심(항소심)에 제출된 증거나 자료만으로는 위 매매계약이 2020년 7월 10일 이전에 체결되었음을 확인할 수 없고, 그 밖에 과세관청의 거부처분에 어떤 위법이 있다고 보기 어려움

​과세관청이 제2심 고등법원에서 결론을 뒤집는데 성공했고, 대법원은 심리불속행기각 판결하여 사건은 확정되었습니다. 3번의 재판에서 납세의무자인 원고와 과세관청인 피고 모두 소송대리인을 선임하여 다투었는데, 최종 승자는 과세관청이었어요.

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세금문제에서 날짜가 중요한 판단요소인 경우가 정말로 많이 있습니다. 차용증, 계약서 등을 정말로 그 날짜에 작성했냐 아니면 나중에 날짜를 소급해서 작성했냐 하는 문제로 다투는 사례가 빈번해요.

응? 자기앞수표는 발행일자가 명확한 그야말로 찐 금융거래자료 아닌가?

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이렇게 생각하시는 분이 계실 수도 있습니다. 하지만, 계좌이체내역과 대등한 금융거래자료일 수는 없을 거예요. 물론 7월 7일에 발행된 A씨의 자기앞수표가 매도인 통장에 입금된 날이 7월 10일 이전이었다면 A씨 주장이 인정되었겠죠, 하지만 결론은 그렇지 않았습니다.

​그렇다면, 7월 7일자 수표발행 사실만 갖고는 그게 7월 10일 이전에 A씨로부터 매도인에게 넘어갔다는 것이 증명되었다고 보기는 어렵다는 판결이었어요. 게다가 판결내용 ⑤를 보면, A씨의 7월 7일 발행 자기앞수표가 딱 1장이 아니라는 것이죠?​

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｢부동산 거래신고 등에 관한 법률｣에 따라 거래계약의 체결일부터 30일 이내에 부동산 거래사실을 신고하면 됩니다. 그렇다면, 판결내용 ①에 나온 ‘2020년 7월 31일에야 신고’라는 판시내용은 ‘7월 10일 이전에 계약하고 계약금 지급했는지 여부에 대한 판단’으로 좁혀서 보시면 되겠네요.

​또, 판결내용 ③의 ‘계약금을 모두 지급하기 전에 계약금 일부만을 받고 계약서를 작성하는 것은 거래의 경험칙상 매우 이례적’이라는 부분은 존재할 수 없는 불가능한 상황이라는 의미는 아닙니다.​

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실제로, 맨 뒤에 소개해드린 다른 사례들에서는 계약금 일부만 받고 계약서를 작성한 경우가 존재합니다. 다만, 오늘 사례의 A씨가 다른 서류로 증명했다면 인정되었을 수 있으나, A씨가 그렇게 하지 못한 것 뿐이죠.

​제1심 행정법원은 ‘A씨가 제출한 매매계약서의 계약일이 2020년 7월 10일 이전인지에 대해 다소 의심이 들 수도 있다’ 면서도, (1)매매계약서 (2)자기앞수표 (3)매도인 작성 영수증에 대해 ‘그 기재 내용을 부정할 만한 분명하고도 수긍할 수 있는 반증은 없다’라고 판단했습니다.

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1심에서 매도인이 법원에 증인으로 출석해서 한 진술 중 “나는 일부러 A씨하고 둘이 작당을 해서 날짜를 조작해서 그것은 양심껏 아니다.”라는 부분이 인상적이었어요. 행정법원은 ‘그 증언의 신빙성을 쉽사리 부정하기는 어렵다’라고 보았습니다.

하지만, 제2심 고등법원은 달랐죠? ‘다른 증빙자료에 의하여 확인되어야 한다’ 라는 정반대의 판단을 했어요. 공인중개사님의 입회도, 매매계약서 공증​(다른 목적 없이 매매계약서만을 공증하는 경우가 흔하다고 하긴 어렵겠죠?)도 없고 주택거래신고 또한 7월 31일에 된 사정 등을 이유로요.

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수표지급으로 날짜를 증명하려면 어디까지 증명해야 하는지를 고민하게 해 준 오늘의 사례였어요.​

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오늘 사례와 비슷한 세금사례들을 같이 보시죠.

졸저 '당신의 세무사와 직접 전화통화하고 있습니까?' p.73~74

 

(최신, 취득세, 다주택 중과세) 계약금을 현금으로 줬다고요? 그럼 ‘부동산거래계약신고필증’

 

 

“ 세무사를 알아두는 것이

생활의 지혜입니다 ”

 

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