(양도소득세, ’13년중 신축주택) ‘주민등록’ 요건은 형식적인 것에 불과하죠?

안녕하세요, 세금사례 연구가 이호성 세무사입니다.

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3월은 법인세 신고의 달입니다. 국세청 보도자료를 소개해 드리고 시작할게요.

출처 : 국세청 홈페이지

3월의 첫 근무일인 오늘은 ｢조세특례제한법｣에서 정한 ‘신축주택 양도소득세 과세특례’ 규정 관련 사례 1건을 살펴보려 해요.

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최근 뜨거운 양도소득세 이슈 중 하나는 ‘다주택자가 2009년 3월 16일부터 2012년 12월 31일까지의 기간 중 취득한 조정대상지역 內 주택을 2018년 4월 1일 이후에 양도한 경우의 다주택 중과세율 적용 및 장특배제 여부’입니다.

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2023년 6월 제2심 고등법원의 원고 승소 판결 이후 기획재정부가 기존의 과세관청 입장을 바꾸어 중과세율 적용 대상이 아니라고 작년 12월에 유권해석을 새로 발표했거든요. 그 해석에는 ‘2023.12.26.이후 결정 · 경정하는 분부터 적용’이라고 되어 있지만, 세무사님들의 생각은 다르겠죠?

위 내용에 해당하는 양도세 문제가 있으신 분들을 찾는 많은 세무사님들의 광고를 온라인과 오프라인에서 어렵지 않게 볼 수 있습니다. 저도 세무사니까 똑같이, 해당 주택을 양도하신 분들을 꼭 모시고 싶어요! ^_^​

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3개월 전인 2023년 12월에 대법원 판결이 있었습니다.

우선, 오늘 사례에서 등장하는 ｢조세특례제한법｣ 규정을 살펴볼게요.

​｢조세특례제한법｣ 제99조의2(신축주택 등 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례)

① 거주자 또는 비거주자가 대통령령으로 정하는 신축주택, 미분양주택 또는 1세대 1주택자의 주택으로서 취득가액이 6억 원 이하이거나 주택의 연면적(공동주택의 경우에는 전용면적)이 85제곱미터 이하인 주택을 2013년 4월 1일부터 2013년 12월 31일까지 ｢주택법｣ 제54조에 따라 주택을 공급하는 사업주체 등 대통령령으로 정하는 자와 최초로 매매계약을 체결하여 그 계약에 따라 취득(2013년 12월 31일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우를 포함한다)한 경우에 해당 주택을 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 양도소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하고, 취득일부터 5년이 지난 후에 양도하는 경우에는 해당 주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 해당 주택의 양도소득세 과세대상소득금액에서 공제한다. 이 경우 공제하는 금액이 과세대상소득금액을 초과하는 경우 그 초과금액은 없는 것으로 한다.

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｢조세특례제한법 시행령｣ 제99조의2(신축주택 등 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례)

② 제1항을 적용할 때 다음 각 호의 신축주택등은 제외한다.

4. 제1항제9호에 따른 오피스텔을 취득한 자가 다음 각 목의 모두에 해당하지 아니하게 된 경우의 해당 오피스텔

가. 취득일부터 60일이 지난 날부터 양도일까지 해당 오피스텔의 주소지에 취득자 또는 임차인의 ｢주민등록법｣에 따른 주민등록이 되어 있는 경우. 이 경우 기존 임차인의 퇴거일부터 취득자 또는 다음 임차인의 주민등록을 이전하는 날까지의 기간으로서 6개월 이내의 기간은 기존 임차인의 주민등록이 되어 있는 것으로 본다.

나. ｢공공주택 특별법｣ 제4조에 따른 공공주택사업자 또는 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제5조에 따른 임대사업자(취득 후 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제5조에 따른 임대사업자로 등록한 경우를 포함한다)가 취득한 경우로서 취득일부터 60일 이내에 임대용 주택으로 등록한 경우

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→ 가목과 나목 모두에 해당하지 않는 오피스텔을 감면에서 제외한다는 대통령령 규정입니다. 그렇다면 가목 또는 나목 중 1가지 요건을 충족하면 특례적용이 가능하겠죠?

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※ 이 특례조항의 대상이 되는 주택에는 오피스텔 외에 ‘자기가 건설한 주택’과 같은, 다른 종류의 주택도 있습니다. 위 대통령령 제99조의2 제1항 제1호부터 제8호까지 정하고 있고, 오피스텔은 제9호에 규정되어 있어요.

출처 : 개정세법 해설 2014, 국세청, 342쪽

​역시 세법규정, 특히 ｢조세특례제한법｣ 규정은 어느 것 하나 쉽지 않죠? 게다가 세금을 깎아 주는 규정은 그 요건이 더더욱 까다롭기도 하고요.

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그것은, 2013년의 기간 중에 취득한 주택에 대해 양도소득세 특별혜택을 주려는 취지의 규정임에는 틀림이 없다는 말이기도 합니다. 그러면 오늘의 사례로 가 보시죠!

​A씨는 2013년 4월에 오피스텔 분양계약을 체결하고 같은 해 9월에 취득한 다음, 해당 오피스텔에서 거주하였습니다. 그 후에는 위 오피스텔을 임대하다가 2021년에 양도했어요.

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A씨는 위 오피스텔 양도에 따른 양도소득세를 신고하면서 위에서 말씀드린 ｢조세특례제한법｣상 양도소득세 특례규정 적용대상이라고 보아 ‘취득일로부터 5년간 발생한 양도소득금액 ○천만 원’을 과세대상 소득에서 차감하여 세금을 계산했습니다.​

A씨가 양도소득세를 신고 ‧ 납부하고 약 6개월 후에 과세관청은 A씨가 위 ｢조세특례제한법｣에서 정한 ‘임차인의 주민등록’ 요건을 충족하지 못했다고 판단하여 A씨 앞으로 가산세를 더한 양도소득세 납세고지서를 보냈어요. A씨가 이미 냈던 세금의 2배 넘는 금액이 고지되었습니다.

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이에 불복한 A씨가 이의신청, 심판청구를 거쳐 행정소송을 제기하면서 “위 규정에서 주민등록을 요구하는 것은 오피스텔이 주거용으로 사용된 사실을 확인하기 위한 형식적 수단일 뿐이고 그 목적은 오피스텔을 주거용으로 사용하게 하기 위한 것인데,

​위 오피스텔의 임차인이었던 국가기관인 □□연구원은 ｢주민등록법｣상 주민등록 대상자가 아니어서 주민등록을 하지 않았을 뿐, □□연구원의 기관장이 위 오피스텔을 주거용으로 사용한 사실이 인정된다.” 라고 주장했어요.

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A씨가 임대를 준 위 오피스텔의 임차인으로 국가기관인 □□연구원이 있었는데, 연구원이라는 국가기관 그 자체는 제아무리 주민등록을 하고 싶어도 도저히 할 수가 없죠? 세금감면요건이 문제된 오늘 사례의 판결은 과연 어땠을까요?

​① (전략) □□연구원이 위 오피스텔을 임차한 기간에는 해당 오피스텔에 임차인의 ｢주민등록법｣에 따른 주민등록이 되어 있지 않았고, A씨가 임대사업자로서 해당 오피스텔을 임대용 주택으로 등록하지도 않았으므로,

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② 해당 오피스텔은 ｢조세특례제한법 시행령｣ 제99조의2 제2항 제4호의 가목이나 나목 모두에 해당되지 않는 경우에 해당하여, 관련 규정에 따라 양도소득세 과세특례적용 대상에서 제외된다고 봄이 타당함

​③ (중략) ｢조세특례제한법 시행령｣ 제99조의2 제2항 제4호 규정은 (중략) 주민등록은 하지 아니하였으나 실제 주거용으로 사용한 경우의 오피스텔을 ｢조세특례제한법 시행령｣ 제99조의2 제2항 제4호의 과세특례적용 제외대상에 해당하지 않는 것으로 해석할 여지가 없음

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④ 결국 해당 오피스텔이 ｢조세특례제한법｣ 제99조의2 신축주택 등 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례대상에 해당하지 않는 것으로 보아 양도소득세를 경정고지한 과세관청의 처분은 적법함

​A씨는 3심 모두 패소했습니다. A씨가 위 오피스텔을 □□연구원이라는 국가기관에게 임대줄 때 이런 결과를 과연 상상이나 했을까요?

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올해 1월 25일에 올린 제 블로그의 아래 포스팅을 보신 분이라면 A씨의 ‘주민등록은 형식적 수단에 불과하다’ 라는 주장이 받아들여질 가능성도 있는 것 아닐까 생각하셨을지 모르겠어요.

(양도소득세, 일시적 2주택) 기존 임차인 퇴거일까지 신규 주택에 ‘전입신고’를 못 하셨네요.

위 포스팅에서 이미 말씀드린 것처럼, 오늘 사례에서 법원의 판결이 원칙입니다. 과세관청이 매우 좋아하는 ‘조세법률주의’와 명백한 특혜규정의 ‘엄격해석 원칙’에도 부합하기도 하고요.

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A씨 주장 중에 국기기관이 주민등록할 수 없다는 것은 사실이죠? 자연인이 아니니까요. 그러면 위 규정의 혜택만을 생각했다면 A씨가 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제5조에 따른 임대사업자 등록을 하거나, 취득 직후처럼 본인이 주민등록하고 계속 거주하거나 그것도 아니면 주민등록이 가능한 임차인에게만 임대를 주어야 한다는 말이죠?

​1월 25일에 포스팅한 일시적 2주택 양도소득세 사례에서 주민등록의 무게와 오늘 사례의 그것과 무엇이 다른 걸까요? 오늘 사례는 ‘합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 않는’ 조세법규의 특징이라고 설명할 수 밖에 없을 것 같아요.​

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서류적으로, 외관상 감면요건을 제대로 갖추었더라도, 과세관청은 늘 ‘혹시 서류와 다르게 실제로는 요건을 충족 못 했는지까지를 살펴봐야만 한다!’ 라는 입장을 갖고 있습니다. 세대분리에 대해 얘기했던 작년 12월 18일 포스팅에서의 아래 표도 비슷한 논의였어요.

​자칫 사소해 보이는 세금요건에 수천만 원의 세금이 좌지우지되는 오늘 사례를 보면서, 납세자에게 세무전문가의 도움은 정말로 절실한 것이라는 생각을 하게 되네요.​

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오늘 사례와 비슷한 포스팅을 같이 보시죠.

(최신, 양도소득세, 신축주택 감면) 귀하가 계약을 체결하지 않았으니, ‘과세특례’ 적용은 안

(최신, 감사지적사례, 양도소득세) 장기임대주택(’00년까지 신축분), 신축임대주택(’01년까지

 

 

“ 약은 약사에게,

세금은 세무사에게 ”

 

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