(최신, 양도소득세, 신축주택 감면) 귀하가 계약을 체결하지 않았으니, ‘과세특례’ 적용은 안 됩니다.

안녕하세요, 세금사례 연구가 이호성 세무사입니다.

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오늘은 신축주택 감면 관련 양도소득세 사례 1건을 보려 해요.

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지난 달인 올해 11월에 조세심판원 결정이 있었어요.

​A씨의 어머니는 2013년에 주택분양권을 취득하는 계약을 체결하고, 그 계약금을 지급하였습니다. 그리고 2014년에 A씨의 어머니는 사망했어요.

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상속인으로서 위 분양권 계약의 권리의무일체를 상속받은 A씨는 잔금을 납부하였고, 이후 주택이 완공되어 그 주택을 A씨가 취득(소유권이전등기)했습니다. 그 후 2020년이 되어서 A씨는 위 주택을 양도하고 양도소득세 예정신고 · 납부를 했어요.

​위 신고로부터 1개월이 지난 시점에 A씨는 위 주택의 양도가 ｢조세특례제한법｣ 에서 규정한 ‘신축주택 등 취득자에 대한 양도소득세 과세특례’ 대상에 해당되므로 양도소득세를 환급해 달라고 하면서 경정청구를 제기했습니다.

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하지만, 과세관청은 A씨의 경정청구에 대하여 2021년에 거부처분했는데요 그 이유는 이랬어요.

​“A씨는 2014년에 사망한 그의 모친으로부터 위 주택의 분양권을 상속받아 위 주택을 취득하였으므로, 위 ｢조세특례제한법｣이 정한 ‘주택건설사업자와 최초로 매매계약을 체결하고 그 계약에 따라 취득한 신축주택’에 해당하지 않는다.”

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자, 매매계약을 체결한 것은 A씨의 어머니이지, A씨는 직접 매매계약을 체결하지 않았죠? 그럼, 그 계약의 권리의무를 포괄적으로 승계(상속)한 A씨에게는 위 ｢조세특례제한법｣이 적용되지 않는 걸까요?

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과연 조세심판원의 결정은 어땠을까요?

​① 위 ｢조세특례제한법｣ 규정에서 양도소득세 감면대상을 주택건설사업자와 ‘최초로’ 매매계약을 체결한 거주자가 취득한 신축주택​으로 규정하여 ‘분양권 매입 등을 통하여 취득한 신축주택’을 제외하고 있다 하더라도,

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② A씨는 상속으로 인하여 사망한 그의 어머니의 권리의무를 포괄적으로 당연승계함에 따라 분양권을 취득한 것일 뿐, 매매와 같은 특정승계의 방법으로 분양권을 취득한 것이 아니어서

​③ A씨에게 위 ｢조세특례제한법｣ 규정의 ‘신축주택 등 취득자에 대한 양도소득세 과세특례’를 적용하는 것이 해당 규정의 입법취지에 어긋난다고 보기 어렵고, A씨의 어머니가 생전에 위 주택을 분양받음으로써 미분양주택의 분양에 기여한 이상,

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④ 그의 자녀가 상속에 의하여 그 분양권을 승계취득하였더라도 동일한 양도소득세 감면 혜택을 주는 것이 위 ｢조세특례제한법｣ 규정의 입법취지에도 부합하는 것으로 보임(대법원 2014. 5. 16. 선고 2011두13088 판결, 같은 뜻임)

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​⑤ 위와 같은 사정 등에 비추어, 과세관청이 A씨의 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 있다고 판단됨

​A씨는 위와 같은 심판결정에 따라, 납부했던 세금을 돌려받게 되었습니다.

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A씨는 위 결정내용 ④에 나오는 대법원 판례를 인용하면서 양도세 감면이 타당하다고 주장했지만, 과세관청은 대법원 2014. 5. 16. 선고 2014두35126 판결을 인용하면서 ‘동일한 입법취지에 대한 상반된 판례가 존재한다’ 라고 반박했었어요. 공교롭게 대법원 판결 날짜가 같죠?

과세관청이 주장한 판례에는 “원고와 같이 신축주택을 상속한 사람은 이 사건 법률조항에서 정한 과세특례의 적용대상이 아니라고 봄이 타당하고, 이는 상속인이 피상속인의 배우자라고 하여도 마찬가지이다.” 라고 판시하고 있으니,

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자세히 보지 않으면 과세관청의 말대로, 두 대법원 판례가 신축주택의 양도소득세 감면에 대하여 마치 상반된 결론을 낸 것처럼 보입니다. 하지만, 이 사안은 A씨의 주장처럼 ‘동일한 사안에 대하여 상반된 판결’이라고 보기 어렵다고 저는 생각해요.

​A씨는 “내가 인용한 판례는 ‘분양권을 상속받아 상속인이 신축주택을 주택건설업자로부터 “직접” 취득한 경우’이고, 과세관청이 상반된 판결이라고 주장한 것은 ‘신축주택을 상속받은 경우’여서 그 사실관계와 결론이 서로 다른 것이다.” 라고 했습니다. 즉, 분양권의 상속이냐 아니면 주택의 상속이냐죠.

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심판결정문에서 직접적인 언급은 없지만, 조세심판원은 위와 같은 A씨의 주장을 인정한 셈이고, 말씀드렸듯 저 역시 그러한 A씨의 주장이 옳다고 생각합니다.

​우와, 과세관청이, 세무공무원이 세금판결문을 제대로 읽지도 않고, 뭐가 같고 뭐가 다른지 구분도 똑바로 못한다고?

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오늘 사례만 놓고 보면 결론적으로 맞는 말이지만, 그럼에도 불구하고 저는 이런 식의 막연한 비난은 올바르지 않다고 생각해요. 왜냐하면, ‘주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 거주자’가 아니라는 사실은 둘 다 똑같기 때문입니다.

​그렇다면, 과세관청 입장에서는 ‘왜 대법원은 분양권 상속은 감면된다고 하고, 주택 상속은 감면이 안 된다고 했지?’ 라고 의문을 가졌을 수도 있습니다. 실제로 입법 취지를 고려하면, 둘 다 감면해 줬어야 옳다는 전문가 의견도 존재하고요.

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그런 의문이나 이견에도 불구하고, 다른 근거가 없다면 법률 해석의 끝판왕은 대법원 아니겠습니까? 그런 면에서 오늘 사례의 조세심판원 결정을 높이 평가합니다.

 

○ 기획재정부 조세법령운용과-1105, 2021.12.23.

[ 제 목 ]

상속인에 대한 「신축주택 등 취득자 양도소득세 과세 특례」 적용 여부

 

[ 회 신 ]

「조세특례제한법」 제99조의2를 적용함에 있어, 제1항에 따른 “거주자 또는 비거주자가 대통령령으로 정하는 신축주택, 미분양주택 또는 1세대 1주택자의 주택으로서 취득가액이 6억원 이하이거나 주택의 연면적이 85제곱미터 이하인 주택을 2013년 4월 1일부터 2013년 12월 31일까지 「주택법」 제54조에 따라 주택을 공급하는 사업주체 등 대통령령으로 정하는 자와 최초로 매매계약을 체결하여 그 계약에 따라 취득한 주택”에는 위 기간 내에 매매계약을 체결하여 분양권을 취득한 거주자 또는 비거주자가 추후 사망함에 따라 상속인이 그 분양권을 상속한 후 해당 계약에 따라 취득한 주택도 포함되는 것입니다.

 

“ 사례는 참고사항일 뿐,

성급한 일반화는 금물! ”

 

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