(양도소득세, 환산취득가액) 담보대출 받으실 때 감정평가 하셨나요?

안녕하세요, 세금사례 연구가 이호성 세무사입니다.

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오늘은 부동산 취득가액 관련 양도소득세 사례 1건을 보려 해요.

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작년인 2023년 12월에 제1심 지방법원 판결이 있었습니다.

​A씨는 위와 같이 토지 및 건물을 취득 · 양도하고 2015년에 양도소득세를 신고하면서 그 취득가액 등을 ‘멸실 후 2003년 신축한 건물가액 + 2002년 취득 당시 토지 및 건물가액 + 취등록세’로 하여 세금을 계산했습니다.

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약 6년의 시간이 흐른 2021년이 되어서 과세관청은 “A씨가 2002년의 매매계약서를 사후적으로 작성했고, 취득 당시 부동산가액이 대출 금융기관에서 작성한 감정평가액보다 높은 것으로 보아 해당 계약서는 허위다!” 라고 판단했어요.

​위와 같은 판단에 따라, 과세관청은 A씨가 신고했던 취득가액을 부인하고 그 대신 환산취득가액으로 세금을 다시 계산하여 추가 납부세액과 가산세액이 표시된 양도소득세 납세고지서를 A씨 앞으로 보냈습니다.​

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2015년에 A씨가 신고납부한 세금액수의 대략 2.5배가 고지서에 기재되어 있었어요. 그 중 본세의 40%짜리 신고불성실가산세와 납부불성실가산세를 합한 금액만 해도 A씨의 기존 납부액을 넘을 정도로 가혹한(?) 수준이었습니다.

※ 처음부터 ‘허위계약서’로 세금신고하지 않았다면 이런 문제가 없었을 것 아니냐는 시각도 있겠지만, 일반 납세자의 입장에서 세금액수만 본다면 충분히 가혹하다고 여길 거예요.

​여기서 잠깐, 세금을 다루는 직업을 갖지 않는 분들께서 가장 의아하게 여기는 부분이 등장했다고 할 수 있습니다. 2015년에 부동산 양도하고 진작에 세금신고 · 납부도 다 했는데 그동안 뭐하다가 6년이나 지나서야 시비냐?

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세무사로서는 이렇게 몇 년 후에 과세관청이 문제를 제기하는 모습을 꽤나 자주 접하게 됩니다. 하지만, 일반 납세자 입장에서는 결코 기쁘게 받아들이기 어렵겠죠? 많이 안타까운 부분이예요.

※ 이와 관련해서, 최근 조세심판원이 장기간 미처리하다가 부과제척기간에 임박해서 납세자에게 과세전적부심사청구의 기회를 제공하지 않았다는 이유로 중대한 절차적 하자를 지적하며 계속적으로 인용(취소)결정을 하였고(아래 7건 외에도 같은 취지의 여러 심판결정이 더 존재함), 감사원도 아래와 같이 같은 내용의 반복적인 심판결정에도 고쳐지지 않는 부분을 감사지적한 사실도 있습니다. 장기간 자료 미처리는 개선되는 것이 맞겠죠?

출처 : 감사원 감사보고서(납세자 권익보호실태), 2023. 9월

세금부과처분에 불복한 A씨는 심판청구를 거쳐 행정소송을 제기하면서 “2002년 매매계약서를 분실하여 매도인과 매매계약서를 사실대로 재작성하였고, 그 내용은 당시 부동산매매계약을 중개한 공인중개사의 사실확인서에 의해 진실성이 담보된다.”라고 주장했습니다.

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또, “철거한 건물의 취득가액과 철거비용을 공제하지 않았으므로 위법하고, 나의 양도소득세 신고를 허위로 보아 양도소득세의 부과제척기간을 10년으로 보고 가산세까지 부과한 것 역시 위법하다.” 라고도 주장했어요.

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그렇다면 과연 법원의 판결은 어땠을까요?

(환산취득가액 적용이 위법하다는 쟁점은 소개를 생략합니다)

​① (전략) A씨가 매도인과 사후에 작성한 매매계약서로, 이 법원은 A씨에게 부동산매매대금의 지급에 관한 자료를 제출할 것을 요구하였으나, A씨는 매매대금이 거액임에도 불구하고 오래 전이라 현금으로 지급했는지, 수표로 지급했는지 잘 기억이 나지 않는다고 답변하는 등 실제 A씨가 매도인에게 지급한 매매대금을 확인할 수 있는 자료는 제출하지 않았음

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② (중략) 해당 공인중개사로서는 부동산 매매계약상 중개인으로 입회하여 위 매매계약서를 작성한 것이 아니고, 단지 그 매매계약서의 내용이 진실하다는 내용의 사실확인서를 작성한 것에 불과하므로

③ 공인중개사법이 정하는 징계를 받을 우려는 없음. 따라서 해당 공인중개사가 작성한 ‘부동산중개 사실확인서’의 내용만으로 A씨와 매도인과의 매매계약서 내용이 진실하다고 인정하기에 부족함

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④ A씨가 2002년에 위 부동산을 담보로 대출을 받을 당시 은행에서 평가한 위 토지 및 종전 건물의 평가액은 ○억 원으로서 이는 A씨가 주장하는 취득가액 ○원보다 훨씬 낮은 금액임 (중략) 2008년에 위 토지 및 신축 건물을 담보로 설정한 근저당권의 채권최고액 ○억 원을 하회할 것으로 추정됨

​⑤ 위와 같은 사정들을 종합하면, A씨가 제출한 부동산 매매계약서에 기재된 매매대금 액수는 그대로 믿을 수 없고, 부동산중개 사실확인서의 기재만으로는 위 토지와 종전 건물의 취득가액이 ○억 원임을 인정하기에 부족하므로, 과세관청이 환산가액으로 그 취득가액을 인정한 것은 적법함

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⑥ (중략) A씨가 위 부동산에 관한 양도소득세를 신고함에 있어 과세관청에게 사후에 진실하지 않은 매매대금을 기재한 매매계약서를 작성하여 제출한 것은 ‘위계에 의한 행위’로서 조세의 부과와 징수를 현저히 곤란하게 하는 적극적인 행위에 해당함​

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⑦ 따라서 과세관청이 위 부동산의 양도에 있어 부과제척기간을 10년으로 적용하고, 양도소득세 처분을 함에 있어 부정 과소신고로 인한 가산세를 부과한 것은 적법하고, 거기에 A씨가 주장하는 위법이 없음

​A씨는 위와 같은 제1심 판결 후에 항소를 제기하지 않아서 사건은 원고 패소로 확정되었습니다. 아래에서는 4가지 사항을 이야기하려고 해요.

※ 소개를 생략한 환산취득가액 적용이 위법하다는 주장 역시 원고 패소였어요.

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양도 시점으로부터 6년이나 지나서 문제제기가 된 부분은 말씀드렸지만, 취득 시점에서 따지면 도대체 몇 년 전의 일입니까? 고지서가 날아온 2021년을 기준으로 거의 20년 전인 2002년은 ‘양도소득세 실가과세 제도’가 시행되기도 전입니다. 당시의 매매계약서를 분실할 수도 있다는 사정은 인간적으로 이해가 됩니다. 그러면 A씨로서는 어떻게 대처해야 할까요?

​아, 통장기록을 살펴보면 되지 않느냐고요? 판결내용 ①에 나오는 ‘거액임에도 불구하고’ 심지어 은행에 찾아가더라도 통장기록을 얻지 못할 수 있습니다. 20년 전의 일을 지금 시점에 쉽게 확보할 수 있을까요? 양도 시점인 2015년을 기준으로 하더라도 이미 약 13년 전의 과거 일이죠.

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A씨가 정말로 똑바로 기억하지 못했는지 아니면 세금을 줄이고자 모든 걸 알면서도 이렇게 신고했는지는 알 길이 없습니다. (모조리 알고 했던 행동이라면 더 말할 나위가 없을 것이지만,) A씨가 잘 몰랐고 각종 서류도 못 찾은 경우를 전제했을 때, 도대체 어떻게 행동해야만 조금이라도 세금을 줄일 수 있을까요? 정말 어렵죠?

​A씨의 주장 중에는 “만약 가짜 매매금액이라면 사실확인서를 써 준 공인중개사님이 관련 법률에 따라 처벌될 것 아니냐? 그 분은 그런 각오로 작성해 주었다.” 라는 것이 있었어요. 하지만, 중개사님의 확인서도 부동산 매매금액이 진짜라는 사실을 담보하지는 못했네요.

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두 번째는 오늘 포스팅 제목에 나온 담보대출에 따른 부동산 감정평가 이야기입니다. 양도소득세 취득가액의 ‘실지거래가액 vs 환산가액’ 판단과 관련해서 이런 법리가 있어요.

매매계약서의 진정성립을 인정할 증거가 없고 납세의무자가 주장하는 실지거래가액이 기준시가 내지 통상적인 거래가액과 현저히 차이가 나는 경우 등에는 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정할 수 없는 특별한 사정이 있다고 볼 수 있다(대법원 1997. 6. 27. 선고 96누5810 판결 등 참조)

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아마 과세관청도 2002년의 금융거래자료를 확보하기 어려웠던 것은 A씨와 마찬가지였을 거예요. 그런데 어떤 문제점을 파고 들었습니까? 그렇습니다, 부동산 취득 당시인 2002년에 은행이 실시한 부동산 담보대출에 따른 감정평가였어요.

(최신, 양도소득세) 환산가액으로 신고한 취득가액을 인정받을 수 있을까요?

​그 대출 당시의 감정평가 금액이 뻔히 있는데 그것보다 ‘훨씬 높은’ 금액을 매매대금(취득가액)이라고 양도소득세 신고를 했으니, 과세관청 입장에서는 그냥 넘어갈 수가 없었다고 봐야할 것입니다.

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세 번째는 환산취득가액 이야기입니다. 비교적 더 자주 접하는 세금사례는 위 포스팅과 같이 ‘납세자가 환산취득가액으로 신고했음에도 과세관청은 환산가액을 부인하는 경우’라고 할 수 있는데요

(이 말은 ‘환산취득가액을 적용하면 실지거래가액보다 양도세가 줄어드는 경우가 상대적으로 더 많다’는 뜻이겠죠?)

출처 : 2018 개정세법 해설, 국세청, p.100

출처 : 2020 개정세법 해설, 국세청, p.96

이것 때문에 위와 같은 법률조항의 신설 및 개정이 있었고 2018부터 현재도 시행 중이죠. 하지만, 오늘 사례는 어땠나요? 납세자는 실지거래가액을 주장했지만, 과세관청이 오히려 환산취득가액을 적용해서 세금을 부과했습니다.

 

과세처분과 그 대응은 절대로 1가지 측면만 바라보면 안 됩니다. 전혀 예상하지 못한 내용을 상대방이 주장할 가능성에 늘 대비해야만 실패할 확률을 줄일 수 있어요, 이건 납세자도 그리고 과세관청도 마찬가지일 것입니다.

​끝으로, 매매금액이 틀린 매매계약서의 최후에는 뭐가 기다리고 있었습니까? 2002년 당시 매매금액을 A씨가 기억했든 아니면 그렇지 못하였든, ‘사후작성 매매계약서’를 제출했고 그것으로 세금신고 · 납부가 되었습니다. 그리고 그 매매계약서가 진짜가 아닌 가짜라는 판단이 내려졌죠.

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이러면 납세의무자로서는 여지가 없습니다. 판결내용 ⑥에는 ‘위계(僞計)에 의한 행위’ 라는 용어가 등장했죠? A씨가 적극적으로 과세관청을 속였기 때문에 기한내 신고의 부과제척기간 5년이 아닌 ‘사기 기타 부정행위’의 10년이 적용되었고, 그에 더하여 본세의 40%인 부당과소신고가산세가 부과되었습니다.

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사실 아닌 매매계약서를 과세관청에게 제출한 결과가 너무나도 무섭네요.

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오늘 사례와 비슷한 세금사례들을 같이 보시죠.

(최신, 국세기본법) 금융증빙자료를 제출해 보세요. 허위매매계약서가 맞으니 부당가산세 내셔

(최신, 양도소득세, 부과제척기간) 10년의 부과제척기간을 적용한 양도세 부과, 그 결말은?

 

 

“ 책을 한 권만 읽은 사람이

제일 무섭다 ”

 

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