(양도소득세, 일시적 2주택) 기존 임차인 퇴거일까지 신규 주택에 ‘전입신고’를 못 하셨네요.

안녕하세요, 세금사례 연구가 이호성 세무사입니다.

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2023년 2기 확정 부가가치세 법정신고 · 납부기한일인 오늘은 일시적 1세대 2주택 관련 양도소득세 사례 1건을 소개해 드리려 해요.

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지난 달인 2023년 12월에 조세심판원 결정이 있었습니다.

​위의 경우, 종전주택 양도에 따른 양도소득세 계산에서 일시적 1세대 2주택 비과세 규정(2020년 당시 양도가액 9억 원(포스팅일 현재인 2024년에는 양도가액 12억 원) 이하의 양도차익에 대한 비과세)이 적용될 수 있을까요?

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과세관청은 “｢소득세법 시행령｣(2020. 2. 11.에 대통령령 제30395호로 개정된 것) 제155조 제1항 제2호 가목에 따른 신규주택의 전입요건(신규주택의 취득일로부터 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(괄호 생략)하고 ｢주민등록법｣ 제16조에 따라 전입신고를 마친 경우)을 충족하지 못했다.” 라고 보아

​일시적 2주택 비과세 특례 적용을 배제하여 2023년에 위 주택을 양도한 납세의무자 앞으로 가산세를 더한 2020년귀속 양도소득세 납세고지서를 보냈습니다. 이에 불복한 납세의무자는 심판청구를 제기하면서 “실제로는 ’22. 2. 25. 신규주택에 전입했다.”라고 주장했어요.

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이에 과세관청은 “위 ｢소득세법 시행령｣ 규정 중 ‘신규주택의 취득일 현재 기존 임차인이 거주하고 있는 것이 임대차계약서 등 명백한 증명서류에 의해 확인되고 그 임대차기간이 끝나는 날이 신규주택의 취득일부터 1년 후인 경우에는 해당 기간을

​전 소유자와 임차인간의 임대차계약 종료일까지로 하되(※ 여기서, ‘해당 기간’이란 세대 전원이 신규주택에 전입신고해야 하는 신규주택 취득일로부터 “1년”을 말하는 것이니, 예외규정의 경우에는 1년이 아니라 '전 소유자와 임차인간의 임대차계약 종료일까지' 인정한다고 보시면 됩니다), 신규주택의 취득일부터 최대 2년을 한도로 하고, 신규주택 취득일 이후 갱신한 임대차계약은 인정하지 않는다’ 라는 예외규정에 비추어 보더라도

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해당 납세의무자는 ‘전 소유자와 임차인간의 임대차계약 종료일(’22. 2. 26.)’까지 전입신고하지 못하였으므로 일시적 2주택 비과세 특례 적용을 배제한 처분은 적법하다.” 라고 하면서

“해당 납세의무자는 신규주택 입주자명부 등록일인 ’22. 2. 25.에 신규주택 전입을 주장하지만, 그것은 ‘｢주민등록법｣ 제16조에 따라 전입신고를 마친 경우’에 해당하지 아니하므로 인정할 수 없다.” 라고 주장했습니다.

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세법규정에 ‘｢주민등록법｣ 제16조에 따라 전입신고’라는 명시적인 문언이 있습니다. 그렇다면 과연 결과는 어땠을까요?

① (전략) 위 ｢소득세법 시행령｣ 규정에서 주민등록 전입요건을 둔 것은 실거주하지 아니하고 투기목적으로 주택을 구입할 경우에는 1세대 1주택 특례규정을 배제하기 위한 주택정책에 따른 것인바, 해당 납세의무자의 경우 신규주택으로 주민등록 전입신고를 한 사실로 보아

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② 실거주할 목적이 아닌 투기적 목적으로 신규주택을 취득하였다고 보기 어렵다 할 것이고, 한편 해당 납세의무자는 신규주택에 종전 임차인이 거주(임대차 계약기간 : 2020.2.27.～2022.2.26.)하고 있었으므로 2020년 8월 종전주택을 양도한 후에도 신규주택으로 이사를 할 수 없어 ○○○원의 보증금을 지급하고

③ 임대차 계약기간을 2020.8.31.～2022.3.31.로 하여 종전주택에서 계속하여 거주하고 있었는데 만약 해당 납세의무자가 종전주택의 임대차 계약기간이 남아 있던 2022.2.26. 신규주택에 주민등록 전입신고를 하게 되면 종전주택의 보증금 ○○○원에 대하여 ｢임대차보호법｣상 대항력을 유지할 수 없는 불합리한 상황에 놓이게 되며,

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④ 종전 임차인이 2022.2.25. 신규주택에서 전출하게 됨에 따라 그 날부터 인테리어 공사가 진행되어 2022.3.29. 마쳐진 사실로 보아 해당 납세의무자로서는 인테리어 공사가 종료된 다음 날인 2022.3.30. 주민등록 전입신고를 할 수밖에 없었던 사정 등에 비추어 보면

​⑤ 해당 납세의무자가 신규주택 임차인의 임대차계약 종료일(2022.2.26.)까지 신규주택에 주민등록 전입신고하지 못한 것은 주택거래현실에 따른 특별한 사정이 있다 할 것이고,​

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⑥ 또한 해당 납세의무자가 신규주택 임차인의 임대차계약 종료일(2022.2.26.) 하루 전인 2022.2.25. 신규주택으로의 입주자명부 등록을 마치고 신규주택에 대한 인테리어 공사를 진행한 사실로 보아 해당 납세의무자는 사실상 이 날(※2022.2.25.을 말함) 신규주택에 전입하였다고 볼 수 있음이 상당하다 할 것임

​위 납세의무자에게 부과된 양도소득세는 부과취소되었습니다.

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세법규정대로만 해석하면 분명히 과세관청의 주장이 옳고, 납세의무자의 주장은 틀렸죠? ｢주민등록법｣ 제16조에 따른 전입신고를 기존 임차인의 임대차계약 종료일까지 하지 못했기 때문입니다.

​하지만, 결과는 어땠나요? 주민등록 전입신고 규정을 둔 입법취지에 더해 종전주택의 보증금에 대한 ｢임대차보호법｣상 대항력 유지, 신규주택 입주자명부 등록 및 신규주택에 대한 인테리어 공사 착수 등을 중요한 이유로 보아 위와 같이 현명한 결정을 한 조세심판원을 세무사로서 칭찬하고 싶어요.

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만약에 어떤 세무사님이 “그깟 전입신고 안 했어도 실질과세 원칙으로 비과세 주장하면 됩니다!” 라고 말했다면 그것을 어떻게 받아들여야 할까요? 글쎄요, ｢소득세법 시행령｣ 제155조 제1항 제2호 가목에 이렇게 명백하게 ‘｢주민등록법｣ 제16조에 따라 전입신고를 마친 경우’ 라고 되어 있는데?

​오늘 사례에서도 만약에 종전주택에 대한 보증금이 대항력 유지에 문제가 없었다면 또는 신규주택 입주자명부에 등록을 안 했거나 인테리어 공사를 하지 않았다면 또는 오늘 사례에 나오지 않은 다른 사실관계가 존재했다면 결론이 어떻게 바뀌었을지 알 수가 없었을 것입니다.​

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다시 말하면, 오늘의 심판결정례가 있음에도 불구하고 비슷한 사실관계의 또 다른 세금사건에서 과세관청은 과세하지 않기가 정말로 어려울 것이고, 불복청구를 하더라도 매번 오늘 사례와 똑같은 결론이 나올 것이라고 낙관하기는 어려울 것입니다. “억울하면 불복하세요”

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이런 측면에서 생각해보면 과세관청도 하지 못한, 조세심판원의 과감하고도 슬기로운 판단을 칭송할 수 밖에 없겠네요.

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오늘 사례와 비슷한 세금사례들을 같이 보시죠.

(취득세, ‘거주할 목적’) 생애최초 신혼부부 주택은 실제로 전입해야만 감면되는 거예요.

(최신, 상속세) ‘가업승계’로 주식 전부를 미리 증여하면 ‘가업상속공제’가 불가능합니다.

 

 

“ 사례는 참고사항일 뿐,

성급한 일반화는 금물! ”

 

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