(양도소득세, 주택임대사업자) 실제로 임대를 시작한 날이 ‘임대개시일’ 맞죠?

안녕하세요, 세금사례 연구가 이호성 세무사입니다.

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2023년 12월의 첫 날인 오늘은 주택임대사업자에게 적용되는 ｢소득세법 시행령｣에서 정한 ‘임대개시일’이 문제된 양도소득세 사례 1건을 소개해 드리려고요.

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지난 달인 올해 10월에 대법원의 판결이 있었습니다.

​A씨는 1988년에 취득한 ㉠주택을 2018년에 양도하고 이를 1세대 1주택 고가주택의 양도로 보아 당시 세법규정대로 양도가액 9억 원 이하분 양도차익에 대해 비과세를 적용하고, 양도가액 9억 원 초과분 양도차익에 대하여만 양도소득세를 계산하여 신고 · 납부했어요.

※ 지금은 9억 원이 아닌 12억 원 기준이고요, 조심할 것은 ‘세금 12억 원을 빼 준다’가 아니라 양도가액 12억 원 이하분 양도차익과 초과분 양도차익을 각각 계산한 다음에 세금처리한다는 것입니다.

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2018년 ㉠주택을 양도할 당시, A씨는 서울에 있는 ㉡주택​도 보유하고 있었습니다. 어? 그러면 A씨는 1주택자가 아니니까 비과세를 적용한게 틀렸겠네요?

​A씨는 이미 ㉡주택을 ｢소득세법｣에 따른 사업자등록과 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣에 따른 임대사업자 등록을 해 둔 상태였습니다. 다시 말하면, ㉡주택은 양도소득세 계산에서 주택 수 계산에 포함하지 않는 ‘장기임대주택’이라는 것이 A씨의 판단이었죠.

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하지만, 과세관청은 A씨의 예상을 무참히 깨뜨려 버렸습니다. 약 2년이 지난 2020년에 과세관청은 2018년 ㉠주택 양도 당시 A씨를 1세대 2주택자라고 판단하고, A씨 앞으로 가산세를 더한 ○억 원짜리 양도소득세 납세고지서를 보냈어요.

이에 불복한 A씨가 이의신청과 심판청구를 거쳐 행정소송을 제기하면서 이렇게 주장했습니다. “과세관청은 ㉡주택의 임대개시일을 임대사업자 등록한 2012년이라고 보아 그 당시 ㉡주택의 공시가격이 6억 원 초과라는 점을 문제삼았다.

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하지만, 내가 실제로 임차인에게 임대를 시작한 시점은 2003년이고 그 당시 ㉡주택의 기준시가는 3억 원에 미치지 않으니 양도소득세 과세처분은 위법하다!”

​오늘의 쟁점은 간명하죠? 양도소득세에서 ‘장기임대주택’ 여부를 판단할 때의 임대개시일이 과연 실제로 임대를 준 날인가(A씨 주장) 아니면 세무서와 지방자치단체에 임대사업자 등록을 한 날인가(과세관청 주장) 하는 것입니다.

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과연 판결은 어땠을까요?

​① (전략) 과거 ｢소득세법 시행령｣에서 정한 ‘5년 이상 임대’ 기간의 기산점인 임대를 개시한 날을 ‘사업자등록등을 하고 임대주택으로 등록하여 임대하는 날’로 해석하여야 한다면, 기준시가 기준일인 ‘임대개시일’ 역시 같은 의미로 해석하여야 함

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② (중략) ｢소득세법｣ 제168조에 따른 사업자등록과 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제5조에 따른 임대사업자 등록 및 민간임대주택 등록이 되지 않은 주택의 임대가 이루어졌다고 하여 ｢소득세법 시행령｣에 따른 임대가 개시된 것으로 보기는 어려움

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③ 이와 달리 사업자등록등과 민간임대주택 등록이 되지 않은 주택이더라도 실제로 임대가 이루어지기만 하면 ｢소득세법 시행령｣ 규정에서의 임대가 개시된 것으로 볼 수 있다는 A씨의 주장은 받아들일 수 없음

​④ (중략) A씨는 임대개시일을 실제로 임대가 이루어진 날이 아닌 다른 의미로 사용할 경우 ｢조세특례제한법 시행령｣ 제96조처럼 별도로 규정하여야 한다는 취지로 주장하지만,

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⑤ 임대기간의 임대개시일에 대한 간주조항이 있는 이번 사건의 경우와 위 조특령은 그 규정형식 및 내용이 다르므로 A씨의 주장은 받아들일 수 없음

​A씨는 3심 모두 과세관청에게 패소했습니다.

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실제로 임대를 준 날을 왜 ‘임대개시일’로 보지 않습니까? 세무서 사업자등록, 지자체 임대사업자 등록 이런 것들은 그냥 형식적인 것에 불과한데 왜 이런 것들에 영향을 받아야 하나요?

​말도 안 되는 터무니 없는 얘기라고 할 수 있을까요? 충분히 공감되는 주장임에도 불구하고, 세법적으로는 틀린 말입니다.

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조세법률주의에 따른 엄격해석의 원칙에 더하여, ‘임대주택사업자의 거주용 주택에 대한 세제지원’이라는 취지에서 보면, 실제와 형식이 모두 갖춰진 경우에만 장기임대주택의 혜택을 주겠다 라는 세법적 판단으로 보아야 할 거예요.

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오늘 사례와 비슷한 세금사례들을 같이 보시죠.

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