(최신, 양도소득세, 장기임대주택) ‘같은 세대 내’라도, 임대사업자를 포괄승계했더라도 ‘요건위반’입니다.

안녕하세요, 세금사례 연구가 이호성 세무사입니다.

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오늘은 장기임대주택의 임대기간 요건과 관련된 양도소득세 사례 1건을 소개해 드립니다.

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두 달 전인 2021년 11월에 조세심판원의 결정이 있었어요.

​A씨 세대는 거주주택과 임대주택을 각각 소유하다가 2019년에 A씨 소유의 거주주택을 양도하고 양도소득세를 신고하면서, 임대주택을 주택 수에서 제외하여 일시적 1세대 2주택에 따른 비과세 특례규정을 적용했습니다.

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과세관청이 ‘장기임대주택의 임대기간요건 충족여부’에 대한 기획점검 결과, 위 임대주택의 임대사업자인 A씨의 배우자가 2020년에 위 임대주택을 A씨에게 증여함으로써 법령상 임대의무기간 동안 임대를 하지 아니한 것으로 보아,

​2021년에 ｢소득세법 시행령｣에 따라 A씨의 거주주택 양도 당시 1세대 1주택(일시적 1세대 2주택) 비과세 특례를 적용받은 세액을 추징하기 위해 A씨 앞으로 가산세를 더한 2019년귀속 양도소득세 납세고지서를 보냈어요.

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이에 불복하여 심판청구를 제기한 A씨에게 과세관청은 “세법상 A씨가 그의 배우자로부터 임대업을 승계하였다고 볼 수 없는바, A씨의 배우자는 위 임대주택을 A씨에게 증여함으로써 임대기간 요건을 충족하기 전에 임대를 중단한 것으로 보아야 한다.” 라고 하면서

​“A씨는 같은 세대 내 소유권 이전은 위 ｢소득세법 시행령｣에서 정한 장기임대주택 요건불충족에 따른 양도소득세 추징규정을 위배되지 않는다고 주장하나 이는 잘못된 법 해석이고,

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증여는 위 ｢소득세법 시행령｣에서 열거한 ‘계속 임대로 보는 부득이한 사유’에 해당하지 아니하는바, A씨의 배우자가 A씨에게 위 임대주택을 증여함으로써 임대가 중단된 것으로 보아야 한다.” 라고 주장했습니다.

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상속은 위 ｢소득세법 시행령｣에서 ‘계속 임대로 보는 부득이한 사유’로 정하고 있지만, 증여는 그 부득이한 사유가 아니라는 말인데요 과연 조세심판원은 어떤 결정을 했을까요?

​① (전략) 위 ｢소득세법 시행령｣ 규정에서 “1세대가 제21항(장기임대주택 주택 수 계산 과세특례)을 적용받은 후에 임대기간요건을 충족하지 못하게 된 때”라고 되어 있어, 임대기간의 충족 주체를 1세대로 보는 것이 타당한바 동일 세대 내의 임대주택의 소유권 이동은 임대기간요건 충족에 영향을 미친다고 보기 어렵고,

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② A씨는 그의 배우자와 위 임대주택에 대한 임대사업자의 지위를 포괄적으로 양도 · 양수하는 것으로 증여계약서를 작성하였고, 지방정부는 A씨를 임대사업자로 등록하면서 임대개시일을 그 배우자의 임대개시일과 동일한 2018년으로 하는 등

​③ A씨가 동일 세대원인 배우자로부터 위 임대주택을 포괄적으로 증여받아 임대사업을 영위하고 있는바, 그 배우자가 A씨에게 위 임대주택을 증여한 행위가 위 ｢소득세법 시행령｣ 규정에서 정한 ‘임대기간요건을 충족하지 못하게 된 때’에 해당한다고 보기 어려우며,

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④ 위 ｢소득세법 시행령｣ 규정 및 같은 법 시행규칙에서 정한 ‘계속 임대로 보는 부득이한 사유’는 1세대가 물리적으로 임대기간을 충족할 수 없는 경우를 열거한 것으로, 과세관청의 의견처럼 같은 세대 내의 이동인 이번 증여에는 적용하기 어려움

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⑤ 위와 같은 사정 등에 비추어 과세관청이 위 임대주택에 대한 임대기간요건을 충족하지 못하였다고 보아 A씨에게 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 있다고 판단됨

​A씨는 위와 같이 양도소득세 부과취소에 성공했습니다.

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오늘 A씨에게 적용된 위 ｢소득세법 시행령｣ 규정은 임대주택의 임대기간 요건이 모두 충족되기 전이라도, 거주주택 양도시점에 임대주택을 양도인의 주택 수에서 제외한다고 정하고 있어요. 그런데, 사후적으로 임대기간 요건을 충족 못 하면 어떻게 될까요?

​그냥 넘어갈 리가 있습니까? 당연히 소급하여 임대주택이 주택 수에 포함하여 세금을 다시 계산하고, 깎아 준 세금이 있다면 가산세까지 포함하여 추징해야 되겠죠. 그렇다면, 임대주택의 임대사업자가 바뀌기만 하면 앞뒤 따져보지 않고 임대가 중단된 것이므로 임대기간 요건을 충족하지 못한 것일까요?

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제가 위에서 ‘상속’의 경우는 ‘계속 임대로 본다’고 말씀드렸어요. 이건 ｢소득세법 시행규칙｣이 정하고 있습니다. 그런데 ‘증여’는 정하고 있지 않아요, 그래서 과세관청이 “임대가 중단되었으니 임대기간 요건을 충족하지 못했다.”고 판단한 것입니다.

​하지만, 조세심판원은 위 ｢소득세법 시행령｣ 규정의 주어가 “1세대”인 것에 주목했다고 볼 수 있어요. 같은 세대원에게 적법하게 임대사업자의 지위를 포괄이전한 사정을 이유로 임대가 중단된 것이 아니라고 판단한 것입니다.

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“과세특례를 적용받은 후 임대의무기간 동안 계속 임대를 유지해야 하는바, 1세대 내에서 무분별한 소유권이전이 가능하다고 볼 수 없다.” 라는 과세관청의 의견이 인정되지 않은 오늘의 사례였네요.​

​과세관청이, 세무서가 너무 빡빡한 것 아니냐고요? 네, A씨 입장에서는 본인이 원하는 결론을 얻기 위해 (어떻게 보면 결론적으로 불필요하다고 느낄 수도 있는) 적지 않은 시간과 비용을 지출했을 것으로 추측되지만, 이 정도 수준은 저는 애교(?)라고 봅니다.

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오늘 사례보다 더 심각한 즉, 과세관청이 공동상속주택 소수지분권자 관련한 ｢소득세법 시행령｣ 규정을 아예 틀리게 해석 · 적용한 불복사례도 2021년 11월에 심판결정이 있습니다. 조만간 소개해 드릴 수 있도록 할게요.

 

“ 책을 한 권만 읽은 사람이

제일 무섭다 ”

 

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