(증여세) 부모-자식간 ‘전세계약’하면 증여입니까? 4.3억 원짜리 아파트를 부담부증여할 때 ‘공증’받고 원리금 수수하면 세무문제 없죠?

안녕하세요, 세금사례 연구가 이호성 세무사입니다.

​​

오늘은 특수관계인 사이의 거래에 대한 증여세 사례 2건을 소개해 드리려 해요. ​정말정말 많은 분들께서 관심 갖고 계신 사안이죠.

​​

작년인 2020년에 국세청의 유권해석이 있었습니다..

​○ 1번 사례

​

[사실관계]

현재 살고 있는 아파트를 자녀에게 증여한 뒤, 자녀와 전세계약을 체결하여 해당 아파트에 거주하고자 하는데, 전세계약 완료 이후 자녀는 증여받은 아파트의 매도 등을 통해 전세보증금 반환할 계획임

​

​

[질의내용]

부모와 자녀 간 임대차계약시 증여세 부과되는지 여부

※ 실무를 하는 세무사로서, 이런 비슷한 질문을 매우 자주 그리고 많이 받게 됩니다.

​[답변내용]

대가 없이 재산을 무상이전하는 경우 증여에 해당하는 것이나, 이에 해당하는지는 사실판단할 사항이며, 특수관계인 간 시가보다 낮거나 높은 가액으로 양도하여 양도자 또는 양수자가 이익을 얻은 경우에 이익을 얻은 자에게 증여세 과세합니다.

​​

채무자의 직업, 연령, 소득 재산상태 등으로 볼 때 채무를 자력으로 상환하였다고 인정하기 어려운 경우 그 채무를 상환한 때에 그 상환자금을 그 채무자가 증여받은 것으로 추정하는 것이나, 이에 해당하는지 여부는 사실판단할 사항입니다. 끝.

​○ 2번 사례

​

[사실관계]

딸에게 시가 4억 3천만원(전세보증금 1억 6천만 원) 아파트 부담부증여 계획

​

​

[질의내용]

딸에게 1억 원 금전소비대차 계약을 체결 · 공증하여 원금 및 이자 지급 받을 시, 해당 1억 원은 아파트 증여재산가액에서 공제 가능한지 여부

​※ 이것도 위의 질문과 마찬가지로 빈번하게 받는 질문 유형입니다.

​[답변내용]

사실상 소비대차계약에 의하여 특수관계인으로부터 자금을 차입하여 사용하고 추후 이를 변제한 경우, 그 사실이 채무부담계약서나 이자지급 사실, 담보제공 및 금융거래내용 등에 의하여 확인이 되는 경우에는 해당 차입금 및 그 변제한 금액에 대하여 증여세가 과세되지 아니하는 것이나, 이에 해당되는지 여부는 구체적인 사실을 확인하여 판단할 사항입니다.

​​

직계존비속간 사실상 소비대차계약에 의하여 자금을 차입하여 사용하고 추후 이를 변제한 사실이 확인되는 경우에는 증여세가 과세되지 아니합니다. 끝.

​응, 이게 뭐여? 국세청 답변이 이게 전부라고? 결론이 한결같이 ‘사실판단할 사항’이고, ‘구체적인 사실을 확인하여 판단할 사항’ 이라니? 그런 대답은 나도 하겠네. 아마 이호성 세무사가 국세청의 해석내용을 전부 쓰지 않고 무언가 빠뜨렸나 보다.

​​

저게 국세청 해석의 전부예요. 제가 매일 1건씩 소개해 드리는 불복사례와 분명히 결론이 다르죠? 세무조사를 한 것이 아니라 질문에 답한 것이니, 저렇게 답변할 수밖에 없다고 생각합니다.

(증여세, 전세자금) 결혼식 축의금을 현금으로 보관하다 어머니에게 ‘이자’로 드리곤 했어요.

(최신, 증여세) 차용증도 썼고, 세무조사 전에 이미 원금이랑 이자까지 모두 갚았는데 그게 어떻

(최신, 증여세, 증여추정) 빌린 돈이예요. 차용증도 있고 이자도 갚았습니다.

(증여세, 사전증여) 도대체 누가 가족끼리 차용증을 쓰고 이자를 주고 받습니까?

차용증 쓰고, 이자 명목으로 돈을 갚는다고 언제나 항상 증여세 과세를 비켜갈 수 있습니까?

​​

반대로, 늘 특수관계인 간의 금전거래는 절대로 금전소비대차가 인정되지 않고 증여세 과세처분이 무조건 적법하다고 결론이 날까요?

(최신, 증여세, 상속세) 그 흔한 차용증도 없으면서 ‘차입’으로 인정해 달라고요?

(최신, 증여세, 금전대출이익) 그 차용증은 형식적인 거예요.

(최신, 증여세) 자녀에게 돈을 빌려주고 아파트로 되돌려 받았다는 주장은 인정되었을까요?

(증여세, 증여 여부) 조카가 고모에게 증여한 것이 아니라는 증거자료를 제출해 보세요.

둘 다 틀린 말입니다. 그리고 과세관청이 왜 세무조사를 할 수 밖에 없는지 그 이유도 자연스럽게 알 수 있을 것 같네요. 구체적인 사실관계를 제대로 파악하지 않고 과세요건에 대한 입증자료를 확보하지 않은 채 세금을 부과한다면, 나중에 불복청구로 세금을 취소해야 할 수도 있기 때문입니다.​

​​

행동(재산이전이나 관련 계약체결 등)에 앞서 꼭 유능한 세무사님들과 미리 상담을 하고 증빙자료도 준비하는 한편 필요한 경우에는 세금신고 · 납부도 해서, 나중에 과세관청의 소명자료 요구 또는 세무조사 또는 불복청구에서 적정하게 활용 · 대응함이 정답이지 않을까 생각해 봅니다.

(최신, 증여세) 대출을 누구 이름으로 받았죠? 대출원리금을 갚을 능력이 되십니까?

(최신, 감사지적사례) ‘부채 사후관리’라고 혹시 들어보셨나요?

또, 세무조사 때 채무로 인정받아 세금부과 없이 조사가 끝났다고 모두 다 끝난 것일까요? 제가 자주 말씀드리는 ‘업무감사’ 또는 위에 나오는 ‘부채 사후관리’ 역시 잊어서는 안 되는 요소입니다.

​​

끝으로 1번 사례의 답변에 나오는 ‘특수관계인 간 시가보다 낮거나 높은 가액으로 양도하여 양도자 또는 양수자가 이익을 얻은 경우에 이익을 얻은 자에게 증여세를 과세한다’ 라는 부분도 놓치지 않으시길 바라요.​

​​

법원이, 할아버지가 손자에게 부동산 양도계약을 체결하면서 바로 위 저가 양수 또는 고가 양도에 따른 이익의 증여 규정을 피하려고 설정한 매매대금에 대해 판단한 사례(올해 10월에 대법원 판결)가 있습니다. 조만간 소개해 드릴 수 있도록 할게요. (업뎃) 바로 아래에 있습니다.

(최신, 증여세) ‘30% Rule’이라고 들어보셨나요? 제가 합법적으로 절세해 드리겠습니다! (Feat. 할

 

“ 세무사를 알아두는 것이

생활의 지혜입니다 ”

 

이 글을 스크랩하실 경우에 ‘비공개’가 아닌 ‘공개 포스트’로 해 주시면 더 좋을 것 같습니다.

세금사례 연구가 소개 및 세무상담 의뢰하기

문의가 있으시거나 세무상담이 필요하신 분은 바로 위 포스팅을 확인하여 주시기를 부탁드립니다.

☎ 이호성 세무사 직통전화