(최신, 증여세) ‘30% Rule’이라고 들어보셨나요? 제가 합법적으로 절세해 드리겠습니다! (Feat. 할아버지 할머니와 손녀 손자)

안녕하세요, 세금사례 연구가 이호성 세무사입니다.

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오늘은 많은 분들께서 읽어주시기를 바라는 증여세 사례 1건을 보려 해요. 제가 작년인 2021년 10월에 아래와 같이 오늘의 포스팅을 예고해 드렸었습니다.

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세무사로서 드리고 싶은 말씀이 정말로 많은 세금사례예요.

​2017년생 A양(※ 성별 그 자체를 드러내기 위한 표현이라기 보다는, 나이 어린 아이에게 ‘씨’라는 호칭도 적절치 않고, ‘군’은 아예 틀린 표현이어서 이렇게 기재했습니다)은 2017년에 그의 아버지로부터 현금 ○천만 원을 증여받아 증여세를 신고 · 납부하였고, 이듬해인 2018년에 할아버지로부터 토지와 건물을 매수하는 매매계약을 체결하였습니다. 물론 A양이 영아니까 그 법정대리인인 A양 아버지 및 어머니가 대신 계약했을 거예요.

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위 부동산 매매계약의 내용은 ‘총매매대금 ○억 원’, ‘기존 임대차계약을 매수인인 A양이 승계 및 임대보증금 ○억 원을 매매대금에서 공제’, ‘매도인인 할아버지가 매수인인 A양에게 매매대금 중 ○억 원을 대출금리 ○%로 대여하고,

​A양은 그 원리금을 ○○개월 동안 할아버지에게 분할 상환하기로 함’, ‘나머지 매매대금 ○천만 원은 계약시 A양이 할아버지에게 지급함’ 등입니다. 자, 계약내용을 어떻게 보셨나요? 과세관청이 이걸 인지하면 “음, 냄새가 나는데?” 라고 할 것 같아요.

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A양의 할아버지는 위 부동산 양도에 따른 양도소득세를 신고하면서 양도가액으로 위 총매매대금을 신고한 것이 아니라, 보충적 평가액으로 환산한 ○억 원으로 2018년귀속 양도소득세를 예정신고 ‧ 납부했습니다. 당연히 계약서상 매매대금보다 보충적 평가액이 더 커요, 그 금액에 대한 얘기가 오늘의 핵심이고요 바로 아래에 나옵니다.

​A양의 할아버지가 신고한 양도가액 ○억 원에 70.1%를 곱하면 두 사람 간의 부동산매매대금이 계산됩니다. 70.1%? 이 숫자는 무슨 의미일까요?

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2018년에 과세관청이 A양 할아버지에 대한 세무조사를 실시한 결과, 할아버지와 A양이 위 부동산을 매매한 것이 아니고 A양이 할아버지로부터 증여를 받은 것이라고 판단하여, 할아버지가 납부한 양도소득세를 감액경정한 한편,

​할아버지가 신고한 양도가액 ○억 원을 위 부동산의 보충적 평가액(시가)으로 정하고, 임대보증금 승계액 ○억 원과 현금지급액 ○천만 원을 차감한 ○억 원을 증여재산가액으로 하고 가산세를 더하여 A양 앞으로 증여세 납세고지서를 보냈어요.

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이의신청과 심판청구를 거쳐 행정소송을 제기한 A양(이라기 보다는 그의 대리인이겠죠?)은 “위 부동산을 증여받은 것이 아니라 정당한 매매대금을 지급하고 매수하였고, 그 사실이 명백히 인정됨에도 증여추정규정을 적용한 것은 위법하다.” 라고 하면서

​“나(A양)와 할아버지가 체결한 금전소비대차계약은 정상적이고 적법한 계약으로서 실질과세원칙에 의해 부인될 수 없다.” 라고 주장했습니다.

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쯧쯧...... 한탄이 절로 나오네요. 과연 법원의 판단은 어땠을까요? (부동산자금출처가 명백하니 증여추정규정이 적용될 수 없다는 주장은 소개를 생략해요)

​① (전략) ｢상속세 및 증여세법｣에서 정한 ‘배우자 등에게 양도한 재산의 증여 추정’ 규정의 취지는 긴밀한 친족관계에 있는 당사자 사이에서는 조세부담의 회피라는 공통된 이해관계 하에 외형적인 거래조건을 얼마든지 임의로 만들어 낼 수가 있으므로,

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② 해당 양도행위가 증여추정 배제사유에 해당하는지를 판단함에 있어서는 그 거래조건이 친족관계 없는 일반적인 거래당사자들 사이에서도 통상적으로 이루어지는 경제적인 합리성을 가지고 있는지가 중요한 기준이 됨

​③ 위와 같은 세법규정의 형식과 내용에 비추어 보면, A양에게 증여추정배제사유 즉, A양이 할아버지로부터 위 부동산을 정상적인 대가를 지급하고 매수하였다는 사실이 명백하다는 사정에 대하여 증명책임이 있다고 봄이 타당함

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④ A양은 위 부동산 매매거래 당시 만 1세의 영아였으므로 할아버지가 위 부동산의 매매대금 중 약 71%에 이르는 ○억 원을 소비대차계약으로 전환하여 변제할 수 있도록 특별히 배려해주지 아니하였다면

​⑤ 위 부동산을 매수할 만한 경제적 능력이 없음이 명백함 (위와 같은 연유에서 A양은 그의 부친으로부터 ○천만 원을 증여받아 위 부동산 거래 당시 매매대금 중 ○천만 원만을 현금으로 지급하는 것으로 하였음)

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⑥ 위 부동산 거래 당시 ｢상속세 및 증여세법｣ 규정에 따른 적정이자율이 4.6%인 것에 비하여, 위 부동산 거래에서 정한 미지급 대금에 대한 이율 ○%는 이례적으로 아주 낮고,

​⑦ A양의 할아버지는 일반인의 통상적인 거래와 달리 아무런 담보도 없이 위 부동산 매매대금의 약 71% 가량을 차지하는 ○억 원을 ○○개월 동안 이례적인 낮은 이율을 적용하여 원리금을 분할 · 변제받기로 하면서,

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⑧ 이 또한 아무런 능력 없는 A양이 그의 부모를 통하여 위 부동산 임대에 기한 월세 수입으로 지급하는 것으로 하였고, 이와 같은 경우 A양의 할아버지로서는 이러한 거래를 하지 아니하였더라면 A양이 ○○개월 동안 할아버지에게

​⑨ 매매대금으로 지급할 금액보다 더 많은 월세수입을 올리면서도 위 부동산의 소유권을 그대로 유지할 수 있었던 사정 등의 사정들을 종합하여 보면, 할아버지와 A양이 조부와 손녀 사이가 아니었다면 위와 같은 조건으로 위 부동산이 거래되지는 아니하였을 것으로 보임

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⑩ (중략) 위 부동산 거래에서 정한 매매가액 ○억 원은 A양이 ｢상속세 및 증여세법｣ 규정에 따른 증여세를 부담하지 않게 되는 거래가액보다 불과 ○백만 원만 높은 금액인 사정 등을 감안하면,

​⑪ 부동산매매계약서에 기재된 매매가액 또한 위 부동산의 시가에 훨씬 못 미치는 것으로 보이는 사정을 종합하여 보면, A양이 제출한 증거들만으로 위 부동산 거래의 경우

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⑫ 할아버지가 A양으로부터 정상적인 대가를 지급받고 위 부동산을 양도한 사실이 명백히 인정되는 경우에 해당한다고 할 수 없음 (후략)

​A양은 3심 모두 과세관청에게 패소했습니다. 판결내용 ⑪을 보면, 위 부동산의 시세는 더 비쌀 것 같습니다만, 판결문에 등장하는 금액은 그 어떤 금액도 10억 원을 넘지 않아요. 과세관청이 가혹한가요?

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소개해 드리지 않았던 항소심 법원의 판시내용 중에는 “배우자나 직계존비속에게 재산이 양도되는 때에는 정상적인 대가가 지급되는 유상양도인 경우보다는 증여하는 것일 개연성이 높다.”

​“거래조건이 친족관계 없는 일반적인 거래당사자들 사이에서도 통상적으로 이루어지는 경제적인 합리성을 가지고 있는 행위인지 등도 종합적으로 참작하여 판단함이 타당하다.” 라는 것도 있어요.

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저는 감히, 오늘의 전체적인 그림을 얼치기 전문가가 그렸을 것이라고 확신합니다. “세법에서 시가의 30% 범위만 갖고 증여세를 문제삼으니까, 양도소득세 Risk(시가의 5% 범위)만 감수하시면, 증여세만큼은 합법적으로 절세가 가능합니다. ”

​라는 돌팔이 세무의견을 받고 A양 부모님이 저렇게 판을 짰을 가능성이 높아보인다는 얘기예요.

아 물론, 저의 확신과 다르게 만약 A양 부모님에게 조언해 준 세무전문가가 유능한 사람이었다면 “이렇게 하시면 나중에 세금추징될 위험이 높습니다.” 라고 얘기했거나, 증여세 납세고지서를 받은 A양 부모님이 “불복해서 지면 가산세까지 모두 세금내면 되지, 뭐~” 라는 마인드의 소유자시라면 뭐 이런 비난은 무의미할 듯 합니다.​

​당연히 오늘 사례만 보고 ‘친족 간에 매매거래는 그 어떤 경우도 인정될 수 없다’ 라는 결론을 내린다면 그것 역시 절대로 틀린 말입니다.

​법대로 했는데도, 국세청이 시민들에게 마구 세금을 매기는구나~

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오늘 사례를 보고 이렇게 판단하셨다면, 글을 안 읽었거나 잘못 읽으신 겁니다.

​아하, 70.1%를 냄새난다고 하면 넉넉하게 72% 아니 한 75%정도로 판을 짜면 합법적으로 절세가 가능할까요? 그러면 혹시 1살이라는 나이가 문제였다고 보면, 여유 있게 5살 아니 한 10살 정도 되었을 때 이런 설계를 하면 절세할 수 있을까요?

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중간에 제가 왜 “쯧쯧”이라고 한탄했는지 혹시 공감이 되십니까? 뭣이 중헌지를 알아야만 한다고 꼭 강조하고 싶어요.

​끝으로, 국세청 출신 세무사로서 이런 질문을 참 많이 받습니다. 가격이 10억 원도 안 되는데, 세무서나 국세청에서 이런 거 전수조사 합니까? 나중에 걸릴 확률이 몇 %나 됩니까?​

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제 블로그를 국세청에 근무하시는 현직 세무공무원분들도 꽤 많이 보십니다. 현직에 계신 분이라면, 이런 질문에 뭐라고 답하시겠습니까?

 

“ 설마 그것까지 세금 매기겠어?

네, 그것까지 세금 매깁니다 ”

 

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