(소득구분) 10년 넘게 ‘재고자산’으로 신고해 놓고는 이제야 양도소득?

안녕하세요, 세금사례 연구가 이호성 세무사입니다.

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오늘은 늘 흥미로운 소득구분 세금사례 1건을 보려 해요.

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이번 4월에 조세심판원의 결정이 있었어요.

​오늘의 소득구분 내용은 ‘종합소득(사업소득) VS 양도소득’이고, 쉬운 말로 풀어보면 ‘부동산 사고 파는 일을 계속 · 반복적인 업(業)으로 했을까 아니면 일시 · 우발적으로 했을까?’입니다. 그러면, 이 2가지의 세무상 차이는 무엇일까요?​

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에이~ 양도소득도 2개월 이내 예정신고 · 납부의무가 있고, 부동산 매매업자도 ‘토지 등 매매차익’을 양도소득세 계산방식을 준용하여 예정신고 · 납부해야 하는데 둘 사이에 무슨 큰 차이가 있겠습니까? 정말로 그럴까요?

​㉠ 종합소득이 되면 해당 연도에 발생한 다른 종류의 종합소득(연간 2천만 원 이상의 금융소득, 근로소득, 다른 사업소득 등)과 합산하여 세금계산을 하지만, 양도소득이 되면 어떻습니까? 양도소득 아닌 다른 종합소득과 합산하지 않아요. 이걸 ‘분류과세’라고 합니다.

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사람마다 연도마다 모두 사정이 다르겠지만, 누군가는 소득합산이 별 의미가 없을 수도 있고, 또 다른 누군가는 소득을 합치느냐 그렇지 않느냐에 따라 엄청난 세금액수가 왔다갔다 할 경우가 분명히 있어요.

㉡ 또 다른 차이로, 종합소득인 사업소득은 비교적 필요경비를 폭넓게 인정받을 수 있는 반면 양도소득은 상대적으로 필요경비 인정범위를 좁게 인정해요, 가장 대표적인 예시가 바로 이자비용입니다.

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부동산 담보대출 받아 이자를 지출하더라도 그 이자비용을 양도소득세 계산에서는 단 1원도 반영할 수 없지만, 그게 종합소득인 사업소득이라면 장부기장을 전제로 세금계산에서 이자비용을 적법한 절세항목으로 활용할 수 있습니다. 이것 역시 누군가에는 어마어마한 차이가 되겠죠?

​㉢ 또 있다면, 국민주택규모 이하 주택 이외의 주택, 상가 등은 부가가치세 과세대상이어서 종합소득인 사업소득은 이 부가가치세 신고 · 납부의 부담을 염두해야 하고 결과적으로 ‘장기보유특별공제’ 혜택을 볼 수 없는 반면에 양도소득은 부가가치세 걱정이 없고, 장기보유특별공제 혜택을 적용받을 수 있습니다.​

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㉣ 반대로 단기매매한다면 양도소득의 경우 상대적으로 높은 세율(보유기간 1년 미만인 경우 최고 70%)이 적용되는 반면에, 종합소득인 사업소득은 단기매매하더라도 벌칙 성격의 높은 세율을 적용하지 않아요.

​㉤ 끝으로, 종합소득인 사업소득에서 필요경비를 제대로 인정받으려면 반드시 장부기록을 해야만 하는데 이건 세무사님의 도움 없이는 만만치 않을 것입니다. 그러려면 (보통 매월) 세무기장 비용과 매년 1회 종합소득세 세무조정 수수료가 발생할 수 밖에 없어요.​

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하지만, 양도소득은 매도 후 1회 양도세 및 지방세 신고 외에는 기장의무가 없으니 최소한 위와 같은 세무비용은 안 들겠죠? 자, 사정이 이렇다면 둘 중에 뭐가 세금적으로 유리합니까?​

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그렇습니다, 만고불변의 진리! 이것 역시나 ‘그때그때’ 다를 수 밖에 없고, 그래서 필연적으로 납세자와 과세관청 사이에 이해관계가 엇갈릴 수 밖에 없어요. 세법상 소득구분은 이렇게나 중요합니다. 그럼 오늘 사례로 가 보시죠!

​A씨는 2009년에 부동산개발 및 매매업을 주업종으로 사업자등록을 한 다음, 토지 및 건물 취득원가 상당액을 재무제표에 ‘재고자산’ 항목으로 등재하여 2010 ~ 2020년귀속 종합소득세 신고(사업소득)를 해 왔습니다.

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2021년에 A씨는 위 토지 및 건물을 양도하고 이 소득을 사업소득으로 하여 2021년귀속 종합소득세 신고를 했어요. 그 후 A씨는 위 토지 및 건물은 임대목적으로 취득하여 임대하다가 양도했으므로, 아래와 같이 종합소득(사업소득)이 아닌 양도소득이 옳다고 주장했습니다.

2023년에 A씨가 위 종합소득세 신고는 내가 틀리게 신고한 것이라서 취소되어야 하고, 양도소득이 맞다면서 종합소득세 경정청구를 하였고, 과세관청은 “응? 10년 넘게 종합소득이라고 스스로 신고해 놓고, 이제와 양도소득이라고요?” 라고 하면서 이를 거부했어요.

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A씨가 불복하여 이의신청 후 심판청구를 제기하자, 과세관청은 “위 토지 및 건물과 같은 형태의 거래가 70건(취득 및 양도의 합계) 이상인 것으로, 사업의 계속성 · 반복성이 확인되므로 부동산매매업 소득이 맞고 양도소득이라는 A씨의 주장은 틀렸다.” 라고 주장했습니다.​

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과연 조세심판원은 누구의 주장을 인정했을까요?

​① 양도인의 부동산 양도 행위가 사업소득인지, 양도소득인지는 부동산 취득 및 보유현황, 규모, 횟수, 태양, 상대방 등에 비추어, 수익을 목적으로 하고 있는지, 계속성과 반복성을 고려해야 하고

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② 당해 양도부동산 뿐만 아니라 양도인이 보유하는 부동산 전반에 걸쳐 모든 사정을 참작하여 판단하여야 하는 것(대법원 2010. 7. 22. 선고 2008두21768 판결)인바, A씨는 위 토지 및 건물을 2005년과 2010년도에 취득하였고, 보유하는 동안 5년 이상 임차인에게 임대한 것으로 확인되며,

​③ 해당 임차인이 부도나면서 임차보증금에 대한 채권자의 압류로 인한 소송과 코로나로 인한 자재비 · 인건비의 급등으로 A씨의 사업이 어려워져 위 토지 및 건물을 양도하였다는 청구주장에 신빙성이 있어 보이고, 달리 A씨가 위 토지 및 건물 취득 이후​

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④ 이를 판매하기 위해 노력한 사실 또는 부동산매매를 하였다는 사정이 나타나지 않는 사정 등에 비추어, 위 토지 및 건물의 양도에 계속 · 반복적인 사업성이 있었다고 보기는 어렵다 할 것이어서 과세관청이 사업소득으로 보아 종합소득세 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단됨

​조세심판원이 A씨의 주장을 인정하고 종합소득이 아닌 양도소득이 옳다고 결정했습니다.

A씨의 제반 세금사정을 정확히 알 수는 없으나, 양도소득이 맞다면서 기존 종합소득세 신고를 경정청구를 한 것으로 보면 세금적으로 무엇이 A씨에게 유리했음을 충분히 짐작할 수 있어요.

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오늘 사례에서 과세관청은 아마도 10년 이상 A씨 스스로 종합소득인 사업소득이라고 세무신고한 것을 비중 있게 보았을 것 같아요. 그 신고서를 보면, 위 토지 및 건물을 ‘재고자산’으로 기록되어 있다는 것입니다.

​회계상 ‘재고자산’이란, 내가 사용하려고 갖고 있는 것이 아니라 남에게 팔아서 돈을 벌어들일 목적으로 보유하고 있는 자산을 말하거든요. 10년 넘게 팔 부동산으로 세무신고해 놓고 이제와서 세금에 유리하니까 말 바꾸는 것 아니냐고 과세관청이 충분히 의심할만 하죠?

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하지만, 세금의 많고 적음 그리고 위에서 말씀드린 종합소득과 양도소득의 차이들은 모두 결과일 뿐, 그 소득구분은 무엇을 기준으로 해야 합니까? 네, 위 결정내용 ①~②의 원칙으로 판단해야 합니다. 이게 세법적으로 아주 매우 어려우니까 세무전문가의 도움이 필요한 것이죠.

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오늘 사례와 비슷한 세금사례들을 같이 보시죠.

(최신, 종합소득세, 소득구분) 서류상 ‘영업손실보상 합의금’인데 어떻게 양도소득이 될 수 있

(최신, 종합소득세) 부동산 개발을 위해서 귀하는 무슨 ‘사업활동’을 하셨습니까?

 

 

“ 설마 그것까지 세금 매기겠어?

네, 그것까지 세금 매깁니다. ”

 

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