(최신, 종합소득세) 부동산 개발을 위해서 귀하는 무슨 ‘사업활동’을 하셨습니까?

안녕하세요, 세금사례 연구가 이호성 세무사입니다.

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오늘은 늘 흥미로운 소득구분이 쟁점이 된 종합소득세 사례 1건을 보려 해요.

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3개월 전인 올해 2월에 조세심판원의 결정이 있었습니다.

​A씨는 2011년에 B씨와 함께 토지를 경매로 낙찰받아 각 50%씩 공동으로 소유권을 취득한 후, 2012년에 부동산업 및 임대업 등으로 2개의 사업자등록(각 지분율 50%의 공동사업자)을 하였다가,​

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2014년에 사업 양도의 형식으로 위 토지를 양수인에게 양도하고 이에 따른 소득금액 ○○억 원을 A씨의 사업소득으로 보아 종합소득금액에 가산하여 종합소득세를 신고 · 납부했습니다.

​한편, B씨의 주소지 관할 과세관청은 B씨가 위 토지의 양도가액에서 필요경비를 추가로 공제하여 2014년귀속 종합소득세를 환급해 달라는 경정청구를 하자, 위 토지의 양도에 따른 소득이 양도소득에 해당한다는 전제하에

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B씨의 경정청구를 거부하는 한편 이 내용을 A씨 주소지 관할 과세관청에 통보하였고, A씨 주소지 관할 과세관청은 위 토지의 양도차익을 다시 계산하여 2020년에 A씨 앞으로 가산세를 더한 양도소득세 고지서를 보냈어요.

​아니, 사업소득 즉, 종합소득이면 뭐가 어떻고, 양도소득이면 뭐가 어떻기에 세상에나 마상에나 이미 세금신고를 한지 5년도 더 지나서 이렇게 가산세까지 붙여서 고지서를 보낸답니까?

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제가 ‘늘 흥미로운 소득구분’이라고 표현하지만, 막상 이렇게 납세고지서를 받는 입장에서는 매우 당황스럽겠죠? 그만큼 소득구분 판단이 중요한 것이라고 할 수 있기도 하고요.

​A씨가 심판청구를 제기하자, 과세관청은 “A씨는 부동산 개발업 등 사업소득이라고 주장하지만, 위 토지를 매입한 후 약간의 복토를 한 것 외에는 별도로 부동산 개발업 등을 영위한 사실이 없으므로

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A씨의 위 토지 양도로 인한 소득은 양도소득으로 보아야 한다.”라고 주장했습니다. 과연 조세심판원의 결정은 어땠을까요?

​① ｢소득세법｣상 사업소득인지 혹은 양도소득인지는 양도인의 부동산 취득 및 보유현황, 조성의 유무, 양도의 규모, 횟수, 태양, 상대방 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지 여부와 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 할 것인바,

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② A씨는 B씨와 함께 위 토지를 공동으로 취득하면서 위 토지의 개발에 관한 구체적 내용이 담긴 공동개발 협약서를 체결한 것으로 보이고, 실제로 제한보호구역 내에 위치한 위 토지를 개발하기 위하여 인근 군부대와의 협의를 거쳐

​③ 지방자치단체의 장으로부터 건축허가를 받고, 그 외 도로점용허가, 산진전용기간연장허가, 비산먼지발생사업 사전신고 등의 위 토지를 개발하기 위한 각종 인 · 허가를 받은 것으로 보이며,

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④ 과세관청이 2015년 A씨 및 B씨의 사업장들에 대한 현장확인을 통하여 시설투자매입분 중 위 토지의 자본적 지출 매입세액을 공제하여 부가가치세를 환급한 것으로 나타나고,

​⑤ A씨는 위 사업장 외에 별도의 건설업(토목공사)을 영위하고 있는 것으로 나타나는 사정 등에 비추어 A씨 등이 위 토지를 취득하여 부동산 개발업 등을 영위하다가 대출이자에 대한 부담 등으로 인하여

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⑥ 부득이하게 위 토지를 매도할 수밖에 없었다는 A씨의 주장에 신빙성이 있어 보이므로 과세관청이 위 토지의 매도 관련 소득을 양도소득이라고 보아 A씨에게 양도소득세를 부과한 과세처분은 잘못이 있는 것으로 판단됨

​A씨가 위와 같이 인용결정을 받았기에, A씨에게 부과된 세금은 취소되었습니다. 이러면 B씨 세금에는 영향이 어떻게 미칠까요?

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과세관청의 주장 중에 이런 내용도 있었어요. “위 토지의 전체 면적은 ○만(萬)㎡인데 반하여 A씨등이 건축허가를 받은 면적은 ○백(百)㎡(약 5%)에 불과한 것을 보아도 위 토지를 부동산 개발을 위한 사업목적으로 취득하였다고 볼 수는 없다.”

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[유의] 오늘 사례만 보고 “각종 인허가만 받아두면 토지 양도소득은 무조건 종합소득으로 분류된다. ” 이렇게 결론내리면 안 되겠죠? 모든 사안이 이리 쉽다면, 제가 뭐하러 세금사례를 연구하겠습니까?

​과세관청은 A씨가 위 토지를 취득한 후에 부동산 개발업을 위해서 사업활동을 한 흔적이 별로 보이지 않는다는 입장이었습니다. 오늘 사례는 종합소득세액보다 양도소득세액이 더 컸을 거예요.

반대라면 세금을 환급해 주어야 할 상황이니, 굳이 과세관청이 저렇게 할 이유가 없으니까요.

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하지만, 결정내용 ②, ③을 보면 과세관청의 주장이 옳았다고 보기는 좀 어렵겠죠? 결정내용 ④에서는 과세관청도 과거에 A씨와 B씨의 사업장을 현지확인하고 토지 관련 매입세액을 제외한 부가가치세액을 환급도 해 줬으니까요​​.

​제가 자주 말씀드리는 것이기도 하고 이 블로그를 운영하는 이유이기도 한데요, 이런 과세처분도 존재하고, 이런 과세관청의 시각도 있다는 것입니다. 세금 사안에 있어서의 옳고 그름을 1차적으로는 과세관청이 판단하겠죠?

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하지만, 그에 맞서서 반대주장을 펼쳐 조세심판원이나 감사원, 재결청인 국세청 또는 법원으로부터 인정받으려면 ‘비용 + 시간의 지출’과 함께 ​어떻게 준비해야 하고 어떤 증명이 필요한지 제 블로그 포스팅들을 유심히 봐 둘 필요가 있겠네요. 인정받지 못한 사례들도 엄청나게 많으니까요.

 

“ 세무사를 알아두는 것이

생활의 지혜입니다 ”

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