(양도소득세) 부동산 양도대금인데 비품 값이라고 매매계약서 쓴 것 맞죠?

안녕하세요, 세금사례 연구가 이호성 세무사입니다.

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오늘은 양도가액 관련 양도소득세 사례 1건을 보려 해요.

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작년인 2020년 12월에 감사원 심사결정이 있었어요.

​A씨는 2016년에 모텔 건물과 토지를 양도하는 계약을 체결하면서, 부동산 가액과 별도의 특약사항으로 모텔의 “비품 및 소모품, 시설장치” 대금을 ○○원으로 정했습니다. 왠지 이 비품 등의 대금이 문제가 될 것 같죠?

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그리고 A씨는 위 부동산 양도에 따른 양도소득세를 신고 · 납부했는데, 과세관청은 특약사항에 있는 비품 등의 가액을 재무상태표 비품 및 기타 계정과목의 장부가액으로 결정하고 그 차액인 ○천만 원을

​위 부동산의 양도가액에 포함하여 위 부동산 양도가액을 증액 경정하여 2019년에 A씨 앞으로 가산세를 더한 양도소득세 고지서를 보냈어요.

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가령, 매매계약서의 특약사항에 있는 비품금액이 100원, A씨의 모텔사업자 장부에 있는 비품 등 가액이 20원이라고 가정해 보면, 과세관청은 “차이나는 80원은 비품 매각대금이 아니라 부동산 매각대금이네요!” 라고 본 것입니다.

(아, 물론 과세관청 나름대로 비품과 관련하여 중고품 매매사이트 등에서 매매되는 거래가액을 참조하여 가치측정 가능부분과 불가능부분을 분리하여 계산했어요)

​그러자 A씨는 감사원장에게 심사청구를 제기했고, 이에 과세관청은 “A씨가 양도소득세 부담을 회피하기 위하여 위 부동산의 실지거래가액 일부를 양도소득이나 사업소득에 해당하지 않는 비품 등의 가액으로 계상하였다.” 라고 주장했습니다.

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과연 감사원은 어떤 결정을 했을까요?

​① (전략) 대법원은 과세처분의 위법을 이유로 그 취소를 구하는 행정소송에 있어서 과세원인, 과세표준 등 과세요건이 되는 사실의 존재에 대하여는 원칙적으로 과세관청에 그 입증책임이 있다 할 것(대법원 1988. 2. 23. 선고 86누626 판결)이고,

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② 양도소득세 부과처분에 관하여 저가양도에 해당하려면 자산의 양도가격이 ‘시가’보다 낮은 가격일 것이 요구되고, 위의 ‘시가’에 대한 입증책임은 과세관청에게 있는 것인데,

​③ 과세관청이 양도 당시 토지의 ‘시가’에 관하여는 입증하지 아니한 채 양도가액이 기준시가보다 낮다는 이유만으로 위 양도가액을 저가 양도로 본 사안에서 그와 같은 과세처분은 위법하다고 판시(대법원 2005. 5. 12. 선고 2003두15287 판결)하였음​

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④ 한편, ｢소득세법 집행기준｣ 중 ‘사업용 고정자산의 처분에 따른 차손익 등의 총수입금액 불산입’ 에 따르면 사업용 고정자산을 양도함으로써 발생하는 차손익 및 내용연수의 경과로 폐기 처분하는 경우

​⑤ 잔존가액과 처분가액과의 차손익은 사업소득의 계산에 있어서 총수입금액이나 필요경비에 산입하지 아니한다고 되어 있는 등 사업용 고정자산의 처분손익을 인식하지 아니한다(※ 유의 : 2017년 12월 19일의 개정 ｢소득세법｣ 적용 전 기준임) 고 되어 있음

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⑥ (중략) A씨와 양수인이 모텔을 양도하면서 양도소득세 과세대상인 위 부동산의 실지거래가액을 ○○억 원으로 하고, 위 부동산과 별개로 양도소득세 과세대상이 아닌 비품 등의 실물을 확인하여 그 목록을 작성하고

​⑦ 비품 등의 거래가액을 ○○원으로 구분하여 매매계약서와 특약사항을 작성하였고, 과세관청의 세무조사를 통해 실제 비품 등이 양수인에게 이전된 것으로 확인되었으며,

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⑧ 양수인도 위 부동산 실지거래가액을 ○○원로 하여 부동산실거래가 신고를 하였고, 모텔 포괄양수도 이후 작성된 모텔 재무상태표를 살펴보면 비품 등의 가액이 ○○원으로 계상되어 있는 등 A씨와 양수인 사이에 실제 비품 등에 대한 거래가 있었던 것으로 보임

​⑨ (중략) A씨와 양수인이 매매계약서를 허위로 작성하였다고 볼만한 내용도 확인되지 않고, (중략) 재무상태표 비품 계정과목에 있는 비품 등과 실제 포괄양수도로 이전되는 비품 등이 서로 일치하지 않는 것으로 확인됨

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⑩ (중략) 과세관청이 과세처분에 적용한 위 부동산의 실지거래 양도가액의 객관적 산정근거와 양도인(A씨)과 양수인이 합의한 실지거래 양도가액이 과소하게 산정되었음을 입증할 수 있는 자료를 제시하지 않은 채,

​⑪ 단순히 재무상태표의 비품 장부가액과 비품 등 거래가액 차액이 위 부동산의 실지거래가액에 포함되어야 한다고 주장하고 있는 사정 등을 종합하여 볼 때, 위 부동산과 별개로 비품 등을 양도한 것이 확인되고

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⑫ A씨와 양수인이 작성한 매매계약서와 대금 지급자료 등을 통해 위 부동산과 비품 등의 실지거래가액이 확인되며, 위 부동산 등의 실지거래가액이 잘못 산정되었다고 볼 만한 내용도 확인되지 아니하므로

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⑬ 위 부동산의 실지거래가액 일부가 비품 등의 거래가액에 포함되어 위 부동산의 양도소득이 과소계상되었다고 본 과세관청의 양도소득세 부과처분은 잘못되었다고 할 것임

​A씨에게 부과된 양도소득세는 부과취소되었습니다.

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과세관청의 공격 포인트와 인용결정이 난 이유를 모두 확인하셨습니까?

​“부동산 매각대금은 양도소득세를 내야 하는데, 2016년 당시 사업용 비품 매각대금은 양도소득세 과세대상이 아닌 세법규정을 악용해서 비품 값으로 매매계약서를 썼구나!”

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아마도 이게 과세관청의 생각이었을 것입니다. 하지만, 결정내용 ②~③에 나오듯, 양도가액에 대한 입증책임은 원칙적으로 과세관청에 있다는 사실을 잊어서는 안 될 거예요.

​매매계약서 특약사항에도 불구하고 그게 비품 값이 아니라 부동산 값이라면 그 증거를 과세관청이 제시했어야만 한다는 의미인데요 (과세관청 나름의 가격평가 노력도 사실상 물거품이 되었다고 봐야겠네요)​

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결정내용 ⑪처럼 단순히 A씨(물론 그의 세무대리인)가 작성한 장부가액과 차이난다는 것 외에 유의미한 증거를 제시하지 못한 것이 오늘 과세관청의 패인이라고 생각합니다.

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참고로 토지와 건물을 일괄로 매매하고 그 가액을 제대로 안분하지 않은 아래 과세사례들과 비교해 보는 것도 흥미로울 것이고, 만약 지금 2021년 시점의 양도사건이라면 판결내용 ⑤에 나오는 2017년말 개정세법 내용을 확인할 필요도 있겠죠?

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“ 약은 약사에게,

세금은 세무사에게 ”

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