(양도소득세, 상가) ‘주변 시세’대로 거래하면 아무 문제 없죠?

안녕하세요, 세금사례 연구가 이호성 세무사입니다.

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오늘은 보충적 평가액 과세에 불복했던 양도소득세 사례 1건을 살펴보려 해요.

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작년인 2023년 5월에 제1심 행정법원 판결이 있었어요.

​A씨는 2011년에 취득했던 상가 2개호를 2018년에 본인이 대표이사로 있던 B회사에게 양도하고 양도소득세를 신고했습니다. 양도가액 합계액이 3억 원을 넘지 않아요.​

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양도일로부터 2년이 지난 2020년에 과세관청은 양도소득세 세무조사를 실시한 결과, ‘A씨가 특수관계인인 B회사에게 시가보다 낮은 가격으로 양도했다’ 라고 하면서 ｢소득세법｣에서 정한 부당행위계산부인 규정을 적용하여 A씨가 신고한 양도가액을 부인하고

㉠기준시가와 ㉡임대료환산가액​[{1년간의 임대료 ÷ 기획재정부령으로 정하는 율(현재 100분의 12)} + 임대보증금] 중 큰 금액을 양도가액으로 하여 세금을 다시 계산한 다음, 가산세를 더하여 A씨 앞으로 양도소득세 납세고지서를 보냈습니다. 이에 불복한 A씨는 이의신청과 심판청구 후 행정소송을 제기했어요.

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A씨는 “위 상가 인근에 소재한 상가부동산에 대한 매매사례가액이 존재하여 그것으로 시가 산정이 가능함에도, 과세관청은 이러한 과정 없이 곧바로 보충적 평가방법을 통해 양도가액을 산정하였으므로 위법하다.” 라고 주장했습니다.

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과연 결과는 어땠을까요? (‘경제적 합리성 결여에 대한 입증책임’ 쟁점은 소개를 생략합니다)

​① (전략) ｢소득세법｣ 등 관련 규정의 내용을 종합하면, 양도소득세 부과의 대상이 되는 상업용 건물의 가액은 평가대상 재산과 면적 · 위치 · 용도 · 종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산의 비교가액이 있는 경우에는 그 가액으로 평가하되, 다만 이러한 비교가액이 없는 경우 보충적 평가방법으로 평가할 수 있다고 봄이 타당함

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② (중략) ㉠ 위 상개 2개호는 상가건물 1층에 위치하고 있을 뿐만 아니라 도로에 연접하여 있는 면적 합계 ○○㎡인 상가인 반면, 같은 상가건물의 2018년도 다른 매매거래사례의 경우 상가 건물 내부에 위치하고 있거나 층수 및 면적을 달리하고,

​③ ㉡ 인근 매매사례의 경우 위 상개 2개호와 다른 상가건물에 위치하고 있을 뿐만 아니라, 면적, 위치 및 기준시가에 있어 상당한 차이를 보이고 있으며, ㉢ 양도 당시 월 임대료는 ○백만 원인 반면, 인근 상가 중 P상가 1▢▢호, 1▢▢호와 1▢▢호가 2018년 5월부터 같은 해 12월까지 사이에​

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④ 함께 임대될 당시 임대보증금은 ○천만 원, 월 임대료는 ○백만 원으로 나타나는바, 위 각 부동산의 임대료 환산가액에 상당한 차이가 있고, ㉣ 과세관청은 국세청 전산시스템(NTS) 및 국토교통부 실거래가 공개시스템 자료 등을 통해 평가기준일 전후 3개월 이내의 위 상개 2개호 및 그 인근에 위치한 상가의 매매사례가액을 확인하였음에도

​⑤ 위 상개 2개호와 면적 · 위치 · 용도 · 종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산의 비교가액이 확인되지 아니한 사정 등을 종합하여 보면, 위 상개 2개호와 면적 · 위치 · 용도 · 종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산의 비교가액이 없다고 할 것이므로,

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⑥ 과세관청이 ｢소득세법｣ 및 같은 법 시행령, ｢상속세 및 증여세법｣ 규정을 적용하여 보충적 평가방법에 따라 위 상개 2개호의 양도당시 시가를 산정하여 한 양도소득세 처분은 적법함

​A씨는 제1심 행정법원에서 과세관청에게 패소하고 항소를 제기하지 않아서 사건은 확정되었습니다. 소개를 생략했던 ‘경제적 합리성 결여에 대한 입증책임’ 쟁점도 A씨 패소입니다. 꼭 짚어야 할 3가지 사항이 있어서 이 세금사례를 소개해 드렸어요.

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첫 번째는 A씨가 신고한 양도가액 합계액이 10억 원 아니 채 3억 원도 넘지 않는다는 것입니다. 몇몇 분들께서 “최소 두 자릿수 억 원은 되어야 세무서가 건드리지, 한 자릿수 억 원대는 대충 그냥 넘어간다.” 라고 말하는 것을 제가 들은 적이 있어요.

당장 오늘의 사례를 보아도 단언컨대 틀린 말이라고 할 수 있습니다. 한 자릿수 억 원대의 금액이라는 이유만으로 안일하게 ‘이 정도는 그냥 넘어가겠지?’ 라고 낙관해서는 안 된다는 말씀이예요.

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부수적으로 위 상가의 개별 호실 면적을 보면, 전용면적이 채 20㎡(약 6평)도 되지 않는 소규모예요. ‘와, 이 정도 수준의 금액, Size까지 세금을 때려?’ 이런 푸념만 갖고는 결코 세금책임을 면할 수 없다는 사실에 주목할 필요가 있습니다.

두 번째는 아파트와 상가는 경우가 다를 수 있다는 것입니다. 아파트(공동주택)의 경우 양도소득세, 상속세, 증여세(소위 ‘재산제세’)에서의 시가에 대해 제일 많은 다툼의 유형은 ‘기준시가(보충적 평가액)로 세무신고한 것을 과세관청이 부인하고 매매사례가액을 시가로 보아 과세’하는 경우예요.

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그런데, 오늘 사례에 등장한 상가는 어땠습니까? 납세의무자가 찾아 제시한 매매사례가액이 세법상 인정되지 않는다고 판단한 과세관청이 보충적 평가액인 기준시가와 임대료환산가액 중 큰 금액을 시가로 보아 과세했어요. 다수의 아파트 시가에 대한 세금과는 분명 다르죠?

A씨가 제시한 인근 상가의 매매사례가액은 과세관청이 선정한 가액보다 낮았어요(만약 더 높았다면 이걸 주장할 이유가 없겠죠?). 어떻게 이런 일이 생겼는지는 A씨의 심판청구에서의 아래 주장을 보면 이해되는 측면이 있습니다.

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“위 상가 2개호를 매입한 2011년 이후 동일 도로에 인접한 상권은 지속적으로 침체되고 있고, 해당 상권은 공실인 상가들이 계속 늘어나고 있으며, 임차인이 단기간에 계속 변경되고 있는 것이 실지 상황이다.

​2011년도부터 2018년도까지의 거래가액 추이 등을 무시하고, 단순하게 위 상가 2개호와 같은 건물의 다른 층 일부 몇 개만을 나열한 채, ‘기준시가 대비 저가로 거래되었다’면서 내가 신고한 양도가액이 시가가 아니라고 과세했다.”

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위 상가가 소재한 위치와 매매거래 추이를 본다면, 저는 A씨의 이 부분은 주장에 100% 공감하고 틀림없는 사실이라고 생각합니다. 하지만, 이런 사정이 설령 사실이라고 하더라도 과세관청, 조세심판원, 법원의 판단은 어떠했는지를 잊지 않아야 할 거예요.

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물론, ‘세법에서는 아파트는 무조건 매매사례가액, 상가는 무조건 보충적 평가액을 시가로 본다 ’ 이것도 틀린 말임은 매한가지 입니다.

(상속세, 증여세) 감정가액 VS 유사매매사례가액 (a.k.a. 거 아파트 값이 얼마요?)

끝으로, 특수관계인 사이의 매매거래와 제목에 나온 ‘주변 시세’ 이야기입니다. 과세관청이 절대로 쉽게 지나치지 않는 ‘과세 맛집’이라고나 할까요? 특수관계인 사이의 거래는 ‘시가대로 했나?’, ‘변칙행위를 하지는 않았나?’를 과세관청이 무조건 의심한다고 보시면 됩니다.

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부모자식간, 형제자매간, 내가 대표자이거나 주주인 법인과 거래를 함에 있어, ‘거래가격’을 그렇게 중요하게 여기지 않거나 ‘주변 시세대로 하면 되지, 뭐’ 하는 수준에서 넘어가는 사례를 세무사로서 정말로 많이 접하게 되는데요

​‘주변 시세’라는 편리한 말의 관점으로 보자면, A씨도 사실 주변 시세보다 엄청나게 차이나도록 낮은 금액으로 특수관계인인 B회사와 매매했다고 하기는 어려울 것입니다. 즉, 주변 시세에 맞추어 비슷한 가격으로 거래했더라도 세법적으로 틀릴 수 있다​는 말이예요.

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이걸 바꾸어 말하면, 이 편리한 ‘주변 시세’라는 말로는 세법상 ‘시가’를 모두 담아낼 수 없습니다. 세법이 정한 매매사례가액은 위 판결내용에 나오는 ‘면적 · 위치 · 용도 · 종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산의 비교가액’을 반드시 따져야만 해요.

​소개를 생략한 내용 중에 “A씨는 ○억 원에 취득한 위 상가 2개호를 현저히 낮은 가액인 ○억 원에 양도한 점”, “기준시가보다 절반 가량 낮은 가액은 거래된 점”을 법원은 분명하게 말하고 있습니다.

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판결내용 ④~⑤와 같이 과세관청이 판단할 정도의 ‘주변 시세’라면, 그것은 세법적으로 아무런 의미도, 가치도 없는 숫자에 불과하다는 사실을 꼭 기억해 주시기 바라요.​

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오늘 사례와 비슷한 세금사례들을 같이 보시죠.

(최신, 법인세, 부당행위계산의 부인) 마땅한 임대사례가 없으니까 ‘보충적평가액’을 시가로

(최신, 양도소득세, 상속 취득가액) 감정가액, 매매사례가액 모두 안 되니까, ‘기준시가’ 적용

 

 

“ 사례는 참고사항일 뿐,

성급한 일반화는 금물! ”

 

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