(증여세) 부모가 자녀들의 전셋집을 얻어주었다면?

안녕하세요, 세금사례 연구가 이호성 세무사입니다.

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오늘은 많은 분들께서 흥미롭게 보실 수 있는 전세보증금 증여세 과세사례 1건을 소개해 드리려 해요.

올해 상반기 대비 상대적으로 연말에 집값이 많이 떨어지고 대신 전세가격이......

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지난 달인 올해 10월 조세심판원의 결정이 있었습니다.

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※ 사실관계가 조금만 달라도 결론이 180도 달라질 수 있으므로 함부로 성급한 일반화를 하지 마시라는 당부말씀을 미리 드려요.

​A씨(’93년생)는 대학원에 다니면서 자영업을 하고 있는데, 2016년부터 현재까지 A씨와 그의 동생들이 살고 있는 아파트의 전세보증금을 A씨의 부모님이 부담했습니다.

이것을 두고 제가 포스팅 제목에서 ‘부모가 자녀들의 전셋집을 얻어주었다’고 표현한 거예요.

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구체적으로는 2016년부터 2020년까지는 A씨 부모님 명의로 전세계약을 체결했었고​(2018년에 1차례 이사하여 다른 아파트 계약함), 2020년부터 현재까지는 A씨 부모님과 A씨가 공동임차인으로 전세계약을 체결했습니다.

​2022년에 과세관청이 A씨에 대한 자금출처조사를 실시하여 2016∼2021년의 기간 동안 A씨 소유의 주식과 차량 취득대금을 부모님으로부터 증여받았다고 보았어요.

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거기 더하여 오늘의 쟁점! A씨가 동생들과 살고 있는 집의 전세보증금을 부모님으로부터 공짜로 빌렸다고 보았습니다(｢상속세 및 증여세법｣ 제41조의4 금전 무상대출에 따른 이익의 증여). 그래서 과세관청은 2023년에 A씨 앞으로 가산세를 더한 증여세 납세고지서를 보냈죠.

​이에 불복한 A씨가 심판청구를 제기하면서 “우리 부모님은 나를 포함한 본인 자녀들의 부양의무자이므로, 전세보증금을 공짜로 빌려주었다는 증여세 과세는 틀렸고 ‘부동산을 공짜로 사용한 이익의 증여’로 보아야 한다.” 라고 주장했습니다.

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A씨가 말한 ‘부동산을 공짜로 사용한 이익’ 즉, ｢상속세 및 증여세법｣ 제37조에서 정한 부동산 무상사용에 따른 이익의 증여로 증여세를 계산하면 통상적으로 금전 무상대출에 따른 이익의 증여로 세금계산한 것보다 금액이 적어요.

이에 대응한 과세관청은 “A씨의 부모님은 스스로 위 아파트에 거주할 목적도 없었고, 거주한 사실도 없으므로 전세보증금 전액을 A씨에 대한 증여로 볼 수 있는 사안이다.​

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그러나, 추후 전세보증금을 부모님이 회수하기로 계약서에 기재되어 있으므로 금전의 무상대출로 본 과세처분은 적법하다. 한편, ｢상속세 및 증여세법｣ 규정에서

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하나의 증여에 대하여 위 2가지 증여유형이 동시에 적용되는 경우 이익이 가장 많이 계산되는 것 하나만을 적용한다고 규정하였으므로 A씨의 주장은 받아들일 수 없다.” 라고 반박했습니다.

​‘전세보증금 전액을 고스란히 부모님이 A씨에게 증여한 것으로 볼 수도 있었다’는 과세관청의 주장이 가혹하고 매정하게 느껴지시나요?

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과연 조세심판원의 결정은 어땠을까요?

​① (전략) 성년의 피부양자는 요부양상태, 즉 객관적으로 보아 생활비 수요가 자기의 자력 또는 근로에 의하여 충당할 수 없는 곤궁한 상태인 경우에 한하여, 부양의무자를 상대로 그 부양의무자가 부양할 수 있을 한도 내에서

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② 생활부조로서 생활필요비에 해당하는 부양료를 청구할 수 있을 뿐이고, 이러한 부양료는 부양을 받을 자의 생활정도와 부양의무자의 자력 기타 제반 사정을 참작하여 부양을 받을 자의 통상적인 생활에 필요한 비용의 범위로 한정됨이 원칙임(대법원 2017. 8. 25. 선고 2017스5 결정 등 참조)

​③ A씨의 부모는 A씨를 포함한 자녀들의 부양자(扶養者)로서 A씨와 다른 자녀들의 거주지로 사용할 목적으로 전세보증금과 관련 아파트의 전세계약을 체결한 것이라는 A씨 주장에 신빙성이 있어 보이고,

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④ A씨의 부모가 체결한 아파트 전세계약의 전세보증금은 부모가 반환받는 것으로 계약서에 명시되어 있는바 전세보증금에 대하여 과세관청 의견과 같이 「국세기본법」상 실질과세원칙을 적용한다고 하더라도

​⑤ A씨만이 부모로부터 전세보증금 상당액 전액에 대한 금전무상대여 이익을 증여받았다고 보기는 어려워 보이며, 증여당시 성년이었던 A씨의 재산상황 등으로 미루어 일부 자력이 있는 것으로 확인되므로

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⑥ 전세보증금 관련 증여금액 전부를 비과세되는 생활비 등으로 보기는 어려우나(반면 위 아파트에 A씨와 함께 거주한 다른 자녀들(A씨의 동생들을 말해요)의 경우 비과세되는 생활비로 볼 여지도 있어 보인다), A씨의 부모가 학업 등을 위하여

​⑦ 원격지에서 거주하는 A씨를 포함한 자녀들의 부양 또는 주거안정을 위해 아파트에 대해 직접 전세계약을 체결하였고, 이에 각 자녀들이 그들의 사정에 따라 그 거주기간과 목적 등을 달리하여 거주하게 된 경우로서,

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⑧ A씨의 부모가 A씨에게 증여한 것은 금전의 무상대여라기 보다는 임차권을 무상 제공(부동산 임대용역)한 것으로 보는 것이 합리적인 사정 등에 비추어,

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⑨ 전세보증금 관련 증여이익은 금전무상대출이 아닌 ｢상속세 및 증여세법｣ 제42조에 따른 용역(부동산임대) 제공에 따른 이익의 증여로 과세하는 것이 타당한 것으로 판단됨

​A씨에게 부과되었던 증여세는 위와 같은 심판결정에 따라 다시 계산 후에 일부 감액될 것으로 예상합니다.

만약 심판결정에 따라 다시 계산한 세액이 결과적으로 종전보다 늘어나게 된다면, ‘불이익변경금지’ 원칙에 따라 종전대로 유지됩니다. 한편, 이 심판결정에 대해 A씨가 불복할 경우 법원에 행정소송을 제기할 수 있습니다만, 과세관청은 소제기가 불가능합니다.

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현재의 세법규정에 따라 금전 무상대출 이익증여 계산의 출발점은 전세보증금액이고 적정이자율이 연간 4.6%이지만, 부동산임대 이익증여 계산은 아파트의 가격(세법상 평가금액)으로부터 출발하고 연간 2%를 적용해서 계산해요.

​과세관청의 주장 중에서 ‘고가의 아파트’라는 대목이 있습니다만, 얼마까지가 싼 아파트고, 얼마부터 비싼 아파트인지 금액을 특정하기는 어렵겠죠?

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만약에 오늘 사례에서, 성인이고 일부 생활능력이 있다고 조세심판원이 인정한 A씨가 위 아파트에 살지 않고, 소득 내지 자력이 없다고 본 동생들만 거주했었다면 어땠을까요? 결정내용 ⑥에 나옵니다. 이래서 세금사례를 단편적 · 부분적으로만 보고 함부로 일반화하면 안 되겠죠.

​결론적으로 자식이 사는 집의 전세보증금을 부모가 부담했을 때, 구체적인 경우에 따라 (ⅰ) 보증금 전액을 증여로 볼 수도 있고, (ⅱ) 금전 무상대출 이익의 증여가 될 수도 있으며 또는 (ⅲ) 부동산 무상사용 이익의 증여 내지 부동산 임차권 무상제공으로 볼 수도 있고, (ⅳ) 비과세되는 생활비로 보아 1원도 증여된 것이 없다고 볼 수도 있습니다.

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즉, ‘구체적인 사실관계에 따라 모두 다르다’가 변함 없는 결론입니다.

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오늘 사례와 비슷한 증여세 사례들을 같이 보시죠.

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“ 책을 한 권만 읽은 사람이

제일 무섭다 ”

 

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