(최신, 취득세, 현물출자 법인설립) 부동산 취득일에 반드시 ‘임대사업자 등록’을 완료해야 합니다.

안녕하세요, 세금사례 연구가 이호성 세무사입니다.

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오늘은 중과제외업종 관련 취득세 사례 1건을 소개해 드리려 해요.

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지지난 달인 올해 3월에 감사원 심사결정이 있었어요.

​A회사는 법인 설립을 준비하던 2019년에 ○○○개 호실의 오피스텔을 현물 출자받았고 이후 법인이 설립되었습니다. ｢지방세관계법 운영예규｣(행정안전부 예규) 등에 따르면 현물출자를 통해 설립한 법인의 경우, 법인설립 등기일과 부동산 취득일은 같은 날이예요.

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A회사는 감정평가금액에 따라 산정한 취득세 과세표준액에 ｢지방세법｣에서 정한 ‘대도시에서 법인을 설립하는 경우’의 중과세율을 적용하여 취득세를 계산한 후, ｢지방세특례제한법｣의 ‘사업용 고정자산 현물출자’의 경우에 적용하는 75% 감면을 적용하여 취득세 등을 신고 · 납부했어요.

​그리고 A회사는 위 ○○○개 호실의 오피스텔 중 ○개 호실을 상가로 이용하고, 나머지 ○○○개 호실을 임대주택 물건으로 등록했습니다.

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그로부터 약 5개월이 지난 2021년에 A회사는 “부동산 취득일 이후에만 임대사업자등록이 가능하여 취득세 중과대상에 해당하지 아니한다.”며 납부한 취득세 등을 환급해달라는 경정청구를 하였고, 과세관청은 이를 거부하는 처분을 했죠.

​｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 규정에 따른 임대사업자를 등록하여 주택임대업을 영위하면 ‘중과제외업종’으로서 ｢지방세법｣에서 정한 과밀억제권역 내 법인설립에 따른 취득세 중과세율을 적용받지 않을 수 있습니다.

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그런데 A회사는 어땠나요? 바로 이 부분을 A회사는 주장했어요. “부동산 취득일 또는 그 이전에 임대사업자 등록이 불가능한 인허가 절차로 인하여 현물출자 부동산을 취득한 후에야 임대사업자 등록이라는 요건을 갖추게 되었다.”

​그러면, 과세관청은 왜 A회사의 청구를 거부했을까요? “A회사가 위 오피스텔 ○○○개 호실을 취득한 날을 기준으로 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 규정에 따른 임대사업자 등록이 되어있지 않았는데, 어떻게 취득세 중과제외를 적용할 수 있죠?”

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양 쪽의 주장을 모두 보셨는데요 이거 누구 말이 맞는 것일까요? 감사원의 결정을 같이 보시죠.

① (전략) ｢지방세법｣에 따라 중과제외 대상이 되려면 대도시 중과제외업종에 직접 사용할 목적으로 취득하고 소정의 유예기간 내에 직접 사용하기만 하면 될 뿐, 취득 당시 반드시 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣에 따라 등록한 임대사업자일 필요가 없음

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② (중략) A회사가 부동산 취득 전에 법인설립 등기를 할 수 없고, 위 오피스텔 ○○○개 호실 취득일(또는 A회사 설립등기일)에 임대사업자 등록 신청을 하더라도 등록 완료까지 5일의 처리기한이 소요되므로 인허가 절차상 A회사가 부동산 취득일 또는 그 이전에는 임대사업자 등록을 할 수 없음

③ (중략) A회사는 위 부동산 매도인으로부터 임대사업자의 지위를 포괄 승계받기로 약정하는 등 위 부동산을 민간임대주택 임대사업에 사용할 목적으로 취득하려는 의도를 밝히고 있음

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④ (중략) A회사는 위 부동산 취득일로부터 유예기간인 1년 이내에 임대사업자 등록을 마치고 위 부동산을 민간임대주택 임대사업으로 직접 사용하였음 (중략) A회사는 중과제외업종에 직접 사용할 목적으로 위 부동산을 취득하여 유예기간 1년 내에​

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⑤ 임대사업자 등록을 하고 주택임대사업에 직접 사용했으므로 위 부동산 취득은 중과제외 대상에 해당하므로, 따라서 과세관청은 취득세 중과제외업종 요건에 관한 법리, ｢민간임대주택에 관한 특별법｣의 임대사업자 등록에 관한 법리를 오해하여 경정청구를 거부한 잘못이 있음

A회사는 취득세 중과세율이 아닌 일반세율을 적용한 경우의 세금보다 더 납부한 세금을 돌려받게 되었습니다.

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‘어떻게 임대사업자 요건을 충족하지도 않았는데, 중과세를 면해줄 수 있습니까?’ 라고 보셨나요 아니면 ‘납세자한테 지킬 수 없는 요건을 지키라는 것이 세상에나 말이 됩니까?’ 라고 보셨나요?

​감사원은 후자를 인정했다고 봐야 할 것입니다.

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법인설립(오피스텔 취득) 후 약 2개월이 지나서 A회사는 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣의 임대사업자 등록을 했다고 해요. 그럼, 이런 생각을 하는 분이 혹시 계시지는 않을까요?

​법인 설립등기가 된 그 날(=부동산 취득일)에 최소한 곧바로 임대사업자 등록신청서를 제출하는 태도라도 보였어야 할텐데 그렇게 하지 않았으니, 아무리 생각해도 취득세 중과세 적용이 마땅합니다!

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이렇게 생각하는 무지막지한 사람이 어디있겠냐고요? 오늘 사례의 과세관청은 그것보다도 더 심한 주장을 했잖아요. 매우 보수적(a.k.a. 과세처분이 적법하다고 결정하는 비율이 높음)이라고 평가받는 오늘의 감사원 결정에 더 눈길이 가는 이유입니다.

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“ 세무사를 알아두는 것이

생활의 지혜입니다 ”

 

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