(최신, 상속세, 아파트 매매사례가액) ‘평가심의위원회’의 심의결정을 어떻게 뒤집을 수 있답니까? Ver.2

안녕하세요, 세금사례 연구가 이호성 세무사입니다.

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오늘은 아파트 매매사례가액 관련 상속세 사례 1건을 보려 해요.

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3개월 전인 올해 1월에 조세심판원 결정이 있었습니다.

​2019년에 A씨 등은 상속세 신고를 하면서 상속재산인 아파트에 대하여 기준시가(공동주택가격)로 평가했습니다. 아파트를 기준시가로 신고했다는 것은 상속개시일 전후 6개월 내에 비교물건이 없었나 보다 추측해 볼 수 있겠네요.

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과세관청이 상속세 조사를 실시하고, 위 아파트를 재산평가심의위원회의 결정을 거친 매매사례가액으로 평가하는 등의 조사결과통지를 A씨 등 상속인들에게 했어요. 그리고 이어서 2020년에 A씨 등 앞으로 가산세를 더한 상속세 납세고지서를 보냈습니다.

​이에 불복한 A씨 등은 심판청구를 제기하자, 과세관청은 “A씨 등은 위 아파트가 ｢상속세 및 증여세법｣에서 정한 ‘가격변동의 특별한 사정이 없는 경우’에 해당하지 않는다고 하면서 매매사례가액 적용이 부당하다고 주장하나,

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부동산 가격이 상승하는 추세에 있었고, 이를 전례가 없는 가액으로 급격하게 상승하였다고 하기는 어려운 만큼, (재산평가심의위원회의 심의를 거친) 매매사례가액이 위 아파트(상속재산)의 내재가치 및 교환가치를 벗어난 비정상적인 시기의 특이한 가액이라고 하기는 어렵다.” 라고 주장했어요.

출처 : (상속세, 증여세) 감정가액 VS 유사매매사례가액 (a.k.a. 거 아파트 값이 얼마요?), 이 블로그 공지 글 중

과세관청은 ‘아파트를 기준시가 평가로 허용할 수 없다’ 는 입장으로 상속개시일 전 2년 이내에 있는 비교물건을 선정하여 지방국세청의 평가심의위원회의 심의를 통과한 매매사례가액을 상속재산가액이라고 결정한 것이고, 이에 A씨 등은 위 빨간색 BOX 규정을 근거로 인정 못 하겠다고 했습니다.

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재산평가심의위원회의 결정을 등에 업은 과세관청은 승리했을까요? 과연 조세심판원의 결정은 어땠을까요?

(다른 쟁점이었던 ‘사전증여재산’ 부분은 구체적인 소개를 생략해요)

​① ｢상속세 및 증여세법 시행령｣에서 ‘다만 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자, 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다’고 규정하고 있는바,

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② 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매가 있는 경우에도 평가기준일부터 매매계약일까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 없다면 예외적으로 재산평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매가액을 시가로 볼 수 있으나,

​③ 과세관청이 결정한 매매사례가액은 그 매매계약일이 상속개시일과 1년 10개월 이상 차이가 나는데, 그 기간 동안 위 아파트의 □□인터넷사이트 아파트시세가 ○○% 이상 상승하고, 2017년 및 2018년 위 아파트의 공동주택 공시가격이 매년 ○○% 이상 상승하는 등

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④ 가격변동의 특별한 사정이 없다고 단정하기 어려우며, 과세관청의 시가확인 조사서에 의하면 상속개시일 전후 6개월 이내에 ｢상속세 및 증여세법 시행규칙｣에서 정한 요건을 모두 충족하는 위 아파트와

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⑤ 면적 · 위치 · 용도 · 종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산이 존재하지 아니하는 사정 등에 비추어, ｢상속세 및 증여세법｣ 규정에 의한 가액(기준시가)을 위 아파트의 시가로 봄이 타당하다고 판단됨

​A씨 등은 평가심의위원회의 결론을 뒤집는데 성공했습니다. 소개하지 않았던 사전증여재산 쟁점은 일부만 인용되고 나머지는 기각결정이 있었기에, 기각결정 부분에 대하여는 A씨 등의 선택에 따라 행정소송 제기가 가능해요.

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상속세 신고, 세무조사 대응과 불복청구까지 아마도 A씨 등의 세무대리인(3차례 모두 같은 분이었는지 여부도 알 수 없습니다)이 있었을 것으로 자연스럽게 추측해 볼 수 있으니, 결코 쉽지만은 않았던 그 대리인의 승리라고 볼 수도 있겠네요.

​과세관청의 주장 중에 “부동산 가격이 상승하는 추세에 있었다” 라는 대목이 있었습니다. 이 말은 왜 나왔을까요?

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과세관청은 “법원은 가격이 하락하는 추세에 있는 경우에 평가기준일 이전에 발생한 매매사례가액을 적용하였다면 정확한 시가를 반영하였다고 보기 어렵다고 하였고, 가격이 상승하는 추세에 있고 매매사례가액이

​세법상 요건을 충족하여 재산평가심의위원회 심의를 거쳤다면 시가로 볼 수 있다고 하였다.” 라고 주장했었습니다. 사례가 있는 것은 사실입니다만, 이 논리가 만고불변의 진리는 아녜요, 당장 오늘 사례가 그렇죠?

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아마도 그의 대리인이 준비했을 것이겠지만, A씨 등은 ‘가격변동의 특별한 사정이 없는 경우’에 대하여 한국부동산원의 자료, □□인터넷사이트 아파트시세 자료, 국토교통부 공동주택 공시가격 자료 등을 상세하게 제시했습니다. 이런 절실한 노력을 높게 평가할 수 밖에 없는 오늘의 사례였어요.

​다만, 제가 보기로는 오늘 결정이 매우 예외적인 사례입니다.

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‘감히 평가심의위원회의 결론을 뒤집는다고?’ 기실 이렇게 열심히 노력해도 세금을 부과한 과세관청은 당연히 그렇고, 재결청인 국세청, 감사원 및 조세심판원이나 법원이 그런 주장을 인정하지 않는 경우가 훠얼~~~씬 더 많습니다.

(최신, 상속세, 비상장주식) ‘평가심의위원회’의 심의결정을 어떻게 뒤집을 수 있답니까?

 

 

“ 사례는 참고사항일 뿐,

성급한 일반화는 금물! ”

 

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