(최신, 부가가치세) 월세 미납액을 보증금에서 차감한 다음에 ‘간주임대료’를 계산해야 합니다.

안녕하세요, 세금사례 연구가 이호성 세무사입니다.

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오늘은 간주임대료 계산 관련 부가가치세 사례 1건을 보려 합니다.

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‘원래는 임대료가 아닌데 세법에서 임대료라고 간주하겠다’ 라고 이해하면 되겠습니다. 그런데 왜 임대료도 아닌 것을 맘대로 임대료로 볼까요?

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3개월 전인 2020년 11월에 제2심 고등법원의 선고 후 상고 없이 확정되었어요.

​A회사는 부동산 임대업 등을 목적으로 설립되어 대표이사가 회사의 100% 지분을 취득하여 운영하고 있는 법인으로, 2011년에 경매로 호텔을 취득한 후 2014년에 해당 호텔을 매도했습니다.

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한편, A회사는 해당 호텔을 소유하던 기간 중에 임대차계약을 체결하고 제3자들에게 임대를 주었어요.

​과세관청이 2017년에 A회사에 대한 법인세 통합조사를 실시한 결과, A회사가 위 임대차계약에 따른 보증금과 월세에 따라 부가가치세 과세표준을 하지 아니하고,

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일부 금액을 누락하여 월 임대료와 간주임대료를 부가가치세 및 법인세 신고했다고 보았습니다. 그래서 과세관청은 각 가산세를 더한 세금고지서를 A회사 앞으로 보냈고,

​A회사는 국세청장에게 심사청구를 하여 일부 인용결정을 받은 후, 남은 세금에 대해 법원에 행정소송을 제기했어요. A회사의 주장은 이러했습니다.

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“(판결문에 나오는 말 대신 쉬운 말로 제가 나름 바꾸어 보았습니다) 실제로 호텔을 임대한 사실이 없음에도 호텔 매각에서 값을 높이려고 가짜로 쓴 호텔 임대차계약서이니 그 계약내용대로 세금을 매긴 처분은 위법하다.” 라고 하면서

​“설령 위 임대차계약에 따른 간주임대료가 인정된다고 하더라도, 간주임대료를 계산할 때에는 매월 발생하는 미지급 월 임대료를 공제한 금액을 기준으로 과세표준 내지 익금산입하여야 한다.

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그럼에도 불구하고 과세관청이 위 임대차계약상의 임대차보증금 전액을 기준으로 간주임대료를 산정하여 이루어진 부가가치세 부과처분은 위법하다.“ 라고 주장했어요.

​못 받은 임대료를 보증금에서 차감하는 것은 꼭 임대차계약서에 안 써 놓았더라도 소위 국룰(?)아니냐 하는 것이 A회사 주장이라고 할 수 있겠네요.

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과연 법원도 A회사의 주장이 옳다고 판단했을까요? 

(그 외에 허위의 매입세금계산서 쟁점, 호텔 전기사용료의 손금 및 매입세액공제 쟁점, 소득처분 쟁점 등은 소개를 생략할게요)

​① 위 임대차계약이 단순히 해당 호텔의 매매를 용이하게 할 목적에서 형식적으로만 체결된 것으로 보기 어렵고, 과세관청 부과처분의 전제가 되는 과세기간 동안 위 임대차계약에 의하여

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② 임차인들로부터 임대료를 징수할 수 있는 A회사의 권리가 성숙 · 확정되었을 뿐만 아니라 부가가치세의 과세대상인 용역의 공급이 있었다고 봄이 타당하므로, A회사의 ‘가짜 임대차계약’ 주장은 이유 없음

​③ 임대차보증금은 임대차계약이 종료된 후 임차인이 목적물을 인도할 때까지 발생하는 차임 및 기타 임차인의 채무를 담보하는 것으로서, 그 피담보채무액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 임대차보증금에서 당연히 공제되는 것이므로,

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④ 특별한 사정이 없는 한 임대차계약이 종료되었다 하더라도 목적물이 명도되지 않았다면 임차인은 임대차보증금이 있음을 이유로 연체차임의 지급을 거절할 수 없음(대법원 2007. 8. 23. 선고 2007다21856, 21863 판결 참조)

※ ‘임대차계약의 종료 + 임대차목적물의 반환’ 전이라면 밀린 월세를 달라는 임대인의 요구에 대해 임차인이 “월세 밀린 것 보증금에서 제해 주세요.” 라고 하는 것이 원칙적으로는 안 된다는 의미로군요.

​⑤ 임대인이 임대차보증금에서 연체된 월 차임 상당액을 매월 공제 충당하기로 한 경우에는 연체된 월 차임이 순차 공제되고 남은 금액만을 간주임대료 계산의 기초로 삼을 수는 있으나(대법원 1995. 7. 14. 선고 95누4018 판결 참조),

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⑥ 제출된 증거자료의 기재에 의하면, 위 임대차계약서 어디에도 A회사가 임대차보증금에서 연체된 월 차임 상당액을 매월 공제 충당하기로 약정하는 내용을 확인할 수 없으며(오히려 위 임대차계약서 조항은 ‘임차인은 보증금이 남아 있다는 이유로 월세의 지급을 거절하지 못한다’라고 규정하고 있음),

​⑦ 단지 임대차보증금반환에서 채무 등을 공제하기로 하는 내용만이 확인되므로, 따라서 앞서 본 법리에 비추어 보면 위 임대차계약서 상의 보증금 합계액이 간주임대료 계산의 근거가 되는 임대차보증금에 해당한다고 봄이 타당함

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⑧ 다만 A회사는 2014년에 해당 호텔을 매도하고 소유권이전등기를 마쳐주었으며, 매수인은 같은 날 해당 호텔에 관하여 새로운 임대차계약을 체결한 후 임차인들로 하여금 해당 호텔을 사용 · 수익하도록 하였으므로,

​⑨ 임차인들의 위 임대차계약에 따른 해당 호텔의 사용 · 수익은 위 매각일로 종료되었다고 봄이 타당함

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⑩ 그런데, 과세관청은 2014년 제2기 부가가치세 부과처분을 함에 있어 간주임대료를 2014년 7월 1일부터 12월 31일까지의 기간을 기준으로 산정하였으므로, A회사가 해당 호텔을 매각한 날 이후 계산에 따른 과세분은 위법함

​A회사는 제1심 행정법원에서 전부 패소했으나, 제2심에서 위 판결내용 ⑨~⑩과 같이 일부분은 승소, 나머지 부분은 패소판결을 받고 상고를 제기하지 않아 최종확정되었습니다. 

(소개를 생략한 내용도 일부는 원고승소, 나머지는 패소했어요)​

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첫 번째로 짚을 것은 ‘처분문서의 효력’에 대한 부분입니다. 제가 구체적인 판시내용의 소개를 생략했지만, ‘당사자들의 진정한 의사’ 등에 기초한 위 임대차계약서를 법원은 가짜로 인정하지 않았어요.

​또, 실제로 임대차 행위가 있었고 A회사에게 그 임대료 징수의 권리가 성숙 · 확정되었다는 사실 역시 A회사의 주장을 인정하지 않은 근거가 되었습니다. 서류가 가짜라고 주장하려면 어떤 준비가 필요할지 그 일면을 알 수 있었죠?

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두 번째로 볼 것은 임대차계약에서 월 차임 즉, 월세를 받지 못했을 때 보증금을 차감할 것인가에 대한 법리입니다. (사실 이 판단은 온전히 세법의 영역이라고 보기는 어려울 테지만, 세금과 직접 연결되는 내용이 있어요)

​위에서 말씀드렸듯, 임대차계약기간이 종료되지 않고 소위 방을 비워주지 않은 상황이라면, 원칙적으로는 임차인은 “못낸 월세를 보증금에서 빼면 되잖아!” 라고 차임지급을 거절해서는 안 된다는 판시내용에 주목할 필요가 있겠네요.

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거기에 오늘 사례의 임대차계약서에는 계약기간 중에 미납월세액을 보증금에서 깎는 계약조항이 없으니 예외적으로라도 보증금 변동을 허용치 않았던 것입니다.

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주택이 아닌 경우에 보증금을 받고 임대를 주면, 그 임대보증금에 따른 간주임대료가 일반적으로 부가가치세 과세대상입니다. 위와 같은 법리를 잘 모르고 세무신고를 잘못하면, A회사처럼 세금추징이 될 수도 있을 거예요.

 

 

" 약은 약사에게,

세금은 세무사에게 "

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