(양도소득세, 양도가액) 이미 신고해 놓고 이제와서 계약서 금액이 틀렸다고요? 인정할 수 없습니다.

안녕하세요, 세금사례 연구가 이호성 세무사입니다.

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명절 연휴를 하루 앞둔 오늘은 양도가액 관련 양도소득세 사례 1건을 보려 합니다.

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작년인 2020년 8월에 제2심 고등법원 선고 후 상고 없이 확정되었어요.

​A씨는 2013년에 임의경매절차에서 빌딩의 3개 호실을 경락받아 소유권을 취득했다가 약 3년 후인 2016년에 A씨는 위 부동산을 양도하고 양도소득세를 신고 · 납부했습니다.

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과세관청이 2017년에 A씨에 대하여 양도소득세 조사를 실시한 결과, A씨가 신고한 취득가액이 실제와 다르게 과다하게 기재되었다면서 가산세를 기재한 양도소득세 고지서를 A씨 앞으로 보냈고,

(※ 양도일로부터 약 1년 후에 세무조사가 이루어졌으니 비교적 매우 빨리 과세관청이 검증을 실시했다고 할 수 있겠네요. 도대체 1년 후가 뭐가 빠르냐라고 물으신다면 제 티스토리에 있는 다른 사례들을 보시길 추천드립니다)

​이에 A씨는 “내가 당초 제출한 양도계약서는 내가 쓰지도 않았고, 그 내용대로 양도대금 수수가 이루어지지 않은 실제와 다른 계약서이므로, 내가 인수한 채무액 및 대위변제액의 합계액이 실제 양도가액이다.” 라고 주장했어요.

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세무조사를 통한 세금추징은 취득가액을 문제삼았습니다. 그런데 A씨는 그것에 대한 반론이 아닌 양도가액을 과다신고했다고 주장한 거예요. 자, 이러면 과세관청은 “뭥미?” 이런 반응을 보이겠죠?

​“아니, A씨 본인이 양도계약서를 제출하면서 거기에 기재된 매매가액을 양도소득세 계산의 양도가액이라고 신고해 놓고, 세무조사에서 취득가액 과다로 세금이 추징되니까 양도계약서를 가짜라고 하는게 말이 됩니까?”

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과세관청 입장이 이해되시죠? 판결문에 양도가액에 대한 과세관청의 유의미한 반론내용이 없는 것으로 보아, 아마도 양도가액은 맞다고 전제하고 제대로 된 검증 없이 취득가액 부분만 세무조사 했을 가능성 있어 보입니다.

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A씨의 행정소송 제기로 법원에 온 이 사건의 결말은 어땠을까요?

​① (전략) 당사자 사이의 합의에 의하여 교환대상 목적물의 가액 차이만을 결정하여 그 차액을 지급하는 방식으로 단순교환을 한 경우에는 실지양도가액을 확인할 수 없는데,​​

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② 이는 교환계약 당사자들이 교환대상 목적물의 가액을 임의로 평가하여 정한 다음 그 차액을 산정한 경우에도 마찬가지임​(대법원 2012. 2. 9. 선고 2010두27592 판결 등 참조)

​③ 위 부동산의 매수인이 A씨에게 위 양도계약서에 기재된 양도대금을 실제 지급했다는 자료가 없는 등 양도가액과 관련한 주장은 A씨의 주장내용이 인정됨

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④ 한편 ｢소득세법｣과 같은 법 시행령 규정에 의하면, 양도자가 실지거래가액으로 신고하여야 하는 경우에도 장부 등의 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 없어 실지거래가액으로 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는

​⑤ 양도가액을 실지거래가액으로 할 수 없고, 추계조사의 방법을 적용하여 차례로 매매사례가액, 감정가액, 환산가액에 의하여야 하며, 이러한 가액이 확인되지 아니하는 경우에는 기준시가에 의하여야 함

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⑥ 위 양도계약서의 기재에도 불구하고, A씨는 위 부동산에 관한 교환계약을 체결하고 위 부동산을 양도하게 된 것이라고 봄이 타당하므로, 위 부동산의 양도가액을 위 양도계약서에 기재된 매매대금 액수라고 볼 수 없음

​⑦ 나아가 앞서 본 법리에 비추어 보면, A씨가 위 교환계약에 따라 위 부동산을 양도한 것으로서 A씨가 위 부동산을 양도하고 그 대가로 지급받은 가액이 계약서나 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 인식되지 않고,

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⑧ 교환 대상물에 관하여 시가감정을 하여 그 감정가액의 차액에 대한 정산절차 등을 취한 바가 없으므로, 위 부동산의 양도가액은 ｢소득세법 시행령｣ 규정에서 정한 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당한다고 보아야 함

​⑨ 그런데 과세관청이 위 부동산의 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당함에도 위 양도계약서에 기재된 금액을 실지거래가액으로 본 양도소득세 부과처분은 위법하고,

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⑩ 제출된 모든 자료에 의하여도 정당한 세액이 산출되지는 않으므로 A씨에게 양도소득세를 부과한 처분 전부를 취소함

​A씨는 두 번의 재판에서 모두 승소했습니다. 과세관청은 새로 양도가액을 파악하여 세금부과 여부를 판단해야 할 거예요.

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제 추측대로 과세관청이 세무조사 과정에서 양도가액을 검증하지 않았든, 아니면 검증을 하긴 했는데 제대로 못 했든, 또는 검증하고도 이를 인정하지 않았든 어떤 경우라도 과세관청이 세무조사를 잘못했다고 봐야 할 거예요.

​양도소득세를 내지 않을 합법적인 방법이 무엇입니까? 아예 양도행위 자체를 하지 않거나 또는 양도를 했더라도 ‘양도차익을 보지 않았다’ 고 입증하는 것이 첩경일 것입니다. 

그 어떤 중과세 규정을 적용하려 해도 양도차손에 대해서는 원칙적으로 양도소득세를 부과하지 못하잖아요.

 

​​그렇다면 반대로 과세관청은 ‘양도차익을 보았다’ 라고 입증을 해야 세금부과가 적법하게 됩니다. 그 양도차익의 출발점인 양도가액을 과세관청이 제대로 증명하지 못했던 오늘의 사례였네요.

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오늘 사례를 두고 과세관청이 아무리 “양도가액에 대해 A씨가 말을 바꿨다!” 라고 해 봐야 상황을 바꿀 수는 없을 거예요.

 

" 사례는 참고사항일 뿐,

성급한 일반화는 금물! "

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