(최신, 취득세, 감면추징) 토지 · 건물의 소유관계 일치를 위해 부득이 토지를 ‘교환’했는데 그것도 ‘매각’이라고요?

안녕하세요, 세금사례 연구가 이호성 세무사입니다.

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오늘은 임대주택 감면 관련 취득세 사례 1건을 보려합니다.

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지지난 달인 올해 4월에 대법원 선고가 있었어요.

​A씨는 2015년에 대지 2개 필지를 각 취득하였는데, 해당 취득이 ｢지방세특례제한법｣에서 정한 취득세 감면사유인 ‘임대사업자가 임대할 목적으로 건축하는 공동주택용 부동산의 취득’에 해당한다는 이유로 취득세 등을 감면받았습니다.

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A씨가 위 토지를 취득하고 약 1개월 후에 위 토지는 A씨가 소유하던 다른 토지 3개 필지와 합병이 되었다고 해요.

​A씨와 그의 자녀는 2015년에 임대사업자 등록을 하고 위 합병토지와 A씨 자녀 소유의 토지 지상에 도시형 생활주택 29세대를 신축한 후 사용승인을 받았습니다.​

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그리고 A씨와 그의 자녀는 A씨 소유의 위 합병토지 중 일부 지분과 A씨 자녀 소유의 토지 중 일부 지분을 교환했어요. 한편 같은 날 위 도시형 생활주택에 관하여 A씨가 약 96% 지분을, 그의 자녀가 약 4% 지분을 각 소유하는 내용의 소유권보존등기와 대지권등기를 했습니다.

​A씨는 과세관청에게, 당초 감면받았던 세액 중 그의 자녀 소유 토지와 교환한 토지 부분에 해당하는 취득세 등을 신고 · 납부한 다음, ‘해당 토지 교환은 ｢지방세특례제한법｣이 정한 감면된 취득세를 추징하는 사유에 해당하지 않는다’ 라고 주장하며

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위와 같이 납부한 취득세 등을 반환하여 달라는 취지의 경정청구를 하였으나, 과세관청은 이를 거부했어요.

세무사로서, A씨가 본인입장에서 (먼저 세금납부하지 않고 감면을 주장하는 선택보다는 훨씬 더) 손해보는 선택을 한 부분 즉, 우선 세금을 납부한 후에 경정청구를 한 선택에 대해 행정소송 결과에 관계없이 아낌없는 칭찬을 보냅니다.

​이에 A씨는 심판청구 후 행정소송을 제기하면서 “나는 임대주택 공동사업자인 내 자녀와 사이에 위 도시형 생활주택에 관한 소유권보존등기 및 대지권등기를 경료하기 위하여 해당 토지를 교환하였는바

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이는 ｢지방세특례제한법｣에서 취득세 추징사유로 정한 ‘임대 외의 용도로 사용하거나 매각 · 증여하는 경우’에 해당하지 아니한다.” 라고 주장했습니다.

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과연 법원의 판결은 어땠을까요?

​① (전략) 위와 같이 ｢지방세특례제한법｣ 규정은 임대주택의 공급을 촉진하기 위하여 취득세를 감면하도록 하고, 분양전환의 경우를 제외하고는 다른 임대사업자에게 매각 · 증여하는 경우에도 이를 추징사유로 정하고 있는 사정 등에 비추어,

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② 해당 규정은 임대사업자 자신이 직접 임대할 목적으로 취득하는 주택이나 그 부지의 취득세만을 감면하려는 취지로 보이므로, A씨가 다른 임대사업자인 그의 자녀에게 취득세를 감면받은 부분이 포함된 해당 토지를 교환을 원인으로 이전한 이상 감면된 취득세를 추징하여야 할 사유가 발생하였다고 할 것임

​③ (중략) 취득세 감면요건에 해당하여 취득세를 감면받았다가 매각 · 증여에 해당한다는 이유로 감면된 취득세를 추징하는 경우, 매각 · 증여도 취득세를 부과할 때와 마찬가지로 소유권이전의 형식에 의한 부동산의 매각 · 증여가 있는지에 따라 판단하여야 한다​​고 봄이 타당함

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④ 즉, ｢지방세특례제한법｣에서 정한 취득세 추징사유 중 하나인 임대주택의 ‘매각’에 교환이 포함된다고 보고, 임대사업자 자신이 직접 임대할 목적으로 취득하는 공동주택이나 그 부속토지의 취득세만을 감면하려는 취지이므로,

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⑤ 해당 토지의 교환이 임대주택인 위 도시형 생활주택에 관한 소유권보존등기와 대지권등기를 마치기 위하여 이루어졌더라도 이는 취득세 추징사유에 해당함

​A씨는 3심 모두 과세관청에게 패소했습니다.​

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A씨가 소유한 위 합병토지의 전체 면적 중 고작 약 4%에 해당하는 면적이 오늘 문제가 된 교환토지입니다. 실제로 약 13평 정도에 불과했어요. 그 교환을 한 이유도

​A씨 주장에 따르면 ‘소유관계를 건축주의 지분 비율과 일치시켜야 하기 때문’ 이라고 합니다. A씨 입장에서는 충분히 “사정이 이러한데, 이게 어떻게 ‘매각 · 증여’에 해당하느냐?” 라고 항변할 수 있다고 생각해요.

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하지만 제가 특히나 취득세는 외관이나 형식적 측면이 중요하다고 말씀드린 적이 있듯, 아무리 그러한 사정이 있더라도 “교환은 매각이다!” 라는 오늘의 판결이었습니다. A씨 입장에서는 할 수 있는 것을 다 했다고 봐요.

​끝으로 거듭 강추하고 싶습니다. A씨와 그를 도운 대리인은 아마도 어느 정도 오늘의 결과를 예상했을 것으로 추측할 수 있어요. 스스로 세금을 더 낸 다음에 경정청구 및 불복청구한 모습은 매우 현명한 선택이라고 평가합니다.

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아니, 왜 스스로 세금을 더 내고 불복청구해요?

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만약 불복에서 내가 원하는 결과를 얻지 못하더라도, 최종결론이 나올 때까지의 긴 기간 동안 발생했었을 추가적인 불이익이 없으니까요.

물론, 불복에서 이긴다면 더할 나위 없이 좋을 것입니다.

 

“ 약은 약사에게,

세금은 세무사에게 ”

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