(최신, 양도소득세, 다가구주택) 옥탑만 따로 팔 수도 없는데, 세상에 이게 어떻게 ‘다세대주택’입니까?

안녕하세요, 세금사례 연구가 이호성 세무사입니다.

 

(양도소득세, 과세동향) 다가구주택과 옥탑

​오늘은 다가구주택의 옥탑(屋塔, 주택이나 빌딩의 맨 꼭대기에 설치된 공간) 관련 양도소득세 사례 1건을 소개해 드립니다.

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만약, 다가구주택의 옥탑 양도세 이슈를 혹시 잘 모르신다면 위 포스팅을 먼저 보신 후에 오늘 사례를 봐 주시기 바랍니다.

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​올해 4월에 대법원의 선고가 있었어요.

​A씨는 1998년에 토지와 지상 건물을 신축하여 사용승인을 받고 그 소유권을 취득했습니다.

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2007년에 A씨가 위 건물의 옥탑을 증축했는데 이와 관련하여, “옥상 판넬/판넬 ○○㎡ 주거용으로 적법한 절차 없이 증축사용”이라는 내용으로 위반건축물표시가 일반건축물대장에 등재되었어요.

​A씨는 2015년에 위 토지와 건물을 양도하고, 과세관청에게 위 건물의 2층 부분이 공부상 등재된 용도와는 다르게 양도일로부터 2년 이상 주택으로 사용하였으므로, 위 건물 중 주택으로 사용한 부분의 면적이

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주택 외의 용도로 사용한 부분의 면적보다 넓다는 이유로, 위 토지 및 건물 전체의 양도에 1세대 1주택 고가주택 비과세규정을 적용하여 2015년귀속 양도소득세를 신고 · 납부했습니다.

​2018년에 과세관청이 내부업무감사를 실시한 결과, 2015년 양도 당시 위 건물의 옥탑이 주택으로 사용된 사실을 확인하여, 위 건물의 주택으로 사용된 층수가 옥탑을 포함하여 4개 층이므로

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｢건축법 시행령｣ 별표에서 정한 단독주택에 해당하는 다가구주택의 요건을 충족하지 못하고, 공동주택에 해당하는 것으로 보아야 한다는 이유로 A씨 앞으로 가산세를 더한 양도소득세 납세고지서를 보냈어요. A씨가 3년 전에 자진신고 ‧ 납부한 세금의 약 18배 되는 금액이 고지서에 적혀 있었죠.

​이에 A씨는 심판청구 후 행정소송을 제기하면서 “위 건물의 옥탑은 창고목적으로 만든 공간으로 실제로 창고로만 사용되었을 뿐 주택으로 사용된 사실이 없으므로, 위 건물의 옥탑을 ｢소득세법｣상 주택으로 볼 수 없다.” 라고 하면서

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“설령 옥탑 부분을 제외한 위 건물이 다가구주택에 해당한다고 하더라도 옥탑은 임시적인 불법증축에 불과하여 다가구주택이었던 위 건물이 옥탑으로 인하여 다세대주택이 되는 것은 아니다.

​나아가 ｢소득세법｣상 1세대 1주택 비과세규정의 입법 취지에 비추어 보아도 위 건물의 옥탑은 독립된 건물이 아니고, 나에게 구분소유 의사도 없어 옥탑만의 양도 자체가 불가능하므로 위 건물의 옥탑을 건물 층수로 산정하는 것은 타당하지 않다.” 라고 주장했습니다.

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안타깝지만 이미 결말은 예상됩니다. 법원 판결을 같이 보실까요? (A씨의 다른 주장들은 소개를 생략해요)

​① (전략) 위 건물은 주거용으로 적법한 절차 없이 옥탑 부분이 증축되었다는 내용으로 2007년 일반건축물대장에 위반건축물로 등재되었고, 2011년부터는 위 증축된 옥탑 부분 면적을 포함하여 개별주택가격이 산정되어 고시되었음

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② A씨가 과세관청에게 제출한 위 건물의 공사계약서에 따르면, 옥탑의 공사면적이 약 ○○㎡에 이르고, 공사내역에 “옥탑, 욕실, 주방”이 포함된 것에 비추어 위 건물의 옥탑은 주택 용도로 공사가 이루어진 것으로 보임

​③ 실제로 위 건물의 옥탑에 해당하는 제○○호에 대하여 우편함과 전기계량기가 별도로 설치되어 있었고, 옥탑을 임차한 임차인이 2014년부터 2017년까지 위 건물을 주소지로 하여 전입 신고한 사실도 인정됨

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④ A씨는 위 건물의 옥탑을 창고시설로 임차인에게 임대한 것이라고 주장하나, 2015년 양도 당시까지 위 건물의 옥탑에 대하여 A씨가 임대사업자등록을 한 사실이 없고, 임대수입에 대한 부가가치세 신고 내역 자체도 전혀 없음 (중략)

​⑤ 위와 같은 사정들에 비추어 보면, 위 건물의 옥탑은 ｢소득세법｣ 소정의 주택에 해당하는 것으로 보이고, A씨가 제출한 증거들만으로는 옥탑이 주택이 아닌 창고시설에 해당한다고 보기 부족하고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없음

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⑥ (중략) 위 건물이 대지 및 건물의 벽, 복도, 계단 기타 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 주택으로서 사회 관념상 독립한 거래의 객체가 될 정도가 되어 그 실질에 있어 공동주택에 해당하는 이상,

​⑦ ｢건축법 시행령｣ 별표에서 정한 다가구주택 요건에 해당하지 아니할 경우 그 실질에 부합하게 공동주택에 해당하는 것으로 보아 1세대 1주택 비과세규정의 적용 여부를 결정하여야 할 것임

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⑧ (중략) 위 건물은 하나의 건축물 안에서 구획된 부분이 각각 독립되어 그 실질에 있어서 ｢소득세법｣상 공동주택에 해당하는 것으로 보는 것이 타당함. A씨의 주장은 모두 이유 없음

​A씨는 3심 모두 과세관청에게 패소했습니다.

단독주택인 다가구주택과 공동주택인 다세대주택이 양도소득세 주택수 계산에서 어떻게 판정되는지는 굳이 부연 설명이 필요 없을 듯 해요.

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​쉽지 않습니다, 못 이겨요. 오늘 세무이슈와 관련한 불복청구에서 납세의무자가 인용결정 또는 승소를 받은 사례는 단 한 차례도 없다고 저는 알고 있습니다.

오늘 사례와 다르게 옥탑이 불법증축된 것이 아니라도 결과는 같다고 봐야 해요.

​직관적으로 보면, A씨 주장이 맞아 보입니다. 대표적인 공동주택이 아파트 아닙니까? 아파트의 개별 호처럼 일반 · 보편적으로 옥탑만 따로 매매가능한가요?

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또, 세법이 왜 ｢건축법 시행령｣ 별표에 구속을 받아야 합니까? 실질과세의 원칙이 있잖아요.

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결코 쉽지 않습니다, 일단 납세자에게 유리한 사실관계를 근거로 과세관청의 입장을 단숨에 뒤엎지 못하고서는 말이죠. 오늘처럼 옥탑을 주택으로 사용한 이력까지 있다면, 제가 보기에 백전백패예요.

 

“ 약은 약사에게,

세금은 세무사에게 ”

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