(최신, 부가가치세) 국민주택규모 이하 면적의 ‘오피스텔’ 분양은 면세가 될 수 있을까요?

안녕하세요, 세금사례 연구가 이호성 세무사입니다.

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오늘은 오피스텔 공급과 관련된 부가가치세 사례 1건을 보려 합니다.

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많은 분들께서 관심을 갖고 계신 사안일 텐데요 유의할 사항이라면 오늘 사례는 온전히 부가가치세 얘기라는 것입니다. 양도소득세 얘기는 맨 뒤에 한 줄 등장해요.

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지난 달인 올해 1월에 대법원의 선고가 있었어요.

​A씨와 B씨는 2014년에 주택신축판매업의 사업자등록을 한 다음, 관할관청의 건축허가를 받아 공동주택 ○세대와 오피스텔 ○세대로 이루어진 주상복합건물을 신축하여 사용승인을 받고 이를 2015년에 분양했습니다.

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그 중 공부상 업무시설인 오피스텔 ○세대의 분양은 2015년 제1기 부가가치세 과세기간에 이루어졌어요.

​또, A씨는 C씨와 함께 2015년에 주택신축판매업의 사업자등록을 한 다음, 관할관청의 건축허가를 받아 공동주택 ○○세대와 오피스텔 ○○세대로 이루어진 주상복합건물을 신축하여 사용승인을 받고 이를 2016년에 분양했습니다.

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그 중 공부상 업무시설인 오피스텔 ○○세대의 분양은 2016년 제1기와 제2기 각 부가가치세 과세기간에 이루어졌어요.

​A씨와 B씨는 위 오피스텔 ○세대의 공급이 그리고 A씨는 위 오피스텔 ○○세대의 공급이 ｢조세특례제한법｣에 따른 부가가치세 면제대상이라고 보고, 이에 대한 부가가치세를 면세로 각 신고했습니다. 이 부분이 오늘의 쟁점입니다.

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여기서 말하는 ｢조세특례제한법｣ 규정이란 바로 아래 포스팅에 나오는 ｢조세특례제한법｣ 제106조 제1항 제4호(아래 판결문에 “면세조항”이라고 등장해요)와 ｢조세특례제한법 시행령｣ 제106조 제4항을 말해요.

 

(최신, 부가가치세) 국민주택규모 이하 아파트의 발코니 확장공사니까 면세가 맞잖아요. (Feat. 취

​과세관청은 위 오피스텔의 공급이 부가가치세 면제대상이 아니라고 보아 2018년에 각 가산세를 더한 부가가치세 고지서를 A씨와 B씨 그리고 A씨 앞으로 보냈어요.

(※ C씨는 오늘 사건의 소송당사자로 참여하지 않아서 C씨 얘기는 등장하지 않습니다)​​

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이에 A씨와 B씨 그리고 A씨는 그들이 받은 부가가치세 고지처분에 불복하여 심판청구를 거쳐 행정소송을 제기하면서 이렇게 주장했습니다.

​“위 오피스텔은 공부상 구분만 업무시설로 되어 있을 뿐, 당초부터 주거용으로 설계 및 건축되어 다세대주택과 실질적인 차이가 존재하지 않고, 준공 이후 현재까지 주거 용도로 사용되고 있으므로,​

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｢조세특례제한법｣에 따라 부가가치세가 면제되는 ‘주택’에 해당한다.” 라고요. 과연 법원의 판결은 어땠을까요?

(가산세 쟁점과 경비율 적용에 따른 종합소득세 쟁점은 소개를 생략할게요)

​① (전략) ｢조세특례제한법｣에서 정한 면세조항이 국민주택 규모 이하의 주택공급에 대하여 부가가치세를 면제하는 취지, 주택과 오피스텔에 대한 각종 법적 규율의 차이,

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② 특히 조세특례제한법령의 다른 규정에서 위 면세조항과 달리 ‘오피스텔’ 또는 ‘주거에 사용하는 오피스텔’이 ‘주택’에 포함된다고 명시하고 있는 사정과의 균형 등을 종합하면,

​③ 특별한 사정이 없는 한 공급 당시 공부상 용도가 업무시설인 오피스텔은 그 규모가 ｢주택법｣에 따른 국민주택 규모 이하인지 여부와 관계없이 위 면세조항에서 정한 ‘국민주택’에 해당한다고 볼 수 없음

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④ 공급하는 건축물이 관련 법령에 따른 오피스텔의 요건을 적법하게 충족하여 공부상 업무시설로 등재되었다면, 그것이 공급 당시 사실상 주거의 용도로 사용될 수 있는 구조와 기능을 갖추었다고 하더라도

​⑤ 이를 ｢건축법｣상 오피스텔의 용도인 업무시설로 사용할 수 있는데, 위와 같은 경우 위 면세조항의 적용대상이 될 수 없는 오피스텔에 해당하는지는 원칙적으로 공급 당시의 공부상 용도를 기준으로 판단하여야 함

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⑥ 나아가 해당 건축물이 공급 당시 공부상 용도가 업무시설인 오피스텔에 해당하여 위 면세조항에 따른 부가가치세 면제대상에서 제외된 이상 나중에 실제로 주거 용도로 사용되고 있더라도 이와 달리 볼 수 없음

​⑦ 위에서 본 사실관계를 이러한 법리에 비추어 살펴보면, 위 오피스텔은 공급 당시 관련 법령에 따른 오피스텔의 요건을 충족하고 공부상 용도 역시 업무시설이므로,

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⑧ 그 규모가 ｢주택법｣에 따른 국민주택 규모 이하인지 여부나 사실상 주거 용도로 사용될 수 있는 구조와 기능을 갖추었고 실제로 주거의 용도로 사용되었는지 여부와 관계없이 위 면세조항에서 말하는 ‘국민주택’에 해당하지 않음

​A씨와 B씨 그리고 A씨는 3심 모두 과세관청에게 패소하고 말았습니다.

오늘 사건과 다른 2건의 사건에서도 대법원은 오늘 사건과 같은 취지의 선고를 지난 1월에 내리기도 했어요. 그 사건들에서 대법원은 부가가치세 면세로 판단한 제2심 고등법원의 판단이 틀렸다며 국민주택 해당여부 및 가산세 쟁점에 대해 파기환송 선고를 했습니다.​

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최근 몇 년 사이에 조세심판원은 오피스텔의 공급행위를 두고, 조세심판관합동회의 이후 일관되게 부가가치세 면세가 아닌 과세로 판정하고 있어요. 이런 심판결정사례가 수십 건에 이릅니다.

​그에 더하여 오늘 소개해드린 대법원 판례 그리고 같은 달 선고된 파기환송 선고까지 감안하면, 아무리 주거전용면적이나 실제 주택용도로 사용을 이유로 제시하더라도 오피스텔의 공급을 부가가치세 면세로 판단할 여지가 없다고 보는 것이 맞다고 생각합니다.

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다만, 오늘 사례의 A씨와 B씨의 경우 안타까운 부분은 바로 가산세예요.

​조세심판사건의 경우 ‘과거에는 과세 또는 면세의 견해가 대립되다가 2017년 12월의 조세심판관합동회의 이후 부가가치세 과세로 판단했다’ 라는 이유를 들어 신고불성실가산세와 세금계산서미발급가산세를 면제해주는 결정을 하고 있는데요 (※ 단, 납부불성실가산세는 면제해 주지 않음)

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오늘 사례의 A씨와 B씨는 조세심판원과 법원 모두로부터 가산세 전부에 대해 “세법해석상으로 견해가 나뉘어 있었다고 보기 어렵다는 등의 이유로 부가가치세 가산세를 면할 정당한 사유가 있다고 볼 수 없다.” 라고 판단받았기 때문입니다.

​A씨와 B씨의 심판결정은 2018년 11월에 있었고, 이 사건에서는 조세심판원이 가산세 감면을 하나도 인정하지 않았거든요. 제가 찾아보니, 2019년 이후부터 현재까지도 그 전의 심판결정들과 달리 위와 같이 가산세 일부감면을 해 주고 있어요.

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법원 역시 가산세 감면을 들어주지 않았기에, A씨와 B씨 입장에서는 매우 억울하고 어디에 하소연조차 할 수 없는 사정이 되고 말았네요.

​추가적으로 아래 사항들을 짚으며 사례소개를 마무리할까 합니다.

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먼저, 오피스텔을 분양(공급)하지 않고 만약 주거용도로 임대했을 경우에는 그 임대료나 관련 매입세액은 부가가치세 과세일까요 아니면 면세일까요?

​오늘 사례처럼 오피스텔은 공부상 업무시설이니까 면적이나 실제 사용현황과 무관하게 부가가치세 과세일까 아니면 오늘 사례와는 다른 규정에 의해 부가가치세 면세일까 하는 질문이죠.

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다음으로, 오피스텔을 주거용도로 이용했다면 양도소득세에서 주택으로 볼까요 아니면 주택이 아닌 것으로 볼까요? 또, 취득세에서는 2021년부터 오피스텔을 주택수에 포함할까요?

 

 

" 사례는 참고사항일 뿐,

성급한 일반화는 금물! "

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