(최신, 부가가치세) 폐업 후에 건물을 넘겼으니 ‘폐업 시 잔존재화’로 보아야 합니다.

안녕하세요, 세금사례 연구가 이호성 세무사입니다.

​

오늘은 폐업 시 잔존재화 해당여부를 두고 다투었던 부가가치세 사례 1건을 같이 보시죠.

​​

2개월 전인 2021년 12월에 제1심 지방법원 판결 후 항소 없이 확정되었습니다.

​A씨는 대지와 그 지상의 2층 건물을 소유하면서 2001년부터 부동산임대업을 영위하다가, 2019년에 위 부동산을 ○○억 원에 매도하는 내용의 계약을 체결했습니다. ※ 매매계약의 특약사항에 ‘매매대금에 건물대금은 없는 것으로 한다’ 라고 정했대요.

​​

2020년이 되어서 A씨는 과세관청에게 부동산임대업을 폐업했다는 신고를 했고, 잔금을 받고 매수인 앞으로 소유권이전등기를 마쳐주었죠. 그로부터 약 1개월 후에 매수인은 위 건축물 철거 · 멸실 신고 후 철거하고, 멸실등기를 했습니다.

​먼저 이것을 짚고 넘어갈게요. A씨가 위 부동산을 매도하고 잔금을 받았을 당시 위 건축물이 멸실되었습니까? 또, A씨가 부동산임대업을 폐업신고할 당시 위 건물이 철거 되었나요?​

​

과세관청은 A씨에 대한 양도소득세 조사 후 A씨가 매수인에게 위 건물을 공급했음에도 그 가액을 부가가치세 과세표준에 포함하지 않았다고 판단했습니다. 특약사항도 그렇고, 당초 A씨는 위 건물가액을 “0원”으로 생각했겠죠?

​하지만, 과세관청의 생각은 달랐어요. 그래서 과세관청은 A씨 앞으로 가산세를 더한 부가가치세 납세고지서를 보냈고, 이에 A씨는 이의신청과 심판청구를 거쳐 행정소송을 제기하면서 이렇게 주장했어요.

​​

“나는 매수인이 건물철거할 것을 전제로 하여 부동산 매매계약을 체결하고, 2020년에 부동산임대업을 폐업했으며, 곧이어 위 건물에 관한 소유권이전등기를 매수인 앞으로 마쳐주었으므로, 위 건물은 내가 ‘폐업 시 잔존재화’를 자가공급한 것으로 보아 공급가액을 산정해야 한다.”

​행정소송에서의 A씨 주장은 “임대사업자등록 폐업한 후에 건물을 매도했으니, 폐업 시 잔존재화로 보아야 한다.” 라는 것이고, 이에 맞선 과세관청은 “A씨가 폐업 당시까지 임대한 사정을 감안하면, 건물가액이 0원이라거나 폐업 시 잔존재화라고 볼 수는 없다.” 라는 것입니다.

​​

폐업 시 잔존재화가 맞을까요? 아니면 일반적인 건물매도일까요? 당사자끼리 ‘건물값 0원’ 이라고 계약했는데 과세관청은 왜 태클을 거는 것일까요? 과연 법원의 판결은 어땠을까요?

​① (전략) A씨가 폐업신고를 마친 이후에 매수인에 위 건물에 관한 소유권이전등기를 마쳐주었으나, ｢부가가치세법 시행령｣ 규정은 “사업자가 폐업 전에 공급한 재화의 공급시기가 폐업일 이후에 도래하는 경우에는 그 폐업일을 공급시기로 본다.” 라고 규정하고 있는데,

​​

② 여기서 ‘폐업 전에 공급한’의 의미는 재화의 인도 또는 양도의 전부 또는 일부가 폐업 전에 이루어진 경우에만 한정되는 것이 아니라, 재화의 인도 또는 양도의 원인이 되는 행위,

​③ 즉 그 공급의 상대방, 시기, 가액을 확정할 수 있는 계약 등 법률상의 원인이 폐업 전에 발생한 경우를 포함함(대법원 2006. 1. 13. 선고 2005두10453 판결 참조). 관련 매매계약이 A씨의 폐업일 이전인 2019년에 체결되었으므로,

​​

④ 과세관청이 위 건물의 공급시기를 A씨의 폐업일인 2020년으로 본 것은 적법하고, 달리 위 건물이 A씨의 폐업 시 잔존재화에 해당한다고 볼 근거가 없어 이 부분 A씨의 주장은 이유 없음 ※ ‘폐업 시 잔존재화’는 폐업하고도 남아 있는 것을 말하는데, 위 건물은 A씨의 임대사업자 폐업 당시 남아 있지 않았다는 설시입니다.

​⑤ (중략) A씨는 매수인에게 위 건물을 공급한 것이고, A씨와 매수인이 관련 매매계약 당시 위 건물을 향후 철거할 것으로 예정했고 실제 매수인이 위 건물을 철거했다고 하더라도 이와 달리 볼 수는 없음

​​

⑥ (중략) 위 건물은 A씨가 매수인에 인도하기 직전까지 부동산임대업에 사용되는 등 객관적인 재산가치가 있었고, 위 건물은 A씨가 아닌 매수인이 철거했으며, 매수인이 A씨에게서 공급받은 뒤 자신의 필요를 위해 철거한 사정 등에 비추어 보면,

​​

⑦ A씨가 드는 사정만으로는 ｢부가가치세법｣상 ‘실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우’ 규정의 적용을 배제한 채, 위 건물 공급에 관하여 공급가액을 0원으로 산정해야 한다고 볼 수 없음 (후략)

​A씨가 위와 같이 제1심에서 패소하고 항소제기를 하지 않았기에 소송은 확정되었습니다.

​​

아래 사례를 보신 적은 없으시더라도, 이 블로그에 오셔서 이 글을 읽고 계신 분이라면 최소한 ‘토지와 건물의 실지거래가격과 과세관청이 적정하다고 보는 가격 사이에 30% 이상​ 차이가 날 경우의 세무이슈’를 들어보신 적은 있으시겠죠?

 

(부가가치세, 토지건물 일괄매매) ‘기준시가 30%’ 범위 벗어났으니 안분계산해야 합니다. (유의

그렇다면, 이런 파훼법(破毁法, 상대편의 전술이나 전략을 깨뜨리어 무너뜨리는 방법)이 있지 않겠습니까? A씨처럼 부동산을 매도하기 전에 미리 부동산임대업에 대한 폐업신고를 먼저 하는 것입니다. 그러면, 건물은 ‘폐업 시 잔존재화’라는 자가공급으로 취급받으니까 위 ｢부가가치세법｣ 규정을 피해갈 수 있겠죠?

​​

에이~ 그럴리가요. 오늘 사례를 보면 그 방법은 유효한 파훼법이 아니라고 볼 수 있겠네요.

(폐업 시 잔존재화에 따른 세금이 위 ｢부가가치세법｣ 규정에 따른 세금보다 적어서 A씨가 저렇게 행동하고 불복청구했던 것이죠, 만약 반대였다면 A씨와 과세관청 모두 저렇게 할 이유가 없었을 것입니다)

​

“ 설마 그것까지 세금 매기겠어?

네, 그것까지 세금 매깁니다 ”

 

이 글을 스크랩하실 경우에 ‘비공개’가 아닌 ‘공개 포스트’로 해 주시면 더 좋을 것 같습니다.

세금사례 연구가 소개 및 세무상담 의뢰하기

문의가 있으시거나 세무상담이 필요하신 분은 바로 위 포스팅을 확인하여 주시기를 부탁드립니다.

☎ 이호성 세무사 직통전화