(최신, 양도소득세, 겸용주택) ‘영업신고증’에 나온 영업장 면적을 그대로 믿을 수는 없습니다. (Feat. 고가 겸용주택 개정세법)

안녕하세요, 세금사례 연구가 이호성 세무사입니다.

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오늘은 겸용주택(주택 + 주택외) 관련 양도소득세 사례 1건을 보려 해요.

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지지난 달인 2021년 11월에 조세심판원 결정이 있었습니다.

​A씨는 1997년에 토지와 건물을 취득하고, 2016년에 양도한 후 1세대 1주택 비과세 적용대상이라고 보아서 양도소득세를 신고하지 않았습니다. 매번 말씀드리듯 이런 무신고행위는 비추!

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과세관청이 내부업무감사를 실시하여 위 부동산이 2010~2016년에 음식점으로 사용된 사실을 확인한 후, 2021년에 A씨 앞으로 가산세를 더한 양도소득세 납세고지서를 보냈어요. 양도한 지 5년 후에 세금부과되었죠?

​이에 A씨가 불복하여 심판청구를 제기하자 과세관청은 “A씨는 일부 면적만 음식점으로 사용되었다고 주장하지만, A씨가 주장하는 영업신고증 상 영업장 면적에 대한 근거자료는 없다.” 라고 하면서

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“A씨가 위 부동산을 실제 주택으로 사용하지 않았으므로 그 전체를 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세를 적용할 수 없고, 설령 A씨 주장대로 주택 면적이 상가 면적보다 큰 것으로 보더라도 상가부분과 부수토지 부분은 과세대상이다.” 라고 주장했습니다. 여기 “설령” 이하 부분 과세관청의 주장은 개인적으로 잘 이해되지 않네요.​

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과연 조세심판원의 결정은 어땠을까요?

​① (전략) ｢소득세법 시행령｣에서 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 큰 때에는 건물 전체를 주택으로 보아야 하며, 양도소득세 비과세 특례를 적용받기 위한 1세대 1주택의 판단은 양도일 현재의 상황에 의하는 것이고,

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② 겸용주택의 경우 용도구분은 사실상의 용도에 따르되 사실상의 용도가 불분명한 경우에는 공부상의 용도에 따르는 것인바, 위 건물 음식점에 대하여 지방정부가 수리 · 발급한 영업신고증에 영업장 면적이 ○○㎡로 기재되어 있고,

③ A씨가 제시한 위 건물의 평면도가 포탈사이트에서 조회되는 위성사진이나 건물 내 · 외부 촬영사진에 의해 확인되는 건물구조와 유사한 것으로 나타나는 사실에서 위 건물 전체면적 중 음식점 면적이 ○○㎡라는 주장에 일응 타당성이 있어 보이며,

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④ A씨의 자녀이자 음식점 대표자가 2002년에 위 건물에 전입하여 양도시점까지 주민등록주소를 두었고, 전기사용변경신청접수내역에 주택용과 일반용 전기사용 신청이 혼재된 사실에서 위 건물은 실제 주택과 음식점으로 겸용된 것으로 보이고,

​⑤ 공부상 등재현황을 보더라도 말소등기사항전부증명서 등에 위 건물의 전체 면적이 주택으로 등재되어 있으며, 위 건물의 가격이 주택가격으로 공시되어 있고, 재산세가 ‘주택분’으로 과세된 사실​에서

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⑥ 위 건물 전체를 주택으로 보는 것이 합리적이라 보이므로, 과세관청이 위 건물 전체를 음식점으로 보아 1세대 1주택 비과세 적용을 배제하고, 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 있다고 판단됨

​위와 같은 심판결정에 따라 A씨에게 부과된 양도소득세는 부과취소되었습니다.

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맨 아래에서 소개해드릴 개정세법이 아직 시행되기 전 시점에 양도했는데, 과세관청이 왜 “설령 A씨 주장대로 주택 면적이 상가 면적보다 큰 것으로 보더라도, 상가부분과 부수토지 부분은 과세대상이다.” 라고 주장했는지는 잘 모르겠어요.

​A씨가 단순히 영업신고증에 나온 면적 ○○㎡에만 기댄 것이 아니라는 사실에 주목할 필요가 있습니다. A씨 주장 중에 영업장 면적과 관련하여 “홀 천정은 30구 특란용 계란판(300㎜×300㎜)을 사용하여 흡음재로 마감한 관계로 이를 통해 홀 면적을 계산”한 내용이 상세히 나오는데, 이 부분을 매우 흥미롭게 보았어요.

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내부업무감사를 실시했던 과세관청의 감사담당자께서는 어디까지 확인하고 감사지적을 했을까요? A씨가 제시했던 평면도와 영업신고증에 나온 영업장 면적을 모두 신뢰할 수 없다고만 했지, “그게 아니라 이게 맞다.”고 하는 근거자료는 결론적으로 없었습니다.

출처 : 국세청, 2021 개정세법 해설 책자

​증거싸움에서 A씨가 승리했던 사건으로 볼 수 있겠네요.

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끝으로, 위에서 살짝 언급한, 위와 같이 개정된 (고가) 겸용주택 관련 양도소득세 규정이 올해 양도분부터 적용된다는 말씀도 드립니다.

 

“ 약은 약사에게,

세금은 세무사에게 ”

 

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