(종합소득세, 주택임대) 임대계약 당시에는 ‘기준시가’가 공시되지 않았잖아요.

안녕하세요, 세금사례 연구가 이호성 세무사입니다.

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이번 5월은 성실신고확인대상 사업자를 제외한 모든 개인들의 종합소득세 신고 · 납부월이예요. 오늘은 주택임대소득 관련 종합소득세 사례 1건을 보려 합니다.

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작년인 2021년에 제2심 고등법원 판결 후 상고 없이 확정되었어요.

​A씨는 2005년부터 빌라를 취득하여 소유하다가, 2016년 2월에 해당 빌라를 제3자에게 보증금 없이 월세 ○백만 원에 임대하는 내용의 임대차계약을 체결했습니다. 포스팅 제목처럼, 이 계약체결 당시인 2016년 2월에는 2016년 1월 1일을 공시기준일로 하는 공동주택가격이 공시되기 전 시점이죠.

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그리고 A씨는 위 빌라의 기준시가를 2015년 1월 1일을 공시기준일로 하는 공동주택가격인 8억 ○천만 원으로 보고, 위 빌라의 임대소득이 ｢소득세법｣에서 정한 비과세소득 중 하나인 ‘9억 원 이하의 국내 소재 주택을 소유한 자의 주택임대소득’

​에 해당함을 이유로 하여 2016~2017년귀속 종합소득세를 신고하지 않았어요. 하지만, 과세관청의 생각은 달랐습니다. 2018년에 과세관청은 A씨의 위 빌라임대소득 중 2016년귀속분에 대하여는 그 기준시가를 2016년 1월 1일을 공시기준일로 하는

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공동주택가격 9억 ○천만 원으로 보고, 2017년귀속분에 대하여는 그 기준시가를 2017년 1월 1일을 공시기준일로 하는 공동주택가격인 10억 ○천만 원으로 보아, A씨의 2016~2017년귀속 주택임대소득은 비과세소득에 해당하지 않는다고 보았어요.

​그래서 과세관청은 각 가산세를 더한 2016~2017귀속 종합소득세 납세고지서를 A씨 앞으로 보냈고, 이에 불복한 A씨는 심판청구 후 행정소송을 제기했습니다.

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A씨는 “납세의무자는 해당 연도 1월 1일부터 기준시가가 공시되는 3월 30일경까지 법률행위가 과세대상인지 알 수 없어 불안정한 상태에 빠지게 되는 사정 등을 종합하면,

​｢소득세법 시행령｣이 ‘기준시가가 9억 원을 초과하는 주택’을 ‘과세기간 종료일’을 기준으로 판단하도록 한 규정은 상위법령의 위임의 한계를 벗어난 것이거나 소급과세 금지원칙에 반하여 위법하므로 효력이 없다.

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그렇다면 위 빌라의 기준시가는 임대차계약 체결 당시를 기준으로, 당시 공시되어 있던 공동주택가격인 8억 ○만 원으로 보아야 한다.” 라고 하면서, “설령 위 빌라 임대소득이 비과세대상이 아니더라도

​내가 위 빌라를 임대하기 위해 나와 우리 가족들이 다른 거주지에서 다른 주택을 임차했으니, 그 임차비용, 대출이자, 중개수수료, 이사비용 등은 위 빌라 임대소득에 대응하는 필요경비로 공제되어야 한다.” 라고 주장했어요.

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세무사가 보기에는 즉시 정답을 드릴 수 있는 A씨의 주장이지만, 2가지 주장 모두 얼핏 보면 꽤나 일리 있어 보인다고 생각합니다. 법원 판결을 한 번 볼까요?

(납세자 신뢰보호, 조세법률주의, 위임입법의 한계 및 무신고 가산세 관련 내용은 소개를 생략해요)

​① (전략) A씨는, 종합소득세 부과처분은 위 빌라 임대차계약이 체결된 이후 공시된 기준시가에 근거하여 이루어진 것이므로 소급과세 금지 원칙에 위반된다고 주장하였음

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② (중략) 위 빌라의 기준시가가 2016년 4월 29일에 고시된 것은 사실이므로, 따라서 A씨는 위 빌라의 2016년 기준시가를 알지 못한 채 임대차계약을 체결하였을 것으로 보이기는 함

​③ (중략) ｢소득세법｣ 규정은 ‘소득세의 과세기간은 1월 1일부터 12월 31일까지 1년으로 한다’고 규정하고 있고, ｢소득세법 시행령｣ 규정은 ‘기준시가가 9억 원을 초과하는 주택’은 ‘과세기간 종료일 또는 해당 주택의 양도일을 기준으로 판단한다’고 규정하고 있음

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④ 소득세의 납세의무의 성립시기는 원칙적으로 ‘과세기간이 끝나는 때’이고, 위 시행령이 주택의 기준시가에 대한 판단시점을 ‘과세기간 종료일’로 정한 것은 납세의무 성립 여부를 판단하는 시점을 납세의무의 성립시기와 동일하게 하려는 취지에서 비롯된 것으로, 소득세의 속성에 부합함

​⑤ (중략) 공동주택가격의 공시기준일과 공시일 사이에 시간상 격차가 존재하는 것은 어느 정도 불가피한 측면이 있고, (중략) A씨에 대한 종합소득세 부과처분이 ｢국세기본법｣에서 정한 ‘국세 납부 의무가 성립한 이후

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⑥ 새로운 세법에 따라 소급하여 과세하지 않을 것’과 ‘세법의 해석이나 국세행정의 관행이 일반적으로 납세자에게 받아들여진 후에 새로운 해석이나 관행에 의하여 소급하여 과세하지 않을 것’ 중 어느 하나에 해당한다고 보기는 어려움

​⑦ (중략) A씨는, 위 빌라를 임대하고 그 대신 자신과 가족들은 다른 곳으로 이사하여 차임을 지출하게 되었으므로, A씨가 지출한 차임 등은 이 빌라의 임대소득을 얻기 위한 필요경비에 해당한다고 주장하였음

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⑧ (중략) A씨가 다른 주택을 임차하는 것은 위 빌라를 임차인에게 사용 또는 수익할 수 있는 상태로 제공하기 위하여 통상적으로 용인되는 비용이라고 보기 어려우므로, 위 빌라 임대수입에서 필요경비로 공제할 수는 없음

​A씨는 두 번의 재판에서 모두 과세관청에게 패소했고, 상고 제기가 없어서 사건은 확정되었습니다.

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다시 말씀드리지만, 매우 설득력 있지 않습니까? 2월에 임대차계약을 체결하고 4월말에 공동주택가격이 공시되었으니, 제 아무리 공시기준일이 1월 1일이라 하더라도 위법한 소급과세다!

​아니라는 것이죠. 2016년귀속분 과세대상 주택임대소득을 언제 종합소득세 신고하나요? 2016년이 아닌 2017년 5월(또는 ​​성실신고확인대상 사업자의 경우 6월)에 신고합니다. 그런데 아무리 늦어도 2016년 5월이 되면 즉, 세무신고를 하기 1년 전에는 해당연도의 1월 1일 기준 공동주택가격을 알 수 있어요.

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“아니 그럼 세상 귀찮게 1년에 1번씩 내 품을 들여서 주택가격을 일일이 확인하라는 말이냐?” 라고 하신다면 어쩔 수 없이 “네 맞습니다” 라는 답을 드려야 할 것입니다.

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사정이 이러하다면, 제아무리 임대차계약 체결 전에는 빌라 기준시가가 9억 원을 넘지 않았고, 공시기준일과 공시일 사이의 시간적 격차가 있음에도 불구하고 소급과세는 아니라는 말이예요. 결과적으로 부진정소급(不眞正遡及, 현재 완결되지 않고 여전히 진행 과정 중인 사실 관계나 법률관계에 효력을 미칠 목적으로 하는 입법)의 하나로 볼 수 있을 듯 합니다.

​또한, 세를 주느라 다른 집을 빌려서 살았으니 그 임차료, 이사비용 등을 임대수입의 경비로 인정해 달라는 주장도 합당한 말처럼 보이지 않으십니까? 그 빌라를 임대주었기 때문에 발생한 비용 맞잖아요.

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역시 세금계산에서는 틀린 주장입니다. 판결내용 ⑧에 나온 ‘통상적으로 용인되는 비용’ 내지 제1심 행정법원이 판결한 ‘가사(家事)와 관련하여 지출하였음이 확인되는 경비’의 의미를 생각해 볼 수 있는 대목이네요.

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“ 세무사를 알아두는 것이

생활의 지혜입니다 ”

 

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