(최신, 양도소득세, 오피스텔) 임차인의 ‘사업자등록’이 없으니까 ‘주택’이 맞습니다.

안녕하세요, 세금사례 연구가 이호성 세무사입니다.

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오늘은 오피스텔 관련 양도소득세 사례 1건을 보려 해요.

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3개월 전인 올해 7월에 조세심판원 결정이 있었습니다.

​A씨는 2018년에 주택을 양도하고 1세대 1주택 고가주택의 양도로 보아 양도소득세를 신고 · 납부했습니다.

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내부업무감사를 실시한 과세관청은 A씨가 2018년 양도 당시 위 주택 외에 오피스텔을 주거용도로 사용했다는 이유로 1세대 1주택 비과세규정의 적용을 배제하여 2020년에 가산세를 더한 2018년귀속 양도소득세 납세고지서를 A씨 앞으로 보냈어요.

​A씨가 심판청구를 제기하자, 과세관청은 “위 오피스텔이 사업용으로 사용되었다면 A씨는 선량한 관리자의 의무에 따라 거래상대방(임차인)의 사업자등록증을 확인하고 세금계산서를 발행하였어야 하나,

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위 오피스텔은 A씨가 보유하던 기간 동안 사업자등록 내역이 확인되지 않는 등 임차인이 사업장으로 사용하였다고 보기 어렵다.” 라고 하면서 “A씨와 임차인이 체결한 임대차계약서 특약사항에 ‘위 주소는 업무용이므로

​임차인은 주소전입을 하지 않는다’는 조건을 명시한 것으로 보아 위 오피스텔이 주거용으로 사용될 수 있음을 A씨가 인지한 것으로 보이고, 일시적으로 주거가 아닌 다른 용도로 사용되고 있다고 하더라도

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그 구조, 기능이나 시설 등이 본래 주거용으로 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지, 관리되고 있어 위 오피스텔을 A씨의 소유주택으로 보아야 한다.” 라고 주장했습니다.

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과연 조세심판원의 결정은 어땠을까요? (중복세무조사 쟁점은 소개를 생략할게요)

​① (전략) 위 오피스텔은 ｢건축법｣상 업무용 시설로 사용승인되었고, 그 이후 구조나 시설을 주거용으로 변경한 사실이 확인되지 않고, ｢주택법｣상 “주택”이란 “세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지”를 말하는바,

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② 위 오피스텔은 유흥업소, 고시텔 등이 밀집한 일반상업지구 내에 위치해 있고, 실제 임대내역을 보면, 임차인들은 일용근로자, 중국인 등으로 2009~2018년 기간 중 임대기간은 평균 ○개월로,

​③ A씨가 임차인 별로 단기간 임대한 사실이 임대차계약서, 금융거래내역서 등에 나타나므로 위 오피스텔을 “장기간 주거생활”을 할 수 있는 주택이라기보다 고시원과 같은 단기숙소로 볼 수 있으며,

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④ 임차인에게 사무실로 사용하는 조건으로 임대하였다는 A씨의 주장에 신빙성이 있는 사정 등에 비추어 위 오피스텔을 주택으로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단됨

​위와 같이 인용결정을 받아 A씨는 양도소득세 부과취소에 성공했습니다.

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똑같은 오피스텔을 두고, 부가가치세와 양도소득세의 판단이 달라질 수 있음을 이미 잘 알고 있어요. 당장 아래 2가지 사례를 살펴보아도 그러하죠?

 

(최신, 부가가치세) 국민주택규모 이하 면적의 ‘오피스텔’ 분양은 면세가 될 수 있을까요?

 

(최신, 양도소득세) 공실이었으니 오피스텔을 주택으로 보면 안 됩니다.

오늘 사례는 부가가치세(※ 이것이 오늘의 불복대상은 아니었지만)와 양도소득세의 판단이 서로 같았던 사례라고 평가할 수 있을 것 같습니다.

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임차인이 사업자등록을 하지 않았던 부분이 과세관청이 주택으로 보았던 주요 이유 중 하나라면, 결정내용 ③, ④는 그 반대로 과세처분이 위법했던 이유를 설명하고 있어요.

​결론은, 부가가치세에서는 오피스텔을 주택으로 보지 않는다고 봄이 맞을 것이고(취득시 매입세액 공제불가), 양도소득세에서는 제반상황을 보아 주택이 될 수도 있고 반대로 주택이 아닐 수도 있다가 정답이라고 생각합니다.

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오늘 사례에서, 임대차계약서에 ‘임차인은 주소전입을 하지 않는다’ 라는 특약사항을 두고, 과세관청이 “위 오피스텔이 주거용으로 사용될 수 있음을 A씨가 인지했다.” 라고 주장한 것이 좀 특이했죠? 이런 식으로 특약조항을 비틀어 보기 시작하면 끝이 없을 것 같네요.

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‘아니 대체 어떻게 임차인의 사업자등록 여부만 보고 주택여부를 판정하나?’ 라는 과세관청에 대한 비난을 넘어, 각 상황별로 과세관청이 어떻게 바라보고 판단하는지를 엿볼 수 있는 사례라고 생각해요.

 

“ 사례는 참고사항일 뿐,

성급한 일반화는 금물! ”

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