(법인세, 부당행위계산부인) ‘임대기간’이 뭐가 중요합니까? 토지 임대료는 ‘토지가격 × 50% × 정기예금이자율’ 하면 됩니다.

안녕하세요, 세금사례 연구가 이호성 세무사입니다.

​​

8월의 끝날인 오늘은 부당행위계산 부인 규정 관련 법인세 그리고 부가가치세 사례 1건을 보려 해요. 사실관계가 다소 길고 어려운 편입니다.

​​

​올해인 2021년에 대법원의 선고가 있었습니다.

​A회사는 B회사의 발행주식 전부를 소유한 완전모회사입니다.

​​

B회사가 소유하던 토지 위에 A회사 명의의 복합건물을 신축하여 두 회사가 임대사업을 공동으로 하는 내용 등 ‘공동사업 수익배분 계약’을 1993년에 A회사와 B회사가 체결했어요.

​위 두 회사는 위 건물의 사용승인(완공) 후 위 토지 및 건물의 임대에 따른 수익분배비율을 정하기 위하여 2개의 감정평가법인에 감정평가를 의뢰하였고, 각 감정평가법인은 2009년을 기준시점으로 하여 임대료배분비율을 산정했습니다.

​​

위 2개 평균감정평가액에 따라 위 두 회사는 2009년에 손익분배비율을 대략 A회사 ○○% 대 B회사 ○○%로 정하는 내용의 부동산임대사업 이익배분계약을 체결했어요.

​2017년이 되어서 과세관청이 A회사에 대한 2012~2014사업연도 법인세 통합조사를 실시한 결과, A회사가 특수관계에 있는 B회사로부터 위 토지를 임차하여 단독으로 건물에 대한 임대사업을 영위한 것으로 판단하고,

​​

A회사가 B회사에게 시가를 초과하여 지급한 임료는 부당행위계산 부인대상에 해당하고, A회사가 임차인으로부터 지급받은 임대보증금 전액은 A회사에게 귀속된 것으로 보았습니다. ※ 이 부분 내용이 살짝 어려운데요 아래 과세관청 주장을 보시면 이것보다는 조금 쉽습니다.

​그래서 과세관청은 A회사가 B회사에게 분배한 임료 지급액 중 일부를 부인하여 익금에 산입하는 등 세무조사결과를 반영하여 A회사에게 가산세를 더한 2011~2015사업연도(※ 아마 조사대상기간을 확대한 것 같아요) 법인세 납세고지서를 보냈어요. 법인세 합계세액만 두 자릿수 억 원대입니다.

​​

또, 과세관청은 A회사에 대한 간주임대료를 추가로 산정하여 2012년~2016년분 부가가치세 납세고지서를 보냈습니다. 이 금액도 수 천만 원대였어요. 심판청구를 제기한 A회사는 재조사결정을 받았으나, 과세관청은 당초 조사가 옳다는 재조사결과통지를 했기에 행정소송에 이르게 됩니다.

​과세관청은 “위 토지와 건물의 임대수익을 A회사와 B회사 사이에 배분한 것은 위 토지에 대한 임대료를 고가로 지급한 것으로 부당행위계산 부인이 적용되는 것이다.” 라고 하면서​

​

“위 토지와 건물의 임대인은 A회사로서, 그 임대수익의 배분은 A회사가 위 토지를 B회사로부터 임차하여 그 대가를 지급한 것에 해당한다.” 라고 주장했어요. 제1심 행정법원은 과세관청이 옳다고 판결했는데요, 과연 제2심 고등법원과 대법원도 같았을까요?

​① (전략) 과세관청은 ｢법인세법 시행령｣ 규정에 따라 위 토지의 시가의 100분의 50에 상당하는 금액에서 위 토지와 관련하여 지급받은 보증금을 차감한 금액에 2011년 정기예금이자율을 곱해서 임대료 시가를 계산하였음

​​

② (중략) 과세관청이 산정한 위 임대료는 위 토지의 임대 목적을 포함한 계약의 다른 조건을 고려함이 없이 일반적으로 나대지 상태로 임대함을 전제로 산정하였으나,

​③ 이는 A회사와 B회사 간 위 토지에 대한 임대차계약기간 ○○년을 고려하지 아니한 것으로 (중략) 다른 계약의 조건은 별론으로 하더라도 임대차기간 ○○년 부분은 중요한 계약조건이라고 할 것인데도,

​​

④ 이러한 사정을 고려하지 아니하고 위 토지의 임대료 ‘시가’를 산정한 과세관청의 임대료 시가 산정방법은 부당한 면이 있어 보임(이러한 조건 등을 고려하여 산정하였다는 이번 법원의 감정 임대료액은 과세관청이 산정한 임대료의 그것보다도 약 ○배나 됨)

​⑤ (중략) 설사 A회사에 대한 과세처분의 대상기간 전체(2011~2015사업연도)에 걸쳐 A회사가 실제로 지급한 임대료가 정당한 ‘시가’보다 고액이라는 사실 자체가 인정된다고 하더라도,

​​

⑥ 위 토지 임대료의 정당한 ‘시가’가 과세관청이 산정한 임대료의 수액과 동일하다고 단정하기 어려움 (중략) 과세관청이 제출한 증거들만으로는 A회사가 완전자회사인 B회사에게 지급한 위 토지의 임대료가 시가를 초과하여 지급한 것으로

​​

⑦ ‘건전한 사회통념이나 상관행에 비추어 경제적 합리성이 없는 비정상거래’에 해당하여 부당행위계산 부인의 대상이 된다고 보기 부족하다고 볼 여지가 많으므로 이와 다른 전제에 선 과세처분은 위법함 (많은 내용 생략)

​A회사와 그의 소송대리인은 위와 같이 제2심 고등법원에서 역전홈런을 때려 냈고, 그대로 대법원에서 확정되었습니다.

A회사가 별도로 주장했던 중복조사, 신의성실 위반 쟁점은 살필 필요도 없이 결론이 났어요. 우리나라에서 손꼽히는 소송대리인의 능력을 유감없이 보여준 사례가 아닌가 싶기도 하네요.​

두 가지를 짚고 싶습니다. 먼저는 부동산 특히 토지의 임대료 시가를 계산하는 것과 관련해서 과세관청이 비상장주식 보충적 평가방법처럼 빈번하게 꺼내는 카드가 바로 포스팅 제목과 판결내용 ①에 나오는 ｢법인세법 시행령｣ 계산방식입니다.

​판결내용 ③~④를 보면, 단지 임대차기간이 수십 년이라는 사정 하나 놓쳐서 결론이 뒤집혔죠? ｢법인세법 시행령｣ 제89조 제4항 제1호가 불변의 진리가 아니라는 것! 이 방법 역시 ‘제1항 및 제2항을 적용할 수 없는 경우’에 적용하는 보충적 방법이기 때문에 그렇습니다.

​​

다음은 부당행위계산 부인 대상여부에 대한 판단입니다. 제2심 고등법원은 판결내용 ⑦과 같은 결론에 대한 근거로 총 8가지를 제시했는데 그 중에 눈에 들어온 대목은 이것이었어요.

​“위 토지의 소유자인 B회사도 신축 기간 동안에 임대료를 지급받지 못하는 손실을 입었다고 할 것이지만 토지의 가격을 제외하고 약 ○○○억 원인 위 토지 임대권의 가치를 보유하게 되어, 결국 위 각 계약(모두에 나온 ‘공동사업 수익배분 계약’과 ‘부동산임대사업 이익배분계약’을 말해요)의 이행으로 인하여 A회사와 B회사 모두 이익을 얻게 되었다고 볼 수 있다.”​

​​

위와 같은 논리라면, 과세관청이 부당행위계산 부인 규정을 적용할 수 있는 사안이 얼마나 될까 하는 의심이 들기도 합니다. 그럼에도 불구하고 이익요소과 손해요소를 모두 고려하여 과세대상을 판단해야 하는 부당행위계산 부인 규정의 적용에 있어 과세관청은 깊은 고민을 하지 않을 수 없겠네요.

 

“ 사례는 참고사항일 뿐,

성급한 일반화는 금물! ”

이 글을 스크랩하실 경우에 ‘비공개’가 아닌 ‘공개 포스트’로 해 주시면 더 좋을 것 같습니다.

세금사례 연구가 소개 및 세무상담 의뢰하기

문의가 있으시거나 세무상담이 필요하신 분은 바로 위 포스팅을 확인하여 주시기를 부탁드립니다.

☎ 이호성 세무사 직통전화