(양도소득세, 일괄양도) ‘기준시가의 ±30%’를 벗어나면 예외 없이 무조건 과세됩니다.

안녕하세요, 세금사례 연구가 이호성 세무사입니다.

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오늘은 토지와 건물을 함께 양도한 경우의 양도소득세 사례 1건을 살펴보려 해요.

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두 달 전인 올해 3월에 조세심판원 결정이 있었어요.

​A씨와 B씨는 토지와 그 위의 단층 건물(각 50%씩 소유)을 매매대금 총 ○○원에 매도하는 매매계약을 체결하고 2018년에 소유권을 매수인에게 넘겨준 다음, 2019년에 양도소득세를 각각 신고 · 납부했습니다. 매매계약서에 토지와 건물의 가격이 별도로 기재되어 있어요.

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위 건물은 미등기 가건물로, 두 사람의 주장에 따르면 임차인이 편의점 등(낚시레저)으로 운영하기 위해 신축한 것(본래 임차인 소유의 건물)이라고 해요. 그러다가 위 부동산 매도계약이 체결되기 약 1주일 전인 2018년에 임차인으로부터 건물만 매수하여 두 사람 앞으로 소유권이전등기가 되었습니다.

​세무신고 후 약 4년이 지난 2023년에 과세관청이 위 토지와 건물의 각 기준시가를 기준으로 총 매매대금을 분모로 안분계산해 보니, 두 사람의 신고서에 기재된 금액이 ｢소득세법｣ 규정이 정한 ±30%의 범위 밖에 있는 것을 확인했어요.

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그래서 과세관청은 기준시가대로 세금을 다시 계산하고 두 사람 앞으로 각각 가산세를 더한 양도소득세 납세고지서를 보냈고, 두 사람은 이에 불복하여 이의신청 후 심판청구를 제기했습니다.

그러자 과세관청은 “두 사람은 건물철거 예정이고 조세회피목적이 없다고 주장하지만, 위 ｢소득세법｣ 규정은 단순한 추정규정이 아니라 간주규정 형태를 취하면서 예외를 허용하는 단서를 규정하지 않는다.” 라고 하면서

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“매매계약서상 구분된 가액이 기준시가에 따라 구분한 가액과 30% 이상 차이가 난다면 그 매매계약서상 구분가액은 인정되지 않는다는 대법원 판결도 있으니, 과세처분은 적법하다.” 라고 주장했어요.

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과세관청의 주장을 뒷받침하는 다수 건의 양도세 사례가 존재하는 것이 사실입니다. 그렇다면 과연 오늘 사건의 결과는 어땠을까요?

​① 두 사람은 당초부터 토지만을 소유하고 있었으나, 토지에 대한 기존 임대차 관계가 종료된 이후 매수인이 그 임차인을 상대로 토지에 대한 온전한 권리를 행사할 수 있게 하기 위하여(원상회복청구권 등) 부득이 건물까지 매수하여 곧바로 토지 및 건물을 양도하게 된 것으로,

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② 거래당사자들 사이에서는 토지 자체를 거래하는 것이 주된 거래목적이었고, 그 중 건물 부분에 대한 거래는 토지거래가액을 평당 ○○원 수준으로 정하고 건물 거래가액은 두 사람이 양도직전 토지 임차인으로부터 매수한 가격 그대로 정하는 등 사실상 토지의 이용가치를 보전하기 위하여 이루어진 것으로 볼 수 있음

​③ 두 사람은 부득이 건물을 매수하여 토지와 함께 양도하게 된 것에 불과할 뿐 달리 조세회피 의도가 확인되지 않고, 건물을 제3자(임차인)에게서 ○○원에 매수한 후 곧바로 같은 가격으로 매도한 것을 임의로 가액을 정한 것으로도 보기 어려운 사정 등에 비추어​

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④ 위 토지 및 건물의 양도를 ｢소득세법｣에서 정한 토지 및 건물 등 가액 구분이 불분명한 경우에 해당된다고 보기 보다는, 토지 및 건물의 각각 실지거래가액을 각각의 양도가액으로 적용하는 것이 합리적이라 판단됨

‘토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 때’로 본 과세관청의 판단이 틀린 양도소득세 사례입니다. 2016년에 ｢소득세법｣이 바뀐 후의 세금사례들의 대략적인 비중으로 보면, 대단히 예외적인 경우라고 볼 수 있어요.

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위에서 말씀드린 것처럼, 다수의 사례에서 기준시가나 감정가액을 기준으로 안분한 금액 대비 ±30%의 범위를 벗어났다는 이유로 과세한 처분이 적법하다고 인정된 경우가 대부분입니다. 과세관청의 주장처럼 간주규정이기 때문에 그런 것이죠.

​위 2016년 개정세법 해설을 살펴보면, ‘가액 임의적 구분에 의한 조세회피 방지’를 목적으로 세법기준에 따라 계산한 값 대비 ±30% 이상 차이나게 납세자가 신고하면, 납세자의 신고 숫자 말고 세법기준에 따른 숫자로 양도차익을 계산해야만 하는 간주(의무)조항이라서 그렇습니다.

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제가 본 오늘 사건의 결정적인 포인트는 임차인이 만들어 세운 건물을 토지와 함께 타인에게 양도하기 불과 1주일 전에 임차인으로부터 구입하여 그 가격 그대로 매도했다는 사실이예요.

​이런 특별한 사정 즉, 결정내용 ①에 나온 ‘온전한 권리행사’를 위한 행동이라고 조세심판원이 인정해 주었기 때문에, 결정내용 ③에 나온 ‘조세회피 의도가 확인되지 않는다’ 라는 판단으로 이어졌고, 또 그것 때문에 매매계약서에 쓴 땅 값과 건물 값을 인정받았네요.

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저런 특별한 사정의 소명 없이 단순하고 만연하게 “당사자들이 정한 가격대로 판단해야지, 왜 기준시가로 계산합니까? ” 라든지 “매수인과 ‘건물 값 0원’으로 합의했습니다 ” 라고 제아무리 주장해봤자 아마 인정받기 어려웠을 것입니다. 2019년이후로는 부가가치세도 거의 비슷한 내용의 규정이 적용됩니다.

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​정반대로, 과세관청 입장에서는 ｢소득세법｣ 제100조 제2항 및 제3항의 적용에 예외가 있을 수도 있다는 사실을 어쩔 수 없이 받아들여야 하겠죠? 굳건한 간주규정을 뒤집고, 예외적으로 실지거래가액이 인정되는 경우에 대해 고민할 필요가 있다고 생각합니다.

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오늘 사례와 비슷한 세금사례들을 같이 보시죠.

(양도소득세, 일괄매매) ‘구분계약’한 금액을 증명했는데, 도대체 왜 인정되지 않나요? (feat.

(양도소득세) 일괄양도한 경우 양도가액 계산은? (feat. 토지·건물 일괄공급 관련 2019년부터 시행

 

 

“ 설마 그것까지 세금 매기겠어?

네, 그것까지 세금 매깁니다. ”

 

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