(최신, 부가가치세) 양도소득세에서는 건물 비용으로 인정받아 놓고, 건물 양도는 한 적이 없다고요?

안녕하세요, 세금사례 연구가 이호성 세무사입니다.

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오늘은 건물을 양도했는지 여부에 대해 다투었던 부가가치세 사례 1건을 보려 합니다.

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지지난 달인 올해 10월에 조세심판원의 결정이 있었어요.

​A씨는 2009년에 토지와 건물을 취득하여 해당 건물 등을 부동산임대업에 사용하다 2019년에 해당 건물을 멸실하고, 위 토지를 양도한 후, 해당 건물에 대한 부가가치세를 신고하지 아니하였습니다.

※ 건물 멸실을 하지 않고 과세사업에 사용하던 건물을 양도했음에도 부가가치세 신고를 놓치는 사례를 흔하게 접하게 됩니다.​

​2021년에 과세관청은 A씨가 위 건물과 토지를 함께 양도하였음을 전제로 해당 건물의 양도에 대한 부가가치세 신고를 누락하였다고 보아 위 건물과 토지의 각 기준시가로 안분계산하여 산출된 금액을 해당 건물의 공급가액으로 하여

​A씨 앞으로 가산세를 더한 2019년 제2기 부가가치세 납세고지서를 보냈고, 이에 A씨는 불복하여 이의신청을 거쳐 심판청구를 제기했어요. 그러자 과세관청은 이렇게 주장했습니다.

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“A씨는 위 건물을 철거한 후 토지의 소유권만을 이전해 주는 조건의 매매계약이라고 주장하나, 해당 부동산 거래는 건물멸실 조건부 재화의 공급인 거래로서 해당 건물이 멸실된 시점을 조건 성취일인 공급시기로 보아야 한다.”

​또, “A씨는 스스로 한 양도소득세 신고에서 건물의 취득가액 및 철거증축비용을 양도소득세 필요경비로 산입해놓고, 부가가치세를 부과받자 건물철거를 조건으로 토지만 양도했다면서 모순된 주장을 하고 있다.” 라고도 주장했어요.

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과연 조세심판원은 어떤 결정을 했을까요?

​① 2019년에 A씨와 양수인 간에 체결한 부동산매매계약서에 의하면 양도대상이 위 토지만이고, 해당 토지의 소유권을 이전하기 전에 위 건물을 A씨의 책임 하에 멸실하도록 약정하였으며, 과세관청도 해당 계약서의 존재사실에 대하여 달리 다툼이 없음​

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② ｢부가가치세법｣에서는 재화의 공급이란 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 따라 재화를 인도(引渡)하거나 양도(讓渡)하는 것이며, 재화의 공급시기는 재화가 인도 및 이용가능하게 되거나 재화의 공급이 확정되는 때라고 규정하고 있는데,

③ 위 건물은 부동산임대업에 공하던 건물로서 해당 토지의 공급시기인 잔금청산 및 소유권이전일로부터 약 3개월 전에 임차인이 모두 퇴거한 후 약 1개월 전 철거에 의해 위 건물이 멸실되었는바, A씨는 이때 부동산임대업을 사실상 폐업한 것으로 볼 수 있고

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④ 위 건물은 해당 토지의 양도 당시 더 이상 과세사업에 사용될 수 없는 멸실된 재화이므로 일반적인 재화의 공급으로 볼 수 없는 사정 등에 비추어 위 건물에 대하여 폐업시 잔존재화로 보아 과세하는 것은 별론으로 하더라도,

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⑤ 과세관청이 2019년의 해당 토지 양도에 대하여 토지와 건물을 동시에 양도하였다고 보고 양도가액 중 토지가액 및 건물가액의 구분이 불분명한 것으로 보아 기준시가로 안분하여 위 건물의 과세표준을 산출하고 부가가치세를 과세한 처분은 잘못이 있다고 판단됨

​위와 같은 심판결정에 따라 A씨에게 부과된 부가가치세는 부과취소되었습니다. 주위적 청구에 대해 A씨의 주장이 인정되었기에, A씨가 예비적으로 청구한 부동산 평가금액 쟁점은 조세심판원이 아예 심리조차 하지 않았어요.

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과세관청의 주장이 터무니 없었습니까? 저는 꼭 그렇게 보기 힘들다고 생각합니다. 실제로 과세관청은 2020년에 먼저, A씨가 신고한 양도소득세 신고내용 중 위 건물의 취득가액과 증축비용을 필요경비 불산입하여 양도세를 부과했었어요.

​그런데, A씨가 불복해서 이의신청을 제기했고, 그 결과 과세관청 스스로 A씨의 주장을 인정해서 위 건물 관련 비용을 필요경비에 포함시키는 인용결정을 했습니다. 이러면 과세관청이 어떻게 생각했겠습니까? (물론, 이런 과세관청의 생각이 마냥 옳다는 의미는 아닙니다)

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양도세에서는 불복청구까지해서 건물 비용을 필요경비로 인정받더니, 부가세에서는 건물을 이미 철거해서 건물양도가 없었다고?

​얼핏 보면, A씨의 주장이 모순되고 틀린 것 같으며, 과세관청이 옳다고 보이지 않으세요?​

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하지만, 과세관청의 판단이 틀렸다는 것이죠? 왜 이런 심판결정이 나왔는지 특히 과세관청 입장에서는 잘 연구할 필요가 있다고 생각합니다. 추가로 결정내용 ④에 나오는 것도 놓쳐서는 안 되...... (A씨 입장에서는 다행히도) 잔존과세기간이 그리 길지는 않네요.

 

“ 설마 그것까지 세금 매기겠어?

네, 그것까지 세금 매깁니다 ”

 

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