(최신, 상속세, 시가 평가) 이미 토지분할 되어서 서로 다른 필지인데, 그 ‘감정가격’을 적용하는 것은 말이 안 됩니다.

안녕하세요, 세금사례 연구가 이호성 세무사입니다.

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오늘은 상속재산의 시가 평가와 관련된 상속세 사례 1건을 보려 합니다.

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3개월 전인 올해 6월에 대법원의 선고가 있었습니다.

​A씨 등 4명은 2015년에 임야 ○○,○○○㎡를 상속으로 취득하고 상속세를 신고하면서 해당 임야의 상속재산가액을 개별공시지가로 산정하였습니다.

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한편, 위 임야는 당초 분할 전 토지로부터 □□-△△간 고속도로 사업이 시행되면서 그 고속도로 부지로 편입된 임야 일부(아래에서는 “비교토지”라고 할게요)가 2015년에 분할되고 남은 것이었다고 해요. ※ 비교토지의 면적이 분할 전 토지 면적의 약 7%정도고, 나머지 약 93%는 A씨 등의 상속임야였어요.

​비교토지는 위 고속도로 사업 진행과정에서 3개 감정평가기관의 감정을 거쳐 그 가격이 감정되었고, 국가는 비교토지를 해당 감정가격(3개 감정가격의 산술평균액)에 협의 취득하여 국가 소유로 그 소유권이전등기를 마쳤습니다.

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A씨 등 상속인이 상속재산가액으로 신고한 위 임야의 1㎡당 가격 즉, 개별공시지가는 감정평가한 비교토지의 1㎡당 위 감정가격의 대략 5분의 1 수준이었다고 하니, 바로 이 가격을 두고 과세관청과의 다툴 것이 예상되네요.

​과세관청이 2017년에 피상속인에 대한 상속세 세무조사를 실시하여, 위 임야의 시가를 비교토지의 가격을 기초로 평가하고 신고가액과의 차액을 상속재산가액에 산입한 세무조사결과통지 및 납세고지서 발송을 했습니다. 위에서 말씀드렸듯, 위 임야가액은 약 5배가 늘었죠.

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심사청구를 거쳐 행정소송을 제기한 A씨 등은 “상속개시 당시 위 임야와 비교토지는 이미 분할되어 다른 필지의 토지로 존재하였고 그 면적, 이용상황이 현저히 다르므로, 비교토지의 감정가액 즉, 매매단가를 위 임야의 시가로 볼 수 없다.” 라고 주장했어요.

대략 “면적상 7%에 불과한 다른 필지의 토지를 왜 93%나 되는 우리 임야와 같다고 하냐?” 이런 취지겠죠?

​​과연 법원은 어떤 판결을 했을까요?

​① (전략) 시가란 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가치를 의미하므로, 거래가액을 상속개시 당시의 시가라고 할 수 있기 위하여는 객관적으로 보아 그 거래가액이 일반적이고도 정상적인 교환가치를 적정하게 반영하고 있다고 볼 사정이 있어야 하고,​

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② 또한 상속개시 당시와 위 거래일 사이에 그 가격의 변동이 없어야 함. 다만, 시가는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가된 가액도 포함되는 개념이므로 공신력 있는 감정기관의 감정가액도 시가로 볼 수 있음(대법원 1998. 7. 10. 선고 97누10765 판결, 대법원 2001. 8. 21. 선고 2000두5098 판결 등 참조)

​③ ｢상속세 및 증여세법｣ 규정에 의하면, 상속재산의 평가는 상속개시 당시의 시가에 의하고, 개별공시지가에 의한 평가는 상속개시 당시의 시가를 산정하기 어려운 때에 한하여 비로소 택할 수 있는 보충적인 평가방법임(대법원 1995. 6. 13. 선고 95누23 판결 등 참조)​

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④ (중략) 비교토지의 매매단가는 비교토지를 기초로 하여 산정된 것이 아니고, 분할 전 토지의 면적, 위치, 이용상황 등을 모두 고려하여 산정된 것이므로, 위 매매단가는 결국 분할 전 토지에 대한 것이라고 볼 수 있고,

⑤ 나아가 이러한 감정가액은 공신력 있는 세 곳의 감정기관의 감정평가를 거쳐 산출된 것이므로 객관적이고 합리적인 방법으로 평가된 가액으로 볼 수 있음 (중략) 또한 세 곳의 감정기관은 비교토지의 기타요인의 수정치를 ○으로 인정하였는데,

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⑥ 이는 기타 보상선례나 매매거래 가액을 반영한 것이라고 회신하고 있으므로, 이러한 기타요인의 수정치가 개발제한구역의 해제를 원인으로 한 것이라고 볼 수도 없으며, 오히려 실 교환가치를 적절하게 평가하기 위해 반영한 수치로 보임

​⑦ (중략) 분할 전 토지의 단가는 과세대상인 위 임야와 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 단가로 볼 수 있고, (중략) 세 곳의 감정기관의 감정결과 편입부분(비교토지)과 잔여부분(위 임야)의 가치가 분할 전후로 다르지 않다고 평가한 것으로 보임​

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⑧ (중략) 위 임야가 개발제한구역이고, 분묘가 존재한다고 하더라도 그러한 사정만으로 위 임야의 거래가 거의 이루어지지 아니하여 그 객관적인 교환가치가 제대로 평가될 수 없다고 보기는 어려움

​⑨ (중략) 위 임야는 분할 전 토지에서 그 면적의 약 7% 정도를 차지하는 비교토지가 분할되고 남은 것으로서 분할 전 토지 면적의 약 93%에 가까워 위 임야와 분할 전 토지는 면적에 있어 거의 유사함

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⑩ (중략) 비교토지가 국가에 협의취득 될 때 인정된 비교토지의 매매단가는 위 임야의 시가를 산정할 수 있는 객관적이고 합리적으로 평가된 단가가 될 수 있고, 이를 기초로 산정한 위 임야의 상속재산가액은 일반적이고도 정상적인 교환가치를 적정하게 반영한 시가라고 봄이 타당함

​A씨 등은 3심 모두 과세관청에게 패소했습니다. 너무너무 많은 내용을 생략할 수 밖에 없었던 부분은 아쉽네요.

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비교토지에 대해 피상속인이 국가와 협의매수 절차를 마치고 채 1개월도 지나지 않아 피상속인이 사망했습니다. 그래서 판결문을 보면 ‘감정평가액’ 대신 ‘매매단가’라는 표현을 사용하고 있어요.

(상속세, 증여세) 감정가액 VS 유사매매사례가액 (a.k.a. 거 아파트 값이 얼마요?)

​｢상속세 및 증여세법｣에서 시가를 판단할 때, 해당 재산의 매매가액은 감정가액보다 더 선순위이기 때문입니다.

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그럼에도 불구하고 오늘 사례에서는 감정평가의 위력을 말하지 않을 수 없네요. 무려 세 곳의 감정평가기관의 감정을 거쳤고, 그 감정가격이 세법상 시가로 인정되지 않을 이유가 없었던 것이었으니까요.

위 판결내용 ④가 결정적이었다고 생각해요.

​그리고 상속재산을 파악하면서 최소한 그 매매대금이 피상속인 통장에 입금된 사실 등을 통해 분명히 A씨 등 상속인들이 피상속인과 국가 사이의 협의매수 절차를 알았을 것으로 추정되는데,

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이 과정에서 고속도로 편입토지 즉 비교토지에 대한 감정평가가 존재했다는 사실을 상속인들이 몰랐을 리 없다고 저는 생각합니다.

현실적 · 물리적으로 파악이 곤란한 부분이 존재하는 아파트 매매사례가액과는 분명 다른 경우인데, 세무사의 시각으로 이 대목은 좀 아쉽네요.

​만약에 A씨 등 상속인들이든 아니면 상속세를 신고대리한 세무대리인이든, 판결내용 ③에 나오는 세법규정에도 불구하고 ‘토지의 시가는 Only 개별공시지가! ’ 라는 입장에서 상속세를 신고했다면 할 말이 없습니다.

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나중에 A씨 등이 위 임야를 매각할 때, 양도세 취득가액의 이득을 떠올리면서 추가 상속세금(가산세 포함 두 자릿수 억 원대입니다)과 불복청구 비용 지출을 감내해야 하지 않을까 싶습니다.

 

“ 세무사를 알아두는 것이

생활의 지혜입니다 ”

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