(증여세) 근저당권이 설정된 토지의 세법상 평가액은 ‘개별공시지가’와 ‘근저당 채권최고액’의 합계액입니다.

안녕하세요, 세금사례 연구가 이호성 세무사입니다.

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오늘은 증여재산가액 평가와 관련된 증여세 사례 1건을 살펴보려 해요.

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올해 2월에 국세청의 심사결정이 있었습니다.

​A씨는 2016년에 그의 어머니로부터 증여를 원인으로 토지 지분 50%를 취득하고, 2017년에 그에 따른 증여세 신고를 했습니다. 증여재산가액보다 채무액이 더 컸기에 세금납부는 없었어요.

※ 부담부증여에 따른 A씨 어머니의 양도소득세 얘기는 결정문에 따로 없으니 소개를 생략해요.​

약 3년 후인 2020년에 A씨는 증여재산가액을 당초보다 높은 금액인 해당 토지의 개별공시지가로 고치고, 증여재산공제 5천만 원​​을 기재한 증여세 수정신고서를 제출했습니다. 역시나 증여세 과세표준은 “0원”이었어요.

​과세관청은 A씨가 2009년에 그의 아버지로부터 재산을 증여받고 그 증여세 계산에서 이미 증여재산공제 약 2천만 원을 적용했었기에, 그로부터 10년 이내에 있었던 2016년의 증여에 대한 증여세 계산에서는

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A씨의 수정신고 내용처럼 5천만 원의 증여재산공제가 적용될 수 없고, 또한 위 토지는 근저당권이 설정되었는데 그 증여재산가액을 개별공시지가로 과소평가했다면서

​A씨의 수정신고가 잘못되었다는 취지로, 가산세를 더한 증여세 납세고지서를 A씨 앞으로 보냈습니다. 여기까지는 뭐 별다른 문제점이 없어보이는 듯 하네요.

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그런데, 과세관청이 적용한 증여재산가액을 살펴보니, 위 토지의 개별공시지가에 더하여 위 토지에 대한 근저당 채권최고액을 합한 금액으로 세금을 계산했어요. 이 부분은 문제가 있어 보이네요.

​A씨는 이의신청을 거쳐 국세청장에게 심사청구를 제기하면서 증여재산공제와 가산세 부과의 부당성 만을 주장했고, 과세관청은 그 2가지가 옳다고 반박했습니다. 더하여 2009년의 사건은 증여가 아닌 매매라는 주장도 있었어요.

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하지만, 재결청인 국세청장은 2016년의 증여에 대해 증여재산가액을 개별공시지가와 근저당채무액의 합계액으로 계산할 수 있는지에 대한 쟁점에 대해 판단을 했는데요 아래에서 확인해 보시죠.

​① ｢상속세 및 증여세법｣에서 정한 증여재산의 가액평가에 있어서, 근저당권의 채권최고액은 그 부동산의 담보가치의 범위 내에서 결정되기 마련이고, 따라서 후순위 근저당권은 그 부동산의 총 담보가치에서

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② 선순위 근저당권의 담보범위인 그 채권최고액을 차감하고도 여유가 있을 경우에 설정되는 것이 통상이라 할 것이므로, 근저당권이 둘 이상 병존할 경우에는 그 채권최고액을 합친 금액을 그 증여재산가액으로 평가하여야 할 것임(대법원 1990. 5. 8. 선고 90누1021판결 참조)

​③ A씨가 모친으로부터 증여받은 증여일인 2016년 현재 위 토지 등기부등본에는 증여자 A씨 어머니의 2016년자 ㈜▷▷은행 근저당 채권최고액이 설정되어 있음이 확인됨 (중략)​

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④ 증여세는 정부가 부과결정하는 세목으로 납세자의 신고가 아닌 정부의 결정으로 그 납세의무가 확정되는 것이고, 증여재산가액에 대하여 규정하는 ｢상속세 및 증여세법｣에서는 ‘증여재산은 증여일 현재의 시가로 평가함이 원칙이나,

​⑤ 그 시가를 적용하기 어려운 경우에는 (중략) ‘저당권이 설정된 토지의 경우 채권액 등을 기준으로 평가한 가액과 개별공시지가로 평가한 가액 중 큰 금액으로 한다’고 규정하면서,​

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⑥ ｢상속세 및 증여세법 시행령｣에서는 ‘근저당권이 설정된 재산은 평가기준일 현재 담보하는 채권액으로 하되, 채권최고액이 담보하는 채권액보다 적은 경우 채권최고액으로 한다​’ 라고 규정하고 있음

​⑦ 이에 따라 A씨의 경우 증여재산가액은 개별공시지가로 평가한 금액과 근저당 채권최고액 중 큰 금액인 ○○원으로 계산하여야하는 것으로 보임

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⑧ 따라서, 과세관청이 A씨에 대한 증여세 경정에서 증여재산가액을 계산하면서 증여재산가액을 개별공시지가와 근저당 채권최고액의 합계액으로 계산한 것에는 잘못이 있음

​심사결정으로 확정된 증여재산가액이 증여채무액을 초과하지 않아 증여세 과세표준이 “0원”이 되었기 때문에 A씨에게 부과된 증여세는 부과취소되었습니다.

말씀드렸듯, 부담부증여에 따른 A씨 어머니의 양도소득세 얘기는 말씀드리지 않았습니다.​

​A씨는 증여재산공제와 가산세 내지 2009년이 증여가 아닌 매매다 라는 것들을 쟁점 삼아 불복청구했는데, 전혀 엉뚱한 지점에서 과세취소 사유가 존재했었죠?

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과세관청 입장에서 보자면, 이런 황당한 실수가 또 발생하지 않도록 증여재산 평가에 더 신경을 써야하지 않을까 싶습니다.

결정내용 ①~②와 ⑤~⑥을 묘하게 섞은 잘못이 있었어요.

 

 

“ 약은 약사에게,

세금은 세무사에게 ”

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