(종합소득세, 분양지원금) 계약서에 나와요? ‘사전약정’을 했습니까?

안녕하세요, 세금사례 연구가 이호성 세무사입니다.

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오늘은 사례금 여부를 두고 다투었던 종합소득세 사례 1건을 살펴보려 해요.

 

오늘 사례만을 보고, 함부로 ‘분양대행사가 수분양자에게 입금한 분양지원금은 언제나 항상 ｢소득세법｣상 사례금이라고 할 수 없다’거나 또는 ‘그거 무조건 사례금 맞음’ 이라고 섣불리 단정해서는 안 될 것입니다.

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올해인 2025년에 조세심판원 결정이 있었습니다.

A씨는 “위 지원금은 사업소득도 기타소득도 모두 아니다. 위 상가 취득금액에서 차감할 할인액에 불과하다.” 라고 주장했지만, 과세관청은 “분양할인금이라는 주장을 입증할 만한 계약서 내지 약정서 등 증빙자료를 제시하지 못하고 있다.” 라고 반박하면서​

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“외부에 공시되는 금액은 당초 분양가로 확정하고 A씨와 (분양회사 아닌) 분양대행사 사이의 특별한 약정에 의하여 할인분양액을 지급받은 것으로 볼 수 있으므로, 위 지원금은 불특정다수인에게 혜택이 주어지는 것이 아니라 특정 수분양자인 A씨에게만 할인을 한 것이므로 기타소득(사례금)으로 봄이 타당하다.” 라고 주장했어요.

​또, 과세관청은 “A씨가 제시한 분양대행사로부터의 문자메시지, 네이버 블로그의 게시물, 유튜브의 홍보 영상 등을 제시하고 있으나, 이는 할인분양 사전약정을 입증할 수 있는 자료로 볼 수 없다.” 라고 하면서

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“법원도 ‘분양 촉진의 목적으로 취 · 등록세 지원 등의 조건을 포함한 분양광고를 하고, 그 내용이 실제 특약사항으로 분양계약서에 포함되어 있으며, 지원금 지급약정이 분양계약의 내용으로 포함되어

​실질적으로 분양대금을 인하하는 의미’를 지녀야 비로소 기타소득에 해당하지 않는다고 판단(광주고등법원 2016. 11. 17. 선고 2015나102335 판결 등, 같은 뜻임)한 것에 비추어 보더라도, 위 지원금은 분양대행사가 A씨에게 지급한 사례금에 해당한다.” 라고도 했습니다.

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도대체 왜 (A씨와 분양회사 간에 체결한) 분양계약서에 (A씨와 분양대행사 간에 체결한) 지원금에 대한 언급이 없을까요? 자, 과연 조세심판원의 결정은 어땠을까요?

​① (전략) ｢소득세법｣이 기타소득의 하나로 규정한 ‘사례금’은 사무처리 또는 역무의 제공 등과 관련하여 사례의 뜻으로 지급되는 금품을 의미하고, 여기에 해당하는지는 해당 금품 수수의 동기 · 목적, 상대방과의 관계, 금액 등을 종합적으로 고려하여 판단하여야 할 것인바(대법원 2013. 9. 13. 선고 2010두27288 판결 등 같은 뜻임),

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② A씨가 제시한 금융자료에 의하면 A씨는 2021년 분양대행사로부터 위 지원금을 금융계좌를 통하여 지급받은 후 같은 날 상가 분양계약금을 신탁법인 명의의 금융계좌에 이체한 것으로 나타나는바, 분양대행사가 지급한 위 지원금 상당액은 약 2시간 내에

​③ A씨를 거쳐 분양계약금 명목으로 다시 신탁법인 측으로 입금되는 등 자금흐름상 분양대금과 별도로 지급되어 분양대금에서 공제되는 방식으로 지급되지는 않았으나 실질적으로 위 지원금 상당의 상가 분양대금을 할인받은 효과가 발생하여 위 지원금이 분양대금과 무관한 금원이라고 단정하기 어려움

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④ A씨가 제시한 공인중개사의 유튜브 및 블로그 홍보 내용 등에 따르면, 불특정 다수를 대상으로 상가가 소재하는 업체의 미분양을 해결하기 위하여 분양대금의 최소 ◇%를 지원한다는 조건 등을 포함한 분양광고가 있었던 것으로 보이고,

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⑤ 위 지원금을 사례금으로 본다면 분양대행사가 어떠한 의미의 사례로서 그 반대급부로 위 지원금을 수분양자인 A씨에게 지급하였는지가 명확하지 아니한 사정 등에 비추어, 위 지원금은 분양 촉진을 위하여 실질적으로 상가 분양대금을 인하하는 의미로서 지급된 것임

​과세관청이 사례금이라고 보아 A씨에게 종합소득세 과세했었지만, 위와 같은 심판결정에 따라 사례금이 아닌 것으로 확정되었습니다. 분양대행사는 왜 A씨의 사업소득이라고 신고했을까요?

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중간에 잠깐 말씀드렸듯이, 왜 분양계약서에 언급하지 않았을까요? 당사자가 분양회사가 아니라서 그랬다면, 왜 분양대행사는 A씨와 별도의 약정서를 체결하지 않았을까요? 시간과 비용을 써 가며 세금불복을 청구한 A씨는 무슨 생각을 했을까요?

(과세관청 주장 중에 나온 ‘외부에 공시되는 금액은 당초 분양가로 확정하고’에 그 이유 중 하나가 있을 수 있겠네요)

​과세관청이 분양대행사로부터의 문자메시지, 네이버 블로그의 게시물, 유튜브의 홍보 영상을 분양대행사와의 사전약정 증빙자료가 아니라고 단언한 것에 눈길이 갔습니다. 결정내용 ②~③의 통장거래내역에 나온 자금흐름의 시간적 간격이 A씨를 승리로 이끌었다고 보여요.

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‘실질적으로 상가 분양대금을 인하하는 의미로서 지급’되었는지 여부를 판단할 수 있어야만 올바른 결론에 도달할 것입니다.

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“ 사례는 참고사항일 뿐,

성급한 일반화는 금물! ”

 

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