(종합부동산세, 지방 저가주택) ‘세대’로 보면 똑같은데, 왜 ‘1주택자’가 아닙니까?

안녕하세요, 세금사례 연구가 이호성 세무사입니다.

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오늘은 지방 저가주택 1세대 1주택 간주 관련 종합부동산세 사례 1건을 살펴보려 해요.​

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두 달 전인 올해 9월에 대법원 선고가 있었습니다.

사례소개에 앞서, 바로 위 세법규정(2025년 현재 적용규정)을 먼저 보시죠. 종부세 과세대상 1주택을 보유한 거주자가 지방에 또 하나의 저가주택을 소유해서 비록 1세대 2주택이더라도, 종부세를 ‘1세대 1주택자’와 똑같이 계산한다는 규정입니다.

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자, 그럼 주택 2채를 한 사람이 아니라 두 사람이 각각 소유한 경우는 어떻게 판단해야 할까요? 이제 오늘의 세금사례를 같이 보시죠.

2022년 6월 1일 현재 A씨는 서울특별시 소재 아파트 1채를, A씨와 같은 세대를 이루고 있는 그의 배우자는 ｢종합부동산세법 시행령｣의 요건을 충족하는 지방 저가주택 1채를 각 소유하고 있습니다.

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과세관청은 A씨 세대가 1세대 1주택자로 간주되는 경우가 아니라고 보아서 계산한 종합부동산세 납세고지서를 A씨 앞으로 보냈고, A씨는 “응? 틀림없는 지방 저가주택인데 왜 1세대 1주택자로 간주되지 않습니까?” 라면서 불복하여 행정소송을 제기했어요.

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과연 그 결과는 어땠을까요?

① (전략) 종합부동산세의 과세표준을, 과세기준일 현재 세대원 중 1인이 해당 주택을 단독으로 소유한 경우로서 대통령령으로 정하는 1세대 1주택자의 경우에는, 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액으로부터 위 6억 원 외에 5억 원을 추가로 공제한 금액(※ 2022년도 당시 합계 11억 원 공제, 2025년 현재는 12억 원)에다가 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 정하고 있음

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② (중략) ｢종합부동산세법｣은 주택분 재산세의 납세의무자별로 그 소유 주택의 공시가격을 합산하여 종합소득세 과세표준을 계산하는 이른바 ‘인별 합산과세 방식’을 채택하면서, ‘1세대 1주택자’에 해당할 경우 과세표준을 계산할 때 5억 원의 추가공제를 허용하고 있음

​③ (중략) 현행 종합부동산세제는, 앞서 본 바와 같이 세대별로 소유하고 있는 과세대상의 공시가격을 합산하여 과세표준을 계산하는 ‘세대별 합산과세 방식’이 아니라, 납세의무자별로 과세대상의 공시가격 합산액을 정하는 ‘인별 합산과세 방식’이 근간을 이루고 있음

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④ 이로 인해 2 이상의 주택을 세대원 중 1인이 모두 소유한 경우에는 이를 여러 세대원이 나누어 소유한 경우에 비해서 공제액(※ 2022년도 당시 기본공제 1인당 6억 원, 2025년 현재는 9억 원)과 세율 면에서 불리하여 세대 전체를 기준으로 보았을 때 전자가 후자의 경우보다 종합부동산세의 부담이 상대적으로 커질 수 있음

​⑤ 이러한 현상을 완화시키기 위해 ‘납세의무자가 1주택과 지방 저가주택을 함께 소유하고, 동일 세대 하에서의 다른 세대원은 주택을 소유하지 아니한 경우’에 대하여 조세감면의 혜택을 부여한 것이므로,

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⑥ 이를 국면이 다른 ‘세대원들이 1주택과 지방 저가주택을 나누어 소유함으로써 공제액과 세율 면에서 불리하지 아니한 경우’에까지 확대하여 적용하지 않는다고 하여 반드시 불합리하다고 볼 수 없음

​⑦ 한편, 지방 저가주택에 해당하기 위해서는 ｢종합부동산세법 시행령｣ 규정에 따라 공시가격이 3억 원 이하(※ 2022년도 당시 금액으로, 2025년 현재는 4억 원)이어야 하므로, 납세의무자 본인 외의 세대원이 지방 저가주택을 소유하는 경우 그 세대원은 6억 원(※ 2022년도 당시 금액으로, 2025년 현재는 9억 원)의 기본공제를 적용받아 종합부동산세를 별도로 부담하지 않게 될 수 있음

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⑧ (중략) ｢종합부동산세법｣ 규정의 ‘1주택과 지방 저가주택을 함께 소유하고 있는 경우’는, 과세기준일 현재 세대원 중 주택분 재산세 과세대상인 1주택을 소유한 자가 지방 저가주택도 함께 소유하고 있는 경우에 한정되는 것이지, 해당 1주택 소유자 외의 다른 세대원이 저가 지방주택을 소유하는 경우까지 포함한다고 볼 수 없음

​A씨 패소로 사건은 확정되었습니다.

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‘내가 2채 모두 소유’ vs ‘나 1채 + 내 배우자 1채 각 소유’

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이게 어떻게 종부세 계산이 다를 수 있냐? 이게 말이 되는 소리인가?

​세대를 기준으로 보면 A씨 주장이 틀리지 않아요. 하지만, 사람을 기준으로 보면 A씨 주장이 틀린 상황입니다. 이를 바라본 법원의 판단은 어땠나요?

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종부세에서 1주택자와 2주택 이상 보유자를 차별하는 이유, 무엇은 ‘인별(人別)’로 따지고 또 무엇은 ‘세대별’로 따지는지, 판결내용 ⑦에 나온 “납세의무자 본인 외의 세대원이 지방 저가주택을 소유하는 경우, 그 세대원은 종합부동산세를 별도로 부담하지 않게 될 수 있다.”는 말이 무슨 의미인지를 생각할 수 있었던 오늘의 사례였습니다.

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오늘 사례와 비슷한 세금사례들을 같이 보시죠.

(종합부동산세, 공동상속주택 20%) 주택수에서 제외하니까 ‘1세대 1주택’으로 해 주세요.

(종합부동산세, 2019년 이전분) ‘다가구주택’도 세무서랑 지자체에 모두 등록해야만 ‘합산배

 

 

“ 세무사를 알아두는 것이

생활의 지혜입니다 ”

 

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