(양도소득세, 자본적 vs 수익적) 리모델링 인테리어 공사비 무려 ‘10억 원’을 필요경비 부인했다고?

안녕하세요, 세금사례 연구가 이호성 세무사입니다.

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오늘은 ‘자본적 지출 vs 수익적 지출’ 관련 양도소득세 사례 1건을 살펴보려 해요.

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올해 6월에 제2심 고등법원 판결이 있었습니다.

국세공무원교육원 납세자세법교실 알림소식 > 공지사항 > 게시번호 481번 (2025-10-30)

오늘부터 꼭 한 달 뒤인 12월 3일 수요일 오후 2시에 국세청 국세공무원교육원이 주관하는 온라인 세법Q&A Live 양도소득세 편이 진행될 예정입니다. Cisco Webex 프로그램을 설치하셔서 실시간으로 온라인 참여하실 수 있어요(오프라인 아님에 주의).

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또, 참가신청하신 다음 오늘부터 2주(14일)동안 미리 양도세 질문을 아래 페이지(위 그래픽 하단의 ‘양도소득세 물어보기’ 클릭과 같음)를 통해 보내주시면 교육원 담당자분을 통해 제가 확인하고 그 답변을 준비하도록 하겠습니다. 많은 분들의 참여를 희망해요!

A씨와 B씨는 토지와 그 지상건물(호텔)을 각 50%씩 공유하다가 2021년에 해당 부동산을 ○백억 원에 양도하고, 양도소득세를 각 신고하면서 2017년에 실시했던 리모델링 인테리어 공사비용 ○억 원(종합소득세 감가상각누계액 차감 후 금액)을 자본적 지출액으로 보아 양도세 필요경비로 처리했어요.

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2022년에 위 두 사람에 대한 양도소득세 세무조사를 실시한 과세관청이 위 인테리어 공사비용 중 에어컨 설치비용을 제외한 나머지 금액을 수익적 지출액으로 보아 필요경비에서 부인한 다음, 가산세를 더하여 두 사람 앞으로 각 ○억 원짜리 양도소득세 납세고지서를 보냈고, 두 사람은 불복청구 했습니다.

​두 사람은 “운영자금이 아니라 시설자금으로 대출받았고, 일상적 수선과는 구분되는 리모델링 공사로 해당 층의 영업을 중단한 상태에서 공사를 진행하는 전면적으로 실시된 대규모 공사였으며, 공사 이후 호텔의 매출이 비약적으로 증가하여 호텔의 가치가 증가되었다.” 라고 주장했어요.

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과연 법원의 판결은 어땠을까요? (이용편의를 위하여 지출한 비용, 부합물 및 종물 관련 비용에 주장은 소개를 생략할게요)

​① (전략) 과세관청이 필요경비로 인정한 에어컨 비용을 제외하고는 호텔 객실, 레스토랑, 로비의 도배, 조명, 도장, 시트, 거울, 가구(침대, 옷장, 소파 등), 커튼, 침구류, 전기공사, 바닥마감, 도기 및 위생도구, 타일공사, 욕조 재시공 등이 주로 포함되어 있는데,

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② 이는 호텔 자체의 객관적 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출된 ‘자본적 지출’이라기보다는 당시 호텔을 운영하기 위하여 출연한 ‘수익적 지출’에 더 가깝다고 할 것임

​③ (중략) 공사 금액의 필요경비 공제 여부는 대출 항목(운영자금 or 시설자금)이 아니라 호텔의 내용연수를 연장시키거나 양도 자산의 가치를 현실적으로 증가시키는 비용인지 여부​에 따라 판단하여야 함

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④ 위와 같은 사정들에 비추어 보면, 위 공사 금액은 필요경비로 산입할 수 있는 ‘자본적 지출액’이나 ‘양도자산의 용도변경 · 개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용’에 해당한다고 볼 수 없음

​두 번의 재판에서 원고인 두 사람이 모두 패소했고, 상고제기 없이 사건은 확정되었습니다.

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수백만 원도 아니고 10억 원(양도소득세 계산에서는 종합소득세 신고에 반영된 감가상각누계액을 제외한 ○억 원만 A씨가 필요경비로 신청)짜리 리모델링 인테리어 공사비용조차 안 빼준다고?​

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‘리모델링’ 이나 ‘인테리어’ 라는 단어 자체에만 의존하거나 또는 금액이 많은지 아니면 적은지만을 따져서는 안 됩니다. 양도세 신고를 의뢰하시려면, 공사내용이 자본적 지출인지 아니면 수익적 지출인지를 판단할 수 있는 능력이 있는 세무대리인을 꼭! 만나셔야 하겠죠?

​끝으로, 항소심 판결 중에 “만약 이 사건 공사가 대수선이나 증개축에 해당하고, 호텔 객실의 목공, 관리시스템, 환풍기, 객실 복도의 환기덕트, 객실 화장실의 천장 및 조적, 1층 로비 및 외부의 벽마감, CCTV 공사가 그에 수반하여 이루어졌다면,

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위 공사들에 소요된 비용이 자본적 지출에 해당한다고 볼 여지가 있겠으나, 이 사건이 그러한 경우에 해당하지 아니함” 이라는 내용이 있습니다. 이것이 ‘원상회복 또는 능률유지를 위한 경미한 개량, 본래 용도나 기능을 유지하기 위하여 수선에 소요된 비용(이게 바로 수익적 지출)’과 어떻게 다른지를 고민해야겠죠?

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오늘 사례와 비슷한 세금사례들을 같이 보시죠.

(양도소득세, 필요경비) 건물내부 해체공사비용은 무조건 ‘수익적 지출’입니다.

(최신, 양도소득세) 장판교체와 욕실수리비용의 운명은? 그리고 취득가액으로 매매사례가액은

 

 

“ 책을 한 권만 읽은 사람이

제일 무섭다 ”

 

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