(취득세, 부담부증여) 임차보증금 승계 부분은 무조건 ‘유상’취득입니다.

안녕하세요, 세금사례 연구가 이호성 세무사입니다.

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오늘은 유상(有償) vs 무상(無償) 관련 주택 취득세 사례 1건을 살펴보려 해요.

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이번 달인 올해 10월에 대법원 선고가 있었습니다.

먼저 2025년 현재 적용되는 주택 취득세 관련 ｢지방세법｣ 규정을 살펴보면, 바로 위 규정과 같이 주택의 유상거래 취득에 대하여는 원칙적으로 최저 1%부터 최고 3%까지의 취득세율이 적용됩니다.

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하지만, 아래 규정에 나오듯 조정대상지역에 소재하고 취득 당시 시가표준액이 3억 원 이상이면서 (수증자 아닌) 증여자가 1세대 2주택 이상인 경우, 주택의 무상거래 취득에 대하여 12%의 취득세율이 적용됩니다. 일반적인 부동산 무상취득(상속 外) 3.5% 적용과 비교하면 3배를 훨씬 넘는 요율이예요. 엄청 비싸죠?

그리고, 대법원이 해석해 준 ｢지방세법｣ 규정이 바로 아래에 있습니다. ‘유상(有償) vs 무상(無償)’의 판단에 대한 부분이예요.

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｢지방세법｣ 제7조 (납세의무자 등)

⑪ 배우자 또는 직계존비속의 부동산등을 취득하는 경우에는 증여로 취득한 것으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 유상으로 취득한 것으로 본다.

4. 해당 부동산등의 취득을 위하여 그 대가를 지급한 사실이 다음 각 목의 어느 하나에 의하여 증명되는 경우

가. 그 대가를 지급하기 위한 취득자의 소득이 증명되는 경우

나. 소유재산을 처분 또는 담보한 금액으로 해당 부동산을 취득한 경우

다. 이미 상속세 또는 증여세를 과세(비과세 또는 감면받은 경우를 포함한다) 받았거나 신고한 경우로서 그 상속 또는 수증 재산의 가액으로 그 대가를 지급한 경우

라. 가목부터 다목까지에 준하는 것으로서 취득자의 재산으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우​

⑫ 증여자의 채무를 인수하는 부담부(負擔附) 증여의 경우에는 그 채무액에 상당하는 부분은 부동산등을 유상으로 취득하는 것으로 본다. 다만, 배우자 또는 직계존비속으로부터의 부동산등의 부담부 증여의 경우에는 제11항을 적용한다.

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그러면 아래 그래픽의 사실관계를 확인하신 다음, 곧바로 대법원 판시내용을 같이 보시죠!

 

① (전략) A씨는 부친과의 부담부증여 계약에 따라 아파트를 증여받으면서 임차보증금반환채무를 인수하였는바, 이와 같이 인수된 채무액에 상당하는 부분을 ｢지방세법｣ 규정에 따라 유상취득으로 볼 수 있는지가 이 사건의 쟁점임

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② (중략) 배우자 또는 직계존비속으로부터 부동산 등을 취득할 경우 원칙적으로 무상취득으로 보되, 예외적으로 취득 대가의 지급 사실이 증명된 경우에는 유상취득으로 보도록 하고 있는데,

​③ 이는 배우자 또는 직계존비속으로부터의 변칙적인 증여를 통해 취득세를 탈루하는 사례를 방지하고자 취득의 유상성에 관한 증명을 과세관청이 아닌 납세자가 하도록 정한 것임

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④ (중략) 증여자의 채무를 인수하는 부동산 등의 부담부증여에서 ｢지방세법｣에서 정한 ‘그 대가를 지급한 사실이 증명되는 경우’란, 수증자가 해당 부동산 등의 취득 시점을 기준으로 인수한 채무를 변제하기에 충분한 소득이나 재산을 갖추고 있어,

​⑤ 그 채무인수로 인하여 당초 채무자인 증여자가 해당 채무 부담을 실질적으로 면하게 될 뿐만 아니라 그 부담이 다시 증여자에게 전가되지 않을 개연성이 높다고 인정되는 경우를 의미한다고 해석하여야 함

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⑥ 여기서 수증자가 증여자로부터 인수한 채무를 변제할 충분한 소득이나 재산을 갖추고 있는지를 판단할 때에는, (중략) 수증자 본인의 소득과 재산만을 가지고 살펴야 하고, 부담부증여의 목적물인 해당 부동산 자체를 고려해서는 아니됨

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⑦ 원심은 A씨가 임차보증금반환채무를 변제할 자력이 있었는지를 판단할 때 A씨가 증여받은 아파트를 A씨가 이미 소유하고 있던 재산인 것처럼 보아서는 아니 되고, 아파트의 취득 시점을 기준으로 A씨가 위 채무를 변제하기에 충분한 소득이나 재산을 갖추고 있었는지를 심리하였어야 함 [대법원 파기환송]

항소심에서 역전승을 거둔 A씨가 대법원에서 암초를 만나고 말았습니다. 아직 끝나지 않은 이 사건은 다시 항소심 법원으로 돌아가, 아파트 취득 당시 3.5억 원을 A씨 자력으로 변제하기에 충분한 소득이나 재산을 갖추고 있었는지 등의 사정을 다시 판단하게 될 거예요. 저는 이 사건을 끝까지 지켜볼 요량입니다.

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아파트 취득 당시 임차보증금반환채무를 곧바로 상환할 필요가 없는 A씨가 나중에 새로운 임차인으로부터 보증금을 받아 이를 상환할 수 있을 것이라는 사정이 원심인 항소심에서 A씨 승리의 중요이유였는데, 이것을 빼고 파기환송심의 심리가 이뤄질 거예요.

​원심인 항소심 법원이 2013년부터 2022년까지 A씨의 국세청 소득금액, 신용카드사용액 등의 제반사정을 이미 보았음에도 대법원 파기환송 선고의 취지 내에서 재차 살펴야 올바른 결론에 도달할 것입니다.

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부담부증여에서 ‘부담부’ 부분은 수증자에 대한 증여세가 아닌 증여자에 대한 양도소득세 과세대상입니다. 증여자의 채무를 면한 ‘유상’거래의 관점인데요, ｢지방세법｣상 취득세에서의 판단이 그리 단순하지 않은 것을 알 수 있었죠?

​또한 놓치지 말아야 할 것이 입증책임의 문제입니다. 판결내용 ③에 나오듯, 배우자 또는 직계존비속 간의 거래에서 예외인 ‘취득의 유상성’ 입증을 납세자에게 책임지운 것도 잊지말아야 해요, 매우 중요한 문제입니다.

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포스팅 제목처럼, 섣부르게 함부로 세법적인 판단을 하면 안 됩니다.

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오늘 사례와 비슷한 세금사례들을 같이 보시죠.

(최신, 취득세, 주택) 전세보증금 부분은 증여받은 거죠?

(취득세) 부담부증여가 아닌 것 같은데요 그리고 전세보증금만큼 증여받았죠?

 

 

“ 설마 그것까지 세금 매기겠어?

네, 그것까지 세금 매깁니다. ”

 

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