(종합소득세, 주거용 & 비주거용) 둘 다 부동산임대업이니까, 서로 (+)(-)해 주세요.

안녕하세요, 세금사례 연구가 이호성 세무사입니다.

​​

오늘은 부동산임대업 손익통산 관련 종합소득세 사례 1건을 살펴보려 해요.

​​​

작년인 2024년에 대법원 판결이 있었습니다.

​사업을 하다보면 이익만 볼 수 있나요? 그럴 리 없어요, 손해를 볼 수도 있습니다. ‘손해보려면 뭐 하러 장사 하냐?’는 바보 같은 질문을 하실 분은 안 계시겠죠? ※ 세법상 손해는 장부를 써야만 인정된다는 사실!

​​

그럼, 이 손해에 대해 소득세금에서는 어떻게 계산해 줘야 할까요? 이익이 난 금액과 (+)(-) 즉, 통산해 주는 것이 마땅할 것입니다. 통산된다면 세금 낼 대상금액이 줄어들어요. 그런데, ‘이익에 대해서만 세금 내고, 손해는 몰라몰라’ 라고 하면 이건 불합리하겠죠?

​

그런데, 세법에서 대놓고 ‘손해는 당분간 묻어 두고 지금 당장은 이익만 세금 내라’고 하는 예외적인 경우가 있습니다. 오늘은 이 경우를 살펴보려 해요.

​A씨는 오피스텔을 취득해서 비주거용 건물 임대업을 영위하는 한편, 아파트를 취득해서 주거용 건물 임대업도 함께 영위하는 사람입니다.

​​

2020년에 2019년귀속 종합소득세를 신고하면서 오피스텔 임대는 ○백만 원의 결손(-)이, 아파트 임대는 ○백만 원의 소득(+)이 각 발생했다고 기록하고 세금을 납부했어요(이 때는 통산하지 않음). 그리고 2021년이 되어서 저 둘을 (+)(-)해 달라면서 경정청구를 제기했습니다.

​​

비주거용 건물 임대업의 결손과 주거용 건물 임대업의 소득은 과연 통산할 수 있을까요?

​[제1심 판결]

​

① (전략) 즉, 부동산임대업 중 주거용 건물 임대업에서 발생한 결손금은 종합소득세 과세표준을 계산할 때 나머지 종합소득에서 공제될 수 있으나, 주거용 건물 임대업 外 나머지 부동산임대업에서 발생한 결손금은 나머지 종합소득에서 공제 적용이 배제된다는 의미임

​​

② (중략) 한편, 부동산임대업에서 발생한 이월결손금에는 주거용 건물 임대업이 포함되지 않는다고 봄이 상당하고, 결국 주거용 건물 外 부동산 임대업에서 발생한 결손금은 다른 소득에서 공제하지 않고 바로 다음 과세기간에 이월하여 공제된다고 보아야 함

​​

③ (중략) 결국 비주거용 건물 임대업에서 발생한 결손금을 다음 과세기간에 이월하지 않고 주거용 건물 임대업의 소득에서 공제하여야 한다는 A씨의 주장은 합리적 근거 없이 법문의 의미를 확장해석하거나 유추해석하는 것으로 받아들일 수 없음

​[항소심 판결]

​

④ (전략) 입법자는 부동산임대업에서 생기는 결손금은 다른 사업소득이나 다른 종합소득에서는 공제할 수 없도록 하는 대신 일정 기간 범위 내에서 장래에 한하여 이월하는 것만 가능하도록 하였음

​​

⑤ 하지만 주거용 건물 임대업에서 발생한 결손금 등으로 해당 사업자의 사업 영위에 어려움이 생기자, 주거용 건물 임대업에 대한 지원 강화를 위해 입법자는 2014년말 ｢소득세법｣을 개정하면서 그 결손금을 비주거용 건물 임대업을 제외한 ‘나머지 사업소득 및 종합소득’에서 공제할 수 있도록 하였음

​​

⑥ 위와 같은 입법 취지 및 ｢소득세법｣ 개정 경위 등에 비추어 볼 때, A씨 주장과 같이 비주거용 건물 임대업의 소득 · 결손금과 주거용 건물 임대업의 소득 · 결손금을 서로 통산할 수 있도록 한다면, 비주거용 건물 임대업에 따른 투기적 이익에 대한 규제와 과세를 강화하려는 입법 의도가 몰각될 수 있음

 

A씨는 3심 모두 과세관청에게 패소했습니다. 과세관청의 거부처분 후 약 3년이 지나서 모든 불복절차는 끝이 났어요. ‘경정청구로 환급을 요구’했으니까, 이 소송의 패소 때문에 추가로 더 낼 세금은 없고 불복청구에 소요된 제반비용만 A씨가 부담했을 것입니다.

​

과거에는 종합소득의 종류가 8가지였던 시절이 있었어요. 소위 ‘이배부사근일연기’였던 시절에는 부동산임대소득과 사업소득을 아예 다른 종류의 소득으로 취급했었습니다(2025년 현재는 위와 같이 ‘이배사근연기’로 6가지). 그러다가 2009년말 세법개정으로 부동산임대소득이라는 종합소득의 종류 자체는 없어졌어요.

출처 : 개정세법 해설(2010), 국세청

하지만, 장부기록을 할 때에는 반드시 부동산임대소득과 사업소득을 구분하라는 세법규정은 위에서 보시듯 여전히 살아있습니다. 그러다가 판결내용 ⑤와 아래에서 보시는 것처럼, 주거용 건물 임대업을 결손금 및 이월결손금 공제에서 사업소득과 똑같이 취급하게 다시 세법이 바뀌었어요.

​​

그렇다면, 비주거용 건물 임대업의 결손금 및 이월결손금 공제는 ‘투기적 이익에 대한 규제와 과세를 강화하려는 입법 의도’를 고려한 ｢소득세법｣에 의거, 여전히 부동산임대업의 원칙을 따라야 한다는 것입니다.

출처 : 개정세법 해설(2015), 국세청

당연히 (+)(-)해야 하는 원칙을 거스르는 예외규정에 대해 생각할 수 있는 오늘의 사례였네요.

​​

오늘 사례와 비슷한 세금사례들을 같이 보시죠.

(최신, 국세기본법, 가산세) 통산하는게 아니라니까 그러시네.

(최신, 종합소득세) 층별로 나누어 쓴 임대차 계약서가 세무상 그대로 인정되지 않을 수도 있을

(최신, 건강보험료) 배당소득과 사업소득은 어떻게 계산되나요?

 

 

“ 사례는 참고사항일 뿐,

성급한 일반화는 금물! ”

 

이 글을 스크랩하실 경우에 ‘비공개’가 아닌 ‘공개 포스트’로 해 주시면 더 좋을 것 같습니다.

세금사례 연구가 소개 및 세무상담 의뢰하기

문의가 있으시거나 세무상담이 필요하신 분은 바로 위 포스팅을 확인하여 주시기를 부탁드립니다.

 

☎ 이호성 세무사 직통전화