(최신, 종합부동산세, 임대주택 합산배제) 임대사업자 지위를 그대로 포괄승계해 줬으니까 ‘임대기간’ 요건 문제 없죠?

안녕하세요, 세금사례 연구가 이호성 세무사입니다.

​​

오늘은 임대주택 합산배제 요건과 관련된 종합부동산세 사례 1건을 소개해 드리려 해요.​

​

3개월 전인 2020년 12월에 대법원의 선고가 있었습니다.

​A회사는 2014년에 아파트 ○○○세대를 신축한 후 임대주택으로 신규등록한 다음, 2015~2017년귀속 종합부동산세 신고 · 납부를 함에 있어 위 임대주택을 합산배제로 처리했습니다.

​​

2017년 12월이 되어서 A회사는 위 임대주택을 B회사에게 매도하고 2018년에 그 소유권이전등기를 마쳐주었는데, 과세관청이 당연히 이 사실을 알게 되었겠죠?

​과세관청은 ｢종합부동산세법 시행령｣에서 정한 ‘5년 이상 계속 임대’ 라는 합산배제 임대주택의 임대의무기간 요건이 충족되지 않았다고 보아서 2018년에 A회사 앞으로 종합부동산세 및 농어촌특별세 고지서를 보냈어요.

​​

이에 A회사는 “B회사가 우리 회사의 주택임대사업자를 그대로 승계하여 그 요건을 충족하고 있으므로 B회사의 임대기간을 우리 회사의 임대기간에 합산하여야 하고,

​위 규정에서의 ‘계속 임대’란 납세의무자(A회사 만을 말해요)가 직접 보유하는 기간에 한정할 것은 아니라 임대사업자(A회사와 그의 지위를 승계한 B회사를 모두 말하는 것이죠)가 보유한 기간을 의미하는 것으로 보아야 하므로,

​​

위 임대주택은 여전히 합산배제 대상으로 보아야 한다.” 라고 주장하면서 심판청구를 거쳐 행정소송을 제기했습니다. 과연 법원은 A회사의 주장을 인정해 주었을까요?

​① 임대사업자가 건설임대주택을 다른 임대사업자에게 매각하였다고 하여 그 임대주택의 성격이 ‘건설임대주택’에서 ‘매입임대주택’으로 변경되는 것은 아님(대법원 2006. 8. 25. 선고 2006다14103 판결 참조)

​​

② (중략) 민간건설임대주택이 ‘합산배제 임대주택’에 해당하려면 ｢종합부동산세법 시행령｣ 규정에 따른 ‘계속 보유’ 요건이 별도로 필요하다고 할 것이므로, 양수인인 B회사의 임대기간도 A회사의 임대기간에 당연히 합산된다는 A회사의 이 부분 주장은 그대로 받아들이기 어려움

​③ 한편, B회사는 ｢민간임대주택법｣ 규정에 따라 양도인인 A회사의 민간건설임대사업자로서의 지위를 포괄승계 하기는 하지만, (중략) 건설임대주택의 경우는 공공건설임대주택 및 민간건설임대주택을 구분하지 않고

​​

④ 사용검사필증을 교부받은 날부터 ‘해당주택 보유기간의 한도’에서 임대기간을 계산하는 것으로 바뀌게 되었고, ｢종합부동산세법｣에서 정한 ‘보유기간’을 ‘소유기간’으로 이해하여야 하며,

​⑤ A회사의 주장처럼 서로 다른 임대사업자의 소유기간까지 합산하여 의무임대기간 충족 여부를 판단하는 것은 2010년에 개정된 ｢종합부동산세법 시행령｣의 취지에 부합한다고 보기 어려움

​​

⑥ (중략) 또, 양수인이 양도인의 임대주택을 양수하면서 그의 지위가 포괄승계되더라도 상속이나 법인의 합병 등과 항상 동일한 법적 효과를 갖는 것도 아니고,

​⑦ 달리 위 임대주택에 대하여 ｢종합부동산세법 시행령｣에서 정한 임대기간의 합산 또는 임대기간을 충족한 것으로 보는 예외에 해당하는 사유도 없으며, 종합부동산세에서의 합산배제 임대주택의 개념과 범위는 ｢민간임대주택법｣과 항상 일치한다고 볼 것은 아님

​​

⑧ 위와 같은 사정을 종합하면, 위 임대주택의 임대의무기간 충족 여부는 ｢종합부동산세법 시행령｣ 규정에 따라 납세의무자인 A회사의 보유기간을 한도로 하여 판단되어야 하므로 A회사가 해당 임대의무기간을 충족한 것으로 볼 수는 없음

​A회사는 3심 모두 과세관청에게 패소했습니다.

​​

결정내용 ④에 나오는 보유(保有)기간과 소유(所有)기간에 대해 고민할 수 있었던 사례였어요.

​얼핏 보면, A회사의 주장이 맞아보이는 측면이 있어요. B회사가 A회사의 임대사업자를 그대로 승계해서 계속하여 임대를 주고 있습니다. 또, 상속과 법인의 합병에서는

​​

｢종합부동산세법 시행령｣이 소유자가 동일인이 아님에도 전후의 임대기간을 합산되니까, 포괄승계해 준 양도인인 A회사의 경우도 달리 볼 이유가 없는 듯 보이기도 해요.

​그에 더하여 ｢종합부동산세법 시행령｣에서 정한 ‘5년 이상 계속 보유’ 조문 어디에도 “소유자가 동일해야 한다”라는 명시적인 제한규정이 없습니다. 사정이 이러하면 A회사 말이 맞는 것 아닐까요?

​​

아니라는 것입니다. A회사의 주장은 틀렸어요.

​틈이 있는 것처럼 보였지만, 그래서 유수의 로펌을 소송대리인으로 선임하여 반전을 노렸으나 A회사는 불복절차에서 단 한 차례도 승리하지 못했던 오늘의 사례였네요.

​

늘 결론만 보아서는 안 됩니다. 왜 그런 결론이 나왔는지 그 이유와 배경을 면밀히 보아야 할 거예요.

 

 

" 약은 약사에게,

세금은 세무사에게 "

이 글을 스크랩하실 경우에 ‘비공개’가 아닌 ‘공개 포스트’로 해 주시면 더 좋을 것 같습니다.

세금사례 연구가 소개 및 세무상담 의뢰하기

문의가 있으시거나 세무상담이 필요하신 분은 바로 위 포스팅을 확인하여 주시기를 부탁드립니다.

☎ 이호성 세무사 직통전화