(양도소득세, 일괄매매) ‘구분계약’한 금액을 증명했는데, 도대체 왜 인정되지 않나요? (feat. 추정 vs 간주)

안녕하세요, 세금사례 연구가 이호성 세무사입니다.

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오늘은 많은 분들께서 관심갖고 계시는 토지 · 건물 일괄양도 관련 양도소득세 사례 1건을 보려 해요.

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작년인 2020년 11월에 대법원의 선고가 있었어요.

​A씨는 2016년에 본인 소유의 토지(나대지 및 주택부수토지)와 주택분 토지 · 건물을 일괄매도하기로 계약했는데, 그 계약서에는 ‘총 매매대금 ○○억 원’으로 기재되어 있을 뿐, 토지와 주택분이 구분기재되지 않았습니다. 

단위면적당 가액 등 구체적인 산정근거도 없었다고 하네요.

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A씨는 토지 양도가액을 평당 ○천만 원으로 계산하여 ○○원으로, 주택분 양도가액을 ‘총 매매대금 – 토지 양도가액’ 으로 계산하여 주택분 토지 · 건물에 대해 1세대 1주택 고가주택 비과세 규정을 적용하여 각 양도소득세 예정신고 · 납부했어요. 

이런 세금계산을 과세관청이 그냥 넘어갈까요?

​과세관청은 A씨의 위 매매계약이 ‘토지와 건물을 함께 양도한 경우로서 그 가액 구분이 불분명한 때’에 해당한다고 보아 2017년에 A씨 앞으로 가산세를 더한 양도소득세 고지서를 보냈습니다.

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과세관청은 ｢소득세법｣에서 정한 ‘양도 당시의 기준시가’를 기준으로 안분계산했는데, A씨가 신고한 주택분 양도가액보다 약 절반 가량 줄어든 주택분 양도가액이 계산되었어요.

​자연스럽게, 줄어든 그 절반이 나대지인 토지 양도가액에 더해졌고 그 부분은 1세대 1주택 비과세 대상이 아니니까 A씨가 내야 할 양도소득세금이 더 나왔겠죠? 고지세금만 ○억 원이었어요.

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A씨는 “나는 매수인과 평당 ○천만 원으로 약정했고, 과세관청이 적용한 ｢소득세법｣ 조항은 그 문언과 달리 추정규정으로 해석해야 하므로 내가 계산하여 신고한 금액이 옳다.” 라고 주장하면서

​심판청구를 거쳐 행정소송을 제기했습니다. 과세관청이 세금부과에 적용했고, A씨가 추정규정으로 해석해야 한다고 주장한 세법규정은 이렇습니다.

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｢소득세법｣ (2016년 12월 20일에 법률 제14389호로 개정되기 전의 것)

제100조(양도차익의 산정)

<제1항 생략>

② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(按分計算)한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.

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③ 제2항을 적용할 때 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우로서 그 토지와 건물 등을 구분 기장한 가액이 같은 항에 따라 안분계산한 가액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우에는 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 때로 본다. <신설 2015.12.15>

​제1심 행정법원은 A씨의 주장이 옳다 즉, A씨가 당초 신고한 ‘평당 ○천만 원’을 기준으로 토지와 주택분 양도가액을 구분한 것이 맞다고 판결했어요.

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그렇다면, 과연 제2심 고등법원과 대법원은 어떤 판단을 했을까요?

​① (전략) ｢소득세법｣과 같은 법 시행령 및 ｢부가가치세법 시행령｣ 규정에 의하면, 토지와 건물 등을 함께 양도하고 그 양도가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우,

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② 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 때에는 양도 당시의 기준시가 등에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분 계산한다고 규정하고 있는바, 여기서 토지와 건물 등의 ​가액 구분이 불분명한 때라 함은

​③ 자산별 가액의 임의적 구분에 의한 조세회피를 방지하고자 하는 그 입법취지에 비추어 볼 때, 토지와 건물 등을 가액 구분 없이 양도한 경우뿐만 아니라 계약서 등 증빙서류에 가액의 구분이 되어 있기는 하지만

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④ 그것이 당사자 사이의 진정한 합의에 의한 것이 아니라거나 통상의 거래관행에 현저히 벗어나 합리적인 가액 구분이라고 볼 수 없는 경우도 포함하는 취지로 해석됨

​⑤ 위 ｢소득세법｣ 규정은 그 문언상 납세자가 토지 · 건물 등을 함께 양도하는 경우 양도소득의 계산을 위하여 자산별로 구분하여 기장한 가액이 자산별 기준시가 등에 따른 안분가액과 100분의 30 이상 차이나는 경우에는

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⑥ ‘토지와 건물 가액이 불분명한 때로 본다’ 라고 규정하여 단순한 추정규정이 아니라 간주규정 형태를 취하면서 예외를 허용하는 단서를 규정하지 않고 있음 (중략)

여기서 이미 A씨의 패배로 판정났네요.

​⑦ 위 ｢소득세법｣ 규정을 그 문언에도 불구하고 일응 가액 구분이 불분명한 경우로 추정되나 납세의무자가 그러한 가액 구분이 통상의 거래관행에 따른 합리적인 의사합치의 결과라는 입증을 하면 당사자가 구분한 가액에 의하도록 하는 추정규정으로 본다면

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⑧ 거래관행에 따른 합리적인 의사합치의 결과라는 입증만 있으면 위 ｢소득세법｣ 규정을 적용하지 않을 수 있게 되어 사실상 위 ｢소득세법｣ 규정의 신설 전과 아무런 차이가 없게 되어 간주규정의 형식을 취함으로써 조세법률관계를 명확히 하고자 하는 입법취지에 위배되는 결과를 초래함

​⑨ (중략) 납세의무자가 그러한 가액 구분이 통상의 거래관행에 따른 합리적인 의사합치의 결과라는 입증을 하면 당사자가 구분한 가액에 의하도록 하는 추정규정이 아니라 반증이 허용되지 아니하는 간주규정으로 해석함이 타당함

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⑩ A씨가 신고한 위 토지와 주택분 토지 · 건물의 가액은 위 ｢소득세법｣ 규정의 ‘가액 구분이 불분명한 때’에 해당하는 것으로 볼 수 있으므로, 과세관청이 그 양도가액을 각 양도 당시 기준시가에 따라 안분 계산하여 양도소득세를 부과한 처분은 적법함

​과세관청이 제1심의 패배에도 불구하고 위와 같이 제2심 고등법원에서 대역전에 성공했고, 대법원에서 확정되었기에 A씨는 결국 패소하고 말았습니다.

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오늘 포스팅은 구체적인 사실관계보다 관련 법리를 얘기하는 쪽에 치중하고 있는데요, A씨의 ‘추정규정’ 주장이 마냥 터무니 없지는 않다고 생각해요. 그러니 제1심 행정법원 역시 추정규정이라고 판단했겠죠?

​“일응 가액 구분이 불분명한 경우로 추정되나 납세의무자가 그러한 가액 구분이 통상의 거래관행에 따른 합리적인 의사합치의 결과라는 입증을 하면 당사자가 구분한 가액에 의하여야 한다.”

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이것을 쉽게 비유해보면, 가족 간에 금전소비대차를 주장하면 과세관청은 증여로 추정합니다. 그런데 그것을 뒤집는 사정이 입증된다면 그 경우는 더 이상 증여추정이 유지될 수 없죠. 그 이유가 바로 ‘간주’가 아닌 ‘추정’의 법리가 적용되었기 때문인데요

 

(상속세, 증여세) 가족간 차용증

​과연, 오늘 사례처럼 ‘토지와 건물 가액이 불분명한 때로 본다’ 라는 위 ｢소득세법｣ 규정도 그런 추정규정인가 하는 것이 쟁점이었습니다.

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추정규정이 맞다면, A씨 주장처럼 그리고 제1심 행정법원 판결처럼 평당 ○천만 원이 통상의 거래관행에 따른 합리적인 의사합치의 결과라고 입증되었기에 과세처분이 위법하다고 결론났을 거예요.

​하지만, 결론은 그 반대였습니다. ‘자산별 기준시가 등에 따른 안분가액과 100분의 30 이상 차이’나기만 하면, 거래당사자들의 의사와는 무관하게 그 기준시가 등 안분기준에 따라 세금계산이 되어야 한다는 것입니다.

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왜 당사자들의 의사를 무시해도 옳다는 것입니까? 자산별 가액의 임의적 구분에 의한 조세회피를 방지하고자 하는 취지 때문에 그렇다는 것이죠. 토지 · 건물의 일괄매매계약을 체결할 때 유의할 필요가 있겠네요.

※ 비상장주식을 거래할 때 세법상 보충적 평가액대로 평가하는 것이 매우 중요한 의미가 있는 것과 비교해 볼 수 있겠네요.

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세법규정상 “본다” 라는 2글자를 결코 가볍게 넘겨서는 안 될 거예요.

 

 

" 약은 약사에게,

세금은 세무사에게 "

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