(취득세, 주택) 공기업에게 일괄매도한 것을 보니 애초부터 ‘분양할 목적’이 없었군요.

안녕하세요, 세금사례 연구가 이호성 세무사입니다.

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오늘은 ‘분양할 목적’과 관련된 취득세 사례 1건을 소개해 드립니다.

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작년인 2020년 10월에 대법원의 선고가 있었어요.

 

​A씨는 주거용건물 건설업 사업자등록을 하고, ○○세대 규모의 다세대주택을 신축하여 2014년에 사용승인을 받았습니다.

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그리고 A씨는 위 다세대주택에 대하여 취득세, 지방교육세 및 농어촌특별세를 과세관청에게 신고하면서, ｢지방세특례제한법｣에서 정한 ‘분양할 목적으로 건축한 공동주택’에 해당한다는 이유로 취득세 등을 면제받았어요.

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또, A씨는 □□도시공사(※ 2014년 당시 명칭은 “□□공사”였어요)에게 위 다세대주택에 대한 매입신청(※ 이 신청시점이 위 다세대주택의 사용승인시점 전이었다고 해요)을 하였고, □□도시공사가 매입승인하여 A씨와 위 다세대주택 ○○세대에 대한 일괄매매계약을 체결했습니다.

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자, ‘분양할 목적으로 건축한 공동주택’ 을 이유로 세금면제를 적용했는데, 주택에 대한 사용승인 전에 지방공기업에게 매입해 달라고 신청해서 결국 팔았다? 과세관청이 어떻게 바라볼까요?

​과세관청은 A씨가 위 다세대주택을 분양할 목적으로 건축한 것으로 볼 수 없다면서 2018년에 A씨 앞으로 가산세를 더한 취득세 등 고지서를 보냈습니다.

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과세관청은 “A씨는 공동주택의 취득 당시가 아니라 건축공사 완료시점을 기준으로 분양할 목적을 판단해야 한다고 주장하나, □□도시공사에게 매입신청을 한 후 사용승인을 받았으므로

​분양목적이 아닌 매각목적으로 보아야 한다.” 라고 하면서 “｢지방세특례제한법｣에서 정한 ‘분양’의 개념에는 A씨처럼 건축물 전부를 판매하는 것을 포함한다고 볼 수 없다.” 라고 주장했어요.

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이에 A씨가 심판청구를 거쳐 행정소송을 제기했고, 제1심 행정법원은 과세관청이 옳다고 판단했는데요 과연 제2심 고등법원과 대법원도 같은 판단을 했을까요? (가산세 쟁점은 소개를 생략할게요)

​① ｢지방세특례제한법｣상 ‘주택 공급 확대를 위한 감면’ 규정은 공동주택의 공급을 장려하기 위하여 제한적으로 신설된 특혜규정이라 할 것이고, 취득세 감면요건의 충족 여부는 원칙적으로 취득세 납세의무의 성립 시점을 기준으로 판단하여야 하는데,

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② 신축건물의 취득시기는 건축물에 대하여 사용승인을 받은 날 또는 사실상의 사용일 중 빠른 날이므로, 위 ｢지방세특례제한법｣ 규정에 따른 취득세 감면요건의 충족 여부는

​③ 원칙적으로 공동주택에 대한 사용승인을 받은 날 또는 사실상의 사용일을 기준으로 판단하여야 하나, 이는 판단의 기준 시점을 의미하는 것일 뿐이므로,

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④ 위 규정상 ‘분양할 목적’이 사용승인을 받은 날 또는 사실상 사용일까지 존속하여야 하는 것은 아니고, 건축의 착공 시부터 완공 시까지 존속하는 것으로 족하다고 할 것임

​⑤ A씨는 위 다세대주택을 2014년에 착공하여 약 3개월이 지나서 완공한 후, 사용승인 신청을 하였는데, 그 무렵 A씨는 위 다세대주택 중 201호에 모델하우스 겸 분양사무소를 개설하고, 인터넷을 통하여 위 다세대주택에 관한 분양광고를 하는 등 위 다세대주택을 분양하려고 노력하였음

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⑥ A씨는 그 이후 시점에 비로소 □□도시공사의 매입변경공고를 보고 그 다음날 위 다세대주택에 관한 매입신청을 하게 되었는바, 그 경위에 비추어 위 다세대주택에 관하여 매입신청을 한 것은 분양이 성공하지 못할 경우에 대비한 것이라는 A씨의 주장을 충분히 수긍할 수 있음

​⑦ 한편, □□도시공사의 주택매입은 ‘서류심사 → 현장실태조사 → 매입심의 → 감정평가 → 매입협의 → 계약 체결’의 단계로 진행되므로 A씨가 매입신청을 하더라도 □□도시공사의 매입 여부는 유동적이고,

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⑧ A씨는 매입신청 이후에도 인터넷을 통하여 위 다세대주택에 관한 분양광고를 한 사정 등에 비추어 A씨가 위 다세대주택에 관한 매입신청으로 분양을 포기하였다고 볼 수는 없음

​⑨ 또, □□도시공사의 위 다세대주택에 관한 매입승인 통보도 사용승인일보다 훨씬 이후(사용승인일로부터 약 40일 후)에 비로소 이루어졌고, 위 다세대주택은 ○○세대 규모에 달하여

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⑩ 위와 같은 매입신청과 매입승인이 처음부터 예정되어 있지 않았던 이상, 대출을 받아 위 다세대주택을 건축한 A씨가 건축 당시 분양 이외에 다른 목적을 가졌을 가능성은 적음

​⑪ 위와 같은 사정들을 관련 법리에 비추어 살펴보면, A씨는 위 다세대주택을 ‘분양할 목적’으로 건축하였다고 할 것이고, A씨가 위 다세대주택의 완공 이후에 매입신청을 한 사정은

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⑫ 이러한 목적을 인정하는 데 방해가 되지 아니하며, 오히려 위 다세대주택의 사용승인일 이후까지도 분양의 목적이 소멸하였다고 볼 수 없으므로, A씨의 이 부분 주장은 이유 있음

​제2심 고등법원에서 위와 같이 A씨 승소판결로 결론이 뒤집혔고, 대법원에서 그대로 확정되었습니다.

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오늘의 핵심쟁점은 딱 이것 아니겠습니까?

​A씨가 지방공기업인 □□도시공사에게 위 다세대주택의 사용승인도 받기 전에 매입신청했는데 그럼에도 A씨에게 분양목적이 있었다고 볼 수 있는가?

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제1심 행정법원은 ‘분양’의 정의가 ｢지방세특례제한법｣에 명시적으로 규정되어 있지 않다면서 ｢건축물의 분양에 관한 법률｣에서 정한 ‘분양’의 정의를 차용해 왔습니다. 그 법률에는 소정의 건축물 ‘전부를 1인에게 판매하는 것’은 분양에서 제외한다고 정하고 있어요.

​분양사업자가 건축물의 전부 또는 일부를 2인 이상에게 판매하는 것이 ‘분양’인데, A씨의 위와 같은 양태를 두고 분양이라고 볼 수 없다는 판단이었죠. 제1심을 뒤집었던 제2심에서는 ‘분양’의 정의에 관한 직접적인 언급은 없었습니다.

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아니, ｢건축물의 분양에 관한 법률｣은 다 뭐야! 1명에게든지 2명 이상에게든지 팔기만 하면 분양이지 왜 그게 분양이 아니라는 거야?

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막연하게 이렇게만 주장했다면 과연 A씨가 항소심에서 결론을 뒤집을 수 있었을까요?

​또, 제가 흥미롭게 보았던 대목 중 하나는 □□도시공사의 주택매입절차인 ‘서류심사 → 현장실태조사 → 매입심의 → 감정평가 → 매입협의 → 계약 체결’을 두고 내린 판단이었는데요

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제1심은 “A씨가 이와 같은 절차에 협조하였을 것으로 보이는 사정 등을 종합하여 보면, A씨의 주장은 받아들이기 어렵다.” 라고 판결한 반면에, 위 판결내용 ⑦을 보면

​제2심은 “A씨가 매입신청을 하더라도 □□도시공사의 매입 여부는 유동적이다.” 라고 판결했다는 것입니다. 똑같은 사실관계를 두고도 이렇게 달리 볼 수 있다는 사실과 함께 섣부르게 함부로 결론을 예단할 수 없다는 것도 느꼈어요.

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끝으로, 오늘의 A씨의 소송대리인은 세금분야에서의 유명한 대형로펌은 아니었습니다. 그럼에도 항소심에서 결론을 뒤집고 A씨 승소로 이끌었다는 것 역시 눈에 띄는 부분이었어요.

 

 

" 약은 약사에게, 

세금은 세무사에게 "

 

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