(부가가치세) 그 “임대료”는 월세가 아니라 보증금을 매월 나눠 받은 거예요.

안녕하세요, 세금사례 연구가 이호성 세무사입니다.

​​

삼일절(아, 누가 ‘3.1절’을 [삼쩜일쩔]로 읽었다는 웃픈 농담이 생각나네요 ^^)인 오늘은 월 차임인지 아니면 임대보증금인지의 다툼이 있었던 부가가치세 및 법인세 사례 1건을 보려 해요.

​​

2주 전에 포스팅했던 간주임대료 사례를 많은 분들께서 관심 갖고 봐 주고 계십니다.

 

(최신, 부가가치세) 월세 미납액을 보증금에서 차감한 다음에 ‘간주임대료’를 계산해야 합니

​작년인 2020년 10월에 제2심 중 항소 취하로 제1심 지방법원 선고내용대로 확정되었습니다.

​A회사는 2012년에 토지와 그 지상건물을 취득하고 해당 부동산 중 1층 일부와 지하층에 관하여 임대를 주었고, 그 임대차계약의 내용대로 부가가치세와 법인세를 각 신고했습니다. 그 계약서의 월 임대료는 ○백만 원입니다.

​​

2017년에 과세관청이 A회사에 대한 세무조사 과정에서, A회사 사업장에서 기록 · 보관 중이던 수기장부에 “임대료 ○천만 원”이 기재된 것이 A회사가 신고한 금액과 다른 사실을 확인했어요.

​그래서 과세관청은 2012~2015년의 임대수입을 A회사가 신고누락했다고 보아서 각 가산세를 더한 부가가치세 및 법인세 고지서를 A회사 앞으로 보냈고, A회사는 불복하여 심판청구를 거쳐 행정소송을 제기했습니다.

​​

A회사는 “과세관청이 확인한 ‘임대료 ○천만 원’은 임대차보증금 ○억 원, 월 차임 ○백만 원(부가가치세 포함)으로 하되, 임대차보증금 중 ○억 원을 매월 ○천만 원씩 분할 지급받기로 한 것 뿐이다.” 라고 하면서

​“그럼에도 과세관청은 ‘임대료 ○천만 원’이 임대차보증금이 아니라 오직 월 차임이라는 전제에서 과세처분을 하였는바, 이는 사실오인에 의한 처분이므로 위법하다.” 라고 주장했어요.

​​

임대차계약에서 일반적으로 ‘보증금 얼마, 월세 얼마’ 이렇게 계약하죠? 그런데 과세관청이 A회사 사무실에서 ‘임대료 ○천만 원’ 이라는 장부를 찾아 낸 것입니다.

​그러자 A회사는 “그 임대료란 단순히 월세를 말하는 것이 아니라 보증금을 약 3년 간 매월 분할해서 받기로 한 것이다.” 라고 반박한 것인데요

​​​

과연 법원은 어떻게 판단했을까요?

​① A회사는 부가가치세 및 법인세 신고 과정에서 임대차보증금을 ○천만 원으로, 월 차임을 ○백만 원(부가가치세 별도)으로 각 신고하였고, 2018사업연도 법인세 신고 및 2019년 2기분 부가가치세 신고를 하면서도 동일하게 임대차보증금을 신고하였는데,​

​

② A회사는 위와 같이 신고한 월 차임 ○백만 원은 A회사의 계좌로 수령하였으나, “임대료 ○천만 원”은 A회사의 계좌가 아니라 A회사의 직원 명의 계좌로 수령하거나 직접 현금으로 수령하였으며,

​③ 위와 같이 A회사가 수령한 총 액수는 3년 2개월에 걸쳐 ○억 원에 이르는바, 이는 분할해서 받기로 했다고 A회사가 주장한 임대보증금 ○억 원을 초과함

​​

④ A회사는 세무조사 당시 수기장부를 통해 월 차임 ○백만 원 이외에 매월 ○천만 원을 A회사 계좌가 아닌 A회사 직원 명의의 계좌 등으로 수령한 것이 확인되자, A회사의 대표이사는 월 차임 신고 누락을 시인하면서 확인서를 작성하였다가,

​⑤ 이후에야 임대차보증금이 원래는 ○억 원이었는데 위 금원 중 보증금 ○억 원을 3년에 걸쳐 분할하여 지급받은 것이라는 취지의 주장을 하기 시작하였음(A회사가 확인서의 효력을 부인하는 주장을 했으나, 법원이 이를 인정하지 않았어요)

​​

⑥ (중략) A회사의 주장에 의하면, 위 부동산에 관한 임대차계약의 임대차보증금은 ○억 원에 달하고, 위 임대차계약기간이 종료되면 A회사가 임차인에게 (즉시) 반환하여야 하는 돈임에도 불구하고

​⑦ 나머지 보증금 ○억 원을 3년에 걸쳐 분할 지급하도록 한 것인바, 이는 경험칙에 부합하지 아니하며 A회사가 위와 같이 임차인에게 보증금을 분할하여 지급하게 할 만한 특별한 사정도 발견되지 아니함

​​

⑧ 위와 같은 사정을 종합하면, “임대료 ○천만 원”이 임대보증금을 분할해서 받고자 했다는 A회사의 주장은 이유 없음

​A회사는 위와 같이 패소했습니다. 항소심에서 A회사가 소송을 취하한 까닭은 모르지만, 과세관청이 세금부과를 취소해서 A회사가 소취하를 했을 것 같지는 않네요.

​​

“임대료” 그 자체는 실무적으로 따지면 임대보증금인지 아니면 월 차임인지가 불명확합니다. 그래서 더 세무조사를 하여 위와 같은 사정을 과세관청이 사실관계를 추가확인했던 것이죠.

​판결내용 ④를 보면, A회사의 대표이사가 월 차임의 세무신고 누락을 인정하는 확인서를 과세관청에게 제출했다는 것입니다.

​​

거기에 더하여, 문제가 된 “임대료 ○천만 원”을 A회사 계좌가 아닌 직원 명의의 사실상 차명계좌로 또는 현금으로 매월 받아 온 사정과 A회사의 주장이 맞다면,

​건물에서 퇴거한 임차인에게 임대보증금을 약 3년에 걸쳐 되돌려 준다는 통상적인 상관행에 어긋나는 내용임을 감안한다면 A회사가 승소하기는 매우 어려웠던 사건이라고 생각합니다. 

소개를 생략했던 부분 중에는 A회사가 소송 단계에 이르러 ‘계약내용과 다른 실제 임차인이 따로 존재한다’ 라고 주장했었는데 역시 법원이 이를 신뢰하지 않았어요.​

​

정상적인 상황이라면, 어느 임차인이 임대차보증금 ○억 원을 방 빼고난 후 3년 동안에 나누어 되돌려 받겠다고 계약하겠습니까?

세무조사는 어떤 사건이 벌어진 후 다음 날 또는 다음 주에 나오는 것이 아니라는 사실을 주목해야 해요. 오늘 세무조사가 나오면 과거 몇 년 전의 사실관계를 놓고 따지는 것이 보통이고, 오늘 벌어진 사건은 대개 몇 년 후에서야 문제를 삼게 됩니다.

 

​이 평범한 진리를 모르거나 간과하면, 오늘의 A회사처럼 임대보증금과 월세를 제대로 구분하지 못하는 것처럼 보이는 황당한 대응을 하게 되는 것이죠.

 

 

" 책을 한 권만 읽은 사람이

제일 무섭다 "

이 글을 스크랩하실 경우에 ‘비공개’가 아닌 ‘공개 포스트’로 해 주시면 더 좋을 것 같습니다.

세금사례 연구가 소개 및 세무상담 의뢰하기

문의가 있으시거나 세무상담이 필요하신 분은 바로 위 포스팅을 확인하여 주시기를 부탁드립니다.

☎ 이호성 세무사 직통전화