(양도소득세, 1세대 1주택) 재건축 중 ‘대체주택’에 해당하므로 비과세되어야 합니다.

안녕하세요, 세금사례 연구가 이호성 세무사입니다.

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오늘은 재건축 대체주택 관련 양도소득세 사례 1건을 살펴보려 해요.

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올해 2월에 대법원 판결이 있었습니다.

2021년에 ㉢주택을 양도한 A씨는 일단 ‘1세대 2주택 중과세율’을 적용하여 양도소득세를 신고 · 납부한 다음, 약 5개월 후에 ‘비과세대상이다’라고 주장하면서 과세관청에게 경정청구서를 제출했습니다.

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하지만, 과세관청은 “A씨 배우자가 ㉠아파트의 사업시행인가일인 2014년 현재 ㉡아파트를 소유하고 있으므로 1세대가 2주택을 보유한 경우에 해당한다.” 면서 A씨의 경정청구를 거부했어요.

이에 불복한 A씨는 심판청구 후 행정소송을 제기하면서 “㉠아파트 재건축정비사업의 시행기간 동안 거주하기 위하여 ㉢주택을 취득한 것으로 ｢소득세법 시행령｣에서 정한 대체주택에 해당하고, 주택과 조합원입주권을 소유한 경우 1세대 1주택의 비과세 특례규정인

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위 규정을 적용함에 있어 ‘국내에 1주택을 소유한 1세대’에 해당하는지 여부는 대체주택의 양도일을 기준으로 하여야 함에도 과세관청은 명확한 근거 없이 ㉠아파트의 사업시행인가일을 기준으로 판단하였다.” 라고 주장했습니다.

A씨가 주장한 ｢소득세법 시행령｣ 규정이 무엇인지 살펴볼까요?

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｢소득세법 시행령｣ (2024년 2월 29일에 대통령령 제34265호로 개정된 것)

※ 2021년도 당시가 아닌 포스팅일 현재인 2024년에 적용되는 규정을 소개해 드리고 있어요.

제156조의2 (주택과 조합원입주권을 소유한 경우 1세대1주택의 특례)

⑤ 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 시행기간 동안 거주하기 위하여 다른 주택(이하 이 항에서 “대체주택”이라 한다)을 취득한 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어 대체주택을 양도하는 때에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 제154조제1항의 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않는다.

1. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주할 것

2. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 3년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하여 1년 이상 계속하여 거주할 것. 다만, 주택이 완성된 후 3년 이내에 취학 또는 근무상의 형편으로 1년 이상 계속하여 국외에 거주할 필요가 있어 세대전원이 출국하는 경우에는 출국사유가 해소(출국한 후 3년 이내에 해소되는 경우만 해당한다)되어 입국한 후 1년 이상 계속하여 거주해야 한다.

3. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 3년 이내에 대체주택을 양도할 것

A씨 주장대로 대체주택인 ㉢주택의 양도일인 2021년을 기준으로 보면 이미 ㉡아파트를 양도했으니까, 재건축사업 ㉠아파트 외 ㉢주택 1채뿐이지만, 과세관청의 주장대로 재건축사업 ㉠아파트의 사업시행인가일인 2014년을 기준으로 보면 ㉡아파트를 보유한 상황인 것이죠.

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과연 법원의 판단은 어땠을까요? ​(‘장기보유특별공제 배제’ 및 ‘혼인의 자유 또는 법적 안전성 위반’ 쟁점은 소개를 생략해요)

​① (전략) 1세대 1주택자의 주택에 대하여 재개발사업이 진행됨에 따라 취득한 대체주택의 경우에 예외적으로 양도소득세 비과세를 규정한 ｢소득세법｣ 관련 법령의 취지에 비추어 보면,​

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② 위 ｢소득세법 시행령｣의 ‘국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 재개발사업의 시행기간 동안 거주하기 위하여 대체주택을 취득한 경우’라 함은 1세대가 1주택만을 소유한 상태에서 그 1주택에 대한 재개발사업의 시행기간 동안 거주하기 위하여

​③ 일시적으로 대체주택을 취득한 경우를 의미하는 것이고, 당초 대체주택의 취득시에 1주택이 아닌 경우에는 양도시에 각 호의 요건을 충족하는지 여부를 살펴볼 필요 없이 위 ｢소득세법 시행령｣에 해당할 여지가 없다고 봄이 상당함

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④ 살피건대, A씨가 ㉢주택을 취득할 당시 A씨 세대가 ㉠아파트와 ㉡아파트를 보유한 1세대 2주택에 해당함은 앞서 살핀 바와 같으므로, ㉢주택의 양도 당시 위 ｢소득세법 시행령｣ 각호의 요건을 충족하였는지 여부와 무관하게 ㉢주택의 양도에는 위 ｢소득세법 시행령｣의 비과세 특례규정이 적용될 수 없음

​A씨는 3심 모두 패소했어요. 이미 1세대 2주택 중과세율을 적용한 세금을 모두 납부했으므로, 소송패소 때문에 추가로 납부할 세금은 없습니다.

소개를 생략한 ‘장기보유특별공제 배제’ 및 ‘혼인의 자유 또는 법적 안전성 위반’ 쟁점 모두 당연히 A씨의 패소였어요.​

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‘혼인의 자유 또는 법적 안전성’ 부분은 이렇습니다. A씨가 배우자와 혼인한 것이 2004년이라고 해요. ㉠아파트와 ㉡아파트를 이미 보유하던 A씨 배우자와 혼인하는 바람에 A씨에게 중과세율이 적용된 것은 분명하죠? A씨 입장에서는 충분히 ‘세금부과가 혼인의 자유를 침해했다’고 주장할 수 있습니다.

​하지만, 항소심 법원은 “A씨 세대의 경우 ㉢주택을 취득할 당시 얼마든지 그 보유 주택수를 줄임으로써 1세대 2주택에 해당하지 않을 수도 있었을 것으로 보이는 사정 등에 비추어 보면, A씨에 대한 양도소득세 과세처분이 혼인의 자유나 법적 안전성에 반하여 위법하다고 보이지 않는다.” 라고 판시했어요.​

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A씨는 위 ｢소득세법 시행령｣의 ‘국내에 1주택을 소유한 1세대’에 해당하는지 여부를 대체주택 즉, ㉢주택의 양도일인 2021년을 기준으로 따져야 한다고 주장했지만, 결론은 무엇이었습니까? ‘㉢주택의 취득일인 2016년 2월 기준으로 보아야 한다’였네요.​

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그러한 ‘㉢주택 취득 당시, 그것 말고 딱 1채만 소유’라는 요건을 충족하지 못했기 때문에, 그 다음으로 따져야하는 각호의 요건은 살펴볼 필요도 없이 A씨 패소로 끝난 오늘의 사례였어요.

​그런데, 과세관청은 기준시점을 2014년(재건축주택 사업시행인가일)이라고 주장했는데, 법원은 2016년 기준(대체주택 취득일)이라고 판결했죠? 관련 기획재정부 유권해석과 심판결정 사건번호를 소개해 드립니다.

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기획재정부 재산세제과-1270, 2023.10.23.

「소득세법 시행령」 제156조의2 제5항(이하 “특례규정”이라 한다)은 대체주택 취득일을 기준으로 1주택을 소유한 1세대인 경우에 적용되는 것이며, 귀 질의와 같이 대체주택 취득일 현재 2주택 이상을 소유한 경우에는 해당 특례규정이 적용되지 않는 것입니다. 동 해석은 회신일 이후 결정 · 경정하는 분부터 적용됩니다. 끝.

→ 조심 2021서5174, 2022. 11. 7. 같은 뜻​

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오늘 사례와 비슷한 세금사례들을 같이 보시죠.

(양도소득세, 2005년 개정세법, 주택재건축) ‘사업시행인가’는 뭐고 ‘관리처분계획인가’는

(최신, 양도소득세) ‘주택’이나 ‘조합원입주권’이나 똑같잖아요. 그러니까 ‘장기임대주택

 

 

“ 사례는 참고사항일 뿐,

성급한 일반화는 금물! ”

 

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