(양도소득세, 일시적 1세대 2주택) 오피스텔을 ‘자녀에게 양도’한 것이 뭐가 잘못되었나요?

안녕하세요, 세금사례 연구가 이호성 세무사입니다.

​​

오늘은 부모-자식 사이의 부동산 매매와 관련 있는 양도소득세 사례 1건을 보려 해요.

​​

3개월 전인 올해 4월에 제1심 행정법원의 판결이 있었습니다.

​위와 같은 상황에서, 만약 A씨의 배우자가 자녀에게 오피스텔 1채를 양도한 것이 인정된다면, A씨가 ㉠아파트를 양도할 당시 ‘일시적 1세대 2주택 비과세 특례’가 적용될 수 있습니다(㉠아파트 취득하고 1년 이상 지난 후에 오피스텔 취득 + 오피스텔 취득일부터 3년 이내에 ㉠아파트 양도).

​​

하지만, 반대로 인정되지 않는다면 1세대 몇 주택입니까? 그렇습니다, 1세대 3주택자의 양도라서 일시적 2주택 비과세 규정은 적용불가예요. 그렇다면 오늘의 쟁점은 ‘부모-자식 사이의 부동산 매매가 인정되었을까?’입니다.

​2020년 당시 A씨는 전자와 같이 일시적 1세대 2주택이 맞다는 입장으로 ㉠아파트 양도에 따른 양도소득세를 신고 · 납부했는데, 과세관청은 후자의 입장으로 2022년에 A씨 앞으로 가산세를 더하여 ○억 원짜리 양도소득세 납세고지서를 보냈고, 이에 불복한 A씨가 심판청구 후 행정소송을 제기했어요.

​​

과연 법원의 판단은 어땠을까요?

​① (전략) 위 오피스텔 1채의 매매거래 당사자들은 부모-자식의 관계로, 긴밀한 친족관계에 있는 당사자 사이에서는 조세부담의 회피라는 공통된 이해관계 하에 외형적인 거래조건을 얼마든지 임의로 만들어 낼 수 있으므로,

​​

② 양도소득세 비과세 특례 적용대상에 해당하기 위한 오피스텔의 양도 여부를 판단함에 있어서는 그 거래조건이 친족관계가 없는 일반적인 거래당사자들 사이에서도 통상적으로 이루어지는 경제적인 합리성을 가지고 있는지 여부가 중요한 기준이 될 것임

③ 그런데 A씨의 배우자와 그 자녀 사이에 작성된 오피스텔 매매계약서에는 중도금을 ○개월 동안 분할 지급한다고 정하면서 각 회차별 지급일과 액수를 정하지 않았고, 잔금 지급기한을 계약 체결일로부터 ○개월 이후로 정하고 잔금 지급 후에도

​

④ 임대의무기간 4년이 지나야 등기를 이전한다고 정하고 있으며, 1차 중도금(전체 매매대금 중 계약금 및 1차 중도금이 차지하는 비율은 ○○% 정도에 불과하다)만 지급받고 오피스텔의 임대수익 전부를 매수인(A씨의 자녀)에게 지급하기로 하는 등 통상의 매매계약에서 보기 어려운 이례적인 내용이 다수 확인됨

​⑤ (중략) A씨는 그의 자녀가 오피스텔의 매매대금을 지급하였다고 주장하나, 매매대금 중 계약금을 제외한 나머지 돈이 모두 매도인인 A씨의 배우자가 아니라 A씨의 계좌로 입금되었고, 일부 입금액은 매수인인 A씨 자녀가 아닌 다른 사람(D씨)이 입금하였거나 그 입금자가 누구인지 확인되지 아니함

​​

⑥ (중략) 오히려 2009년부터 2017년까지 발생한 A씨 자녀의 근로소득 합계액이 신용카드등 사용액을 초과하고 A씨 자녀가 각종 대출을 받아 온 사정 등에 비추어 보면, A씨 자녀가 실제 위 D씨에게 자금을 대여할 만한 자력이 있었다고 보이지 아니함

​⑦ A씨가 오피스텔의 양도일이라고 주장하는 2019년 6월 이후에도 A씨의 배우자는 예전과 같이 자신의 명의로 위 주택을 임대하고 임차인으로부터 보증금과 임대료를 수취하였으며 그에 관한 종합소득세를 신고 · 납부하는 등 오피스텔을 사실상 지배 · 관리하였음

​​

⑧ 위와 같은 사정에 비추어 보면, A씨의 배우자가 2019년 6월에 오피스텔을 양도하였다고 보기 어려워 ㉠아파트 양도 당시 A씨 부부는 ㉠아파트 외에 오피스텔 2채를 보유하여 1세대 3주택에 해당한다고 판단되므로, ‘일시적 1세대 2주택 비과세 특례’ 요건을 충족하지 못하였음

​A씨는 제1심에서 패소했고, 사건은 그대로 확정되었습니다. 과세처분 당시와 심판청구 과정에서 과세관청은 ｢소득세법 시행령｣에서 정한 ​‘장기임대주택 소유시 거주주택 특례’ 규정의 적용대상이 아니라고 보았고, 이와 관련하여 법원은​

​

“A씨는 당초 ㉠아파트가 ｢소득세법 시행령｣의 거주주택 특례 대상에 해당한다는 이유로 1세대 1주택 비과세 특례를 적용하여 양도소득세를 신고 · 납부하였다가 과세관청이 거주기간 미충족을 이유로 양도소득세를 부과하자 이에 불복하여 조세심판청구를 하면서 비로소 오피스텔이 이미 양도되었다는 주장을 하였다.” 라고 판시했어요.

​주택 숫자가 문제야? 그거 잠깐 자식 앞으로 돌려뒀다가 나중에 처리하지 뭐~!

​​

어떻습니까? 가족 간의 매매거래를 보는 과세관청과 재결청(조세심판원 등) 그리고 법원의 시각을 잘 아시겠죠? 판결내용 ①~②처럼, 일단 ‘짜고 치는 ㄱㅅㅌ’의 입장으로 접근하면서 설령 그게 아니라면 즉,

​“그 거래조건이 친족관계가 없는 일반적인 거래당사자들 사이에서도 통상적으로 이루어지는 경제적인 합리성이 있는지를 납세자 스스로 증명해 보세요” 라고 한다는 것이죠. 결코 허투루 지나칠 수 없는 얘기입니다.

​​

물론, 오늘 사례의 A씨는 양도세 대비책으로 ‘장기임대주택 소유시 거주주택 특례’만을 생각하고 있다가 ‘거주요건 미충족’이라는 장벽에 부딪힌 다음에 뒤늦게서야 다음 카드로 위의 주장했을 가능성이 있습니다만, 어떻든 결론은 A씨의 소송패소였어요.

출처 : 국세청 발간책자 ‘상속 · 증여 세금상식’ 中, 2023. 4. 28.자

옳거니! 그렇다면, 위 판결내용에 나온 것처럼 매매계약서의 내용대로 매매대금만 제대로 맞춰두면 가족간 매매 문제에서 국세청을 이길 수 있겠구나~

​

정말로 그럴까요? 위에서 보시듯, 하물며 ‘가족 간 차용증’조차 국세청이 어떻게 바라보는지를 아신다면, ‘가족 간 매매’에 대해 그리 간단히 넘겨짚을 문제는 아닌 것 같아요.

​​

매매계약서와 통장거래내역 외에도 이 서류, 저 서류 등등을 요구하면서 ‘특수관계인은 조세부담의 회피라는 공통의 이해관계’라는 부분을 집요하게 공략할 것이니, 그것을 극복할 수 있도록 미리 준비해야만 승리할 수 있을 것입니다. 물론, 반대로 국세청의 입장에서는 마땅히 이런 자세로 업무를 해야겠죠?

​​

오늘 사례와 비슷한 세금사례들을 같이 보시죠.

(최신, 증여세) 가족 간 매매로 처리하려다 세금폭탄을?

(증여세) 부모-자식간 ‘전세계약’하면 증여입니까? 4.3억 원짜리 아파트를 부담부증여할 때 ‘

 

 

“ 설마 그것까지 세금 매기겠어?

네, 그것까지 세금 매깁니다. ”

 

이 글을 스크랩하실 경우에 ‘비공개’가 아닌 ‘공개 포스트’로 해 주시면 더 좋을 것 같습니다.

세금사례 연구가 소개 및 세무상담 의뢰하기

문의가 있으시거나 세무상담이 필요하신 분은 바로 위 포스팅을 확인하여 주시기를 부탁드립니다.

​☎ 이호성 세무사 직통전화