(법인세, 비사토) 부동산 매매업자라면 무조건 ‘사업용도’로 인정?

안녕하세요, 세금사례 연구가 이호성 세무사입니다.

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오늘은 비사업용 토지에 대한 법인세 사례 1건을 살펴보려 해요.

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지지난 달인 올해 5월에 대법원 판결이 있었어요.

​부동산 매매업 등을 영위하는 A회사는 2016년에 토지 분양권을 취득하는 매매계약을 체결한 다음, 약 2주 뒤 해당 토지에 대한 소유권이전등기를 했습니다. 그리고 A회사는 해당 토지에서 지반공사, 전기공사, 하수도공사 및 대지조성(토지형질변경)공사를 수행했죠.​

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대지조성공사 등을 했으니, 토지의 지목은 대지(垈地)겠죠? 이제, A회사는 위 토지를 여러 필지로 분할한 다음 2016년과 2017년에 걸쳐 수분양자에게 위 토지를 양도했습니다. 부동산 매매업자가 부동산을 매매했죠?

2020년이 되어서 과세관청은 A회사의 위와 같은 토지를 양도한 행위가 ｢법인세법｣에서 정한 ‘비사업용 토지’ 규정의 적용대상이라는 이유로, 각 가산세를 더한 2016사업연도 및 2017사업연도 법인세 납세고지서를 A회사 앞으로 보냈습니다.

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이에 불복한 A회사는 심판청구를 거쳐 행정소송을 제기하면서 “우리 회사는 부동산매매업을 주된 사업으로 영위하는 법인으로서, 부동산 매매업에 사용할 목적으로 위 토지를 매수하여 개발한 다음 분양하였다.

그러므로 위 토지는 우리 회사의 목적사업에 직접 사용된 것으로서 그 자체로 사업용 토지에 해당하고, ｢법인세법｣에서 정한 비사업용 토지에 해당하지 않는다.” 라고 주장했어요.​

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부동산 매매업 회사가 부동산 매매했는데 ‘비사업용’이라고요? 과연 결과는 어땠을까요?

(비사업용 토지로 보지 아니하는 ‘부득이한 사유’ 내용은 소개를 생략합니다)

① ｢법인세법｣ 규정은 내국법인이 비사업용 토지를 양도한 경우에는 토지 등의 양도소득에 10/100을 곱하여 산출한 세액을 ‘토지등 양도소득에 대한 법인세’로 추가 납부하도록 규정하고 있고, 비사업용 토지에 해당하는 토지를 농지, 임야, 목장용지 및 그 외의 토지 등으로 구분하여 열거하고 있음

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② (중략) ｢법인세법｣은 비사업용 토지에 해당하는 토지를 구체적으로 열거하고 있을 뿐 그와 반대되는 개념으로 사업용 토지라는 표현을 사용하거나, 그에 관한 별도의 정의규정을 두지 않고 있음

③ 오히려 A회사가 주장하는 개념과 유사한 토지, 즉 법인의 업무와 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 토지로서 비사업용 토지에서 제외되는 토지는 대통령령으로 정한다고 규정하고 있을 뿐임

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④ (중략) ｢법인세법｣ 규정이 대지 등의 토지를 비사업용 토지에 포함하고, 특별히 법인의 업무와 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 토지로서 대통령령으로 정하는 토지만을 비사업용 토지에서 제외하는 형식을 취한 것은,

​⑤ 대지의 경우 부동산 투기에 이용될 우려가 크고 비사업용 토지 여부의 판정기준을 강화하여 법인이 과다한 대지를 취득하는 것을 방지하려는데 그 목적이 있다고 할 수 있음​

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⑥ 그런데 A회사가 위 토지를 그 생산력 등 고유한 특성을 활용하는 방식으로 사용하지 않고 거래의 객체로 이용하여 소득을 얻은 것은 분명하고, 이러한 사실 자체는 A회사가 부동산매매업을 영위하고 있다고 하여 달라지지 않으므로, ｢법인세법｣ 조항의 입법 목적이나 취지는 이번 사건과 같은 경우에도 여전히 유효하다고 보아야 함 (후략)

​A회사는 3심 모두 과세관청에게 패소했습니다. 세법상 비사업용 토지를 정했으면서도, 판결내용 ②에 나온 것처럼 ‘사업용 토지라는 것을 규정하고 있지 않다’는 부분이 흥미롭죠?​

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거듭하여 말씀드리고 있는데요, 다른 업종의 사업자도 아니고 부동산 매매업자인 A회사가 토지를 매수하여 매도한 것을 왜 ‘비사업용’이라고 분류하여 10%p나 세금을 더 매긴 것입니까?

​판결내용 ④에 나온 “비사업용 토지에서 제외한”, “대통령령으로 정하는 토지만”에 해당하는 규정은 아래와 같습니다.

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｢법인세법｣ 제55조의2(토지등 양도소득에 대한 과세특례)

② 제1항제3호에서 “비사업용 토지”란 토지를 소유하는 기간 중 대통령령으로 정하는 기간 동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.

4. 농지, 임야 및 목장용지 외의 토지 중 다음 각 목을 제외한 토지

가. ｢지방세법｣이나 관계 법률에 따라 재산세가 비과세되거나 면제되는 토지

나. ｢지방세법｣ 제106조제1항제2호 및 제3호에 따른 재산세 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지

다. 토지의 이용상황, 관계 법률의 의무이행 여부 및 수입금액 등을 고려하여 법인의 업무와 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 토지로서 대통령령으로 정하는 것

​｢법인세법 시행령｣ 제92조의8(사업에 사용되는 그 밖의 토지의 범위)

①법 제55조의2제2항제4호다목에서 “대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.

1. 운동장 · 경기장 등 체육시설용 토지로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것(각 목 규정 생략)

2. 주차장용 토지로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것(각 목 규정 생략)

3. ｢사회기반시설에 대한 민간투자법｣에 따라 지정된 사업시행자가 동법에서 규정하는 민간투자사업의 시행으로 조성한 토지 및 그 밖의 법률에 의하여 사업시행자가 조성하는 토지로서 기획재정부령이 정하는 토지(단서 규정 생략)

4. ｢청소년활동진흥법｣에 따른 청소년수련시설용 토지로서 동법에 따른 시설 · 설비기준을 갖춘 토지(단서 규정 생략)

(이하 제5호부터 제13호 규정은 생략)

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제가 소개해 드리지 않았던 판결내용 중에는 “｢법인세법 시행규칙｣ 규정은 부동산매매업(한국표준산업분류에 따른 건물건설업 및 부동산공급업을 말한다)을 영위하는 자가 취득한 매매용부동산이 부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지에 해당하는지에 관한 판정기준을 규정하고 있는데,

​A회사 주장대로 위와 같은 부동산(법인의 목적사업에 직접 사용되는 토지)이 당연히 사업용 토지에 해당한다면 위 시행규칙에서 위와 같은 판정기준을 따로 규정하고 있을 아무런 이유가 없다.” 라는 부분이 있습니다.

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그렇습니다, “업종이 부동산 매매업이다” 라는 이유만 내세워서는 ｢법인세법｣에서 정한 ‘비사업용 토지’ 규정을 피할 수 없어요. 즉, ‘법인의 업무와 직접 관련’이 있더라도 그렇습니다. 아래 포스팅에서 말씀드린 판례 등을 통해 이미 확립된 법리라고 할 수 있어요.

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오늘 사례는 ｢법인세법｣상 ‘비사업용 토지’였는데요, 개인 양도소득세에 적용되는 ｢소득세법｣상 ‘비사업용 토지’ 문제는 또 어떨까요?

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오늘 사례와 비슷한 세금사례들을 같이 보시죠.​

(법인세) 유예기간도 봐 줄 수 없습니다 그리고 부동산매매업인데 ‘비사업용’은 아니죠.

(최신, 양도소득세) 토지에 대해 법적인 사용제한이 걸려있다면 무조건 사업용이죠?

 

 

 

“ 책을 한 권만 읽은 사람이

제일 무섭다 ”

 

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