(양도소득세, 2005년 개정세법, 주택재건축) ‘사업시행인가’는 뭐고 ‘관리처분계획인가’는 또 뭘까요?

안녕하세요, 세금사례 연구가 이호성 세무사입니다.

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‘조합원입주권’과 소위 ‘분양권’은 서로 뭐가 다를까요? 오늘은 분양권 말고 조합원입주권 관련 얘기를 해 보려 합니다.

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본격적인 사례 소개에 앞서 작년인 2020년 11월에 있었던 국세청 유권해석 사례를 먼저 보고 올게요.

[제 목]

재건축 후 신주택에서 거주하지 않은 경우 1세대1주택 장기보유특별공제 적용여부

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[답변내용]

재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 해당 조합에 기존주택과 그 부수토지를 제공 및 청산금을 납부하고 관리처분계획등에 따라 취득한 1세대1주택에 해당하는 신축주택 및 그 부수토지를 양도하는 경우로서

​기존주택에서는 2년 이상 거주했으나 신축주택에서는 2년 이상 거주하지 않은 경우에는 청산금납부분 양도차익에 대해 ｢소득세법｣ 제95조 제2항 표 2.에 따른 보유기간별 공제율을 적용하지 아니하는 것입니다.

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올해인 2021년부터 장기보유특별공제 요건 중에 ‘거주기간’ 요건이 추가되었는데요 아래 표에 나오는 ‘보유기간’과 ‘거주기간’을 주목해야겠죠?

​재건축 후 새집에서 2년 이상 거주해야만 청산금납부분 양도차익에 대해 1세대 1주택 고가주택 양도자에게 부여하는 위 표와 같은 고율의 장특공제율을 적용해 준다는 유권해석이었습니다.

(정확히 위 예규는 2021년 이후가 아닌 2020년 이전에 적용되는 개정 전 고율의 장특공제율 자체가 적용되지 않는다는 의미입니다)

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자, 이제 오늘의 양도소득세 사례 1건을 보러 같이 가시죠. 제목처럼 2005년에 바뀐 세법이 2017년에 양도한 주택과도 상관이 있습니다.

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작년인 2020년 11월에 대법원 선고가 있었어요.

​A씨는 1979년에 1번 주택을 취득한 후 1988년에 2번 아파트를 취득했는데, 2번 아파트에 대한 주택재건축사업이 진행되어 2005년에 사업시행인가를, 2015년에 관리처분계획인가를 각각 받았습니다. 연도에 주목해야 하고 또, ‘사업시행인가’와 ‘관리처분계획인가’를 잘 구분할 필요가 있는 사례예요.

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2017년이 되어서 A씨는 1번 주택을 양도하고 그것이 1세대 1주택 비과세 대상에 해당한다는 이유로 납부할 양도소득세가 없는 것으로 양도소득세 예정신고를 했어요. 1번 주택 양도 당시에 2번 아파트가 멸실되고 없으니 1세대 1주택이 맞을까요?

​약 4개월 후에 A씨는 1번 주택 양도 당시 2번 아파트에 대한 조합원 입주권을 보유하고 있었다는 이유로 1세대 1주택 비과세 규정 적용을 배제하여 양도소득세 ○억 원을 수정신고 · 납부했습니다.

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그로부터 약 7개월이 지난 2018년이 되어서 A씨는 과세관청에게 최초에 신고한 것과 같이 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하는 것이 맞다면서 과세관청에게 양도소득세 경정청구를 제기했고, (A씨 입장이 왔다갔다 했군요)

​과세관청은 그 청구를 거부했는데 그 거부통지일로부터 5일 후에 A씨가 사망하였기에 그의 상속인이 이의신청과 심판청구를 거쳐 법원에 행정소송을 제기했습니다.

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A씨의 상속인은 “2005년 5월 31일에 개정된 ｢소득세법 시행령｣에 따라 주택재건축사업에 있어 조합원입주권 전환일이 사업시행인가일에서 관리처분계획인가일로 변경되었으나,

​그 부칙 규정에서 “이 영 시행 전에 ｢도시 및 주거환경정비법｣에 의하여 사업시행인가를 받은 주택재건축사업의 조합원에 대한 1세대 1주택 특례적용 및 양도차익의 산정에 관하여는 제155조 및 제166조의 개정규정에 불구하고

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종전의 규정에 의한다.”고 규정하여 시행령 개정 전에 사업시행인가를 받은 주택재건축사업의 조합원이 취득한 조합원입주권은 기존 규정에 의하도록 하고 있다.” 라고 하면서

​“A씨의 경우 위 ｢소득세법 시행령｣ 개정 전에 2번 아파트에 대한 사업시행인가를 받은 주택재건축사업에 의하여 조합원입주권을 취득하였으므로 1번 주택의 양도에 대하여는

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종전 1세대 1주택 특례규정을 적용하여 1세대 1주택의 양도로서 비과세대상이라고 보아야 한다.”라고 주장했어요.

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쟁점은 부칙규정이군요. 2005년 ｢소득세법 시행령｣이 바뀌기 전에 사업시행인가는 받았는데 관리처분계획인가는 못 받은 상황의 A씨(행정소송은 그의 상속인이 진행함)에게 법원은 어떤 판결을 했을까요?

​① 2005년 5월 31일에 개정된 ｢소득세법 시행령｣ 부칙에서 ‘종전의 규정에 의한다’ 라고 할 때에 ‘종전의 규정’은 개정 전 ｢소득세법 시행령｣을 의미한다고 할 것인데, 이는 위 개정된 해당 조항과 마찬가지로,

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② 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 해당 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위, 즉 조합원입주권을 양도하는 경우 일정 요건 하에​

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③ 이를 양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택으로 본다는 취지에 불과한 것으로서, 조합원입주권이 아닌 주택을 양도한 A씨의 경우에는 적용될 수 없으므로, 이와 다른 전제에 있는 A씨 상속인의 주장은 이유 없음

​A씨의 상속인은 3심 모두 과세관청에게 패소했습니다.

소개해 드리지 않았던 A씨 상속인의 다른 주장들 모두 법원이 인정하지 않았어요.​

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​｢소득세법 시행령｣ 부칙은 A씨 상속인이 주장처럼 ‘해당 시행령 시행 전에 사업시행인가를 받은 주택재건축사업의 조합원에 대한 1세대1주택 특례적용’에 있어서 기존의 규정을 적용하는 것이 맞아요.

​또, A씨 상속인의 주장처럼 주택재건축사업의 경우에 ｢소득세법 시행령｣ 규정이 ‘사업시행인가일 현재’가 ‘관리처분계획의 인가일 현재’로 바뀐 것도 맞는 말입니다. 그럼 뭐가 틀렸을까요?

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해당 ｢소득세법 시행령｣ 규정이 말하는 것은 ‘입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우’입니다. 즉, 조합원입주권 자체를 양도하는 경우를 말함이지, A씨처럼 다른 주택을 양도하는 경우가 아니라는 것이죠.

​소개를 생략했던 내용 중에 A씨의 상속인이 이런 주장도 했었어요.

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“A씨는 이미 2005년의 ‘사업시행인가로 인하여’ 입주자로 선정된 지위를 취득하였기 때문에 1세대 1주택 비과세 규정 적용 배제대상이 아니다.”

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이에 대하여 법원은 “2005년말 개정된 ｢소득세법｣ 규정은 그 적용대상으로서의 조합원입주권을 ‘｢도시 및 주거환경정비법｣ 규정에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위’라고 정의하고 있는데

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그와 같은 의미의 조합원입주권은 2번 아파트의 사업시행인가일 당시 시행 중이던 ｢도시 및 주거환경정비법｣ 규정에 의하더라도 관리처분계획을 인가받은 때에 취득한다고 보아야 한다.” 라고 하면서 원고 주장을 기각했어요.

​그런데, 2번 아파트는 사업시행인가 후 관리처분계획인가까지 왜 이렇게 10년이라는 긴 시간이 소요된 것일까요?

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또, 청산금이 등장하는 주택재개발 또는 주택재건축의 경우, 세무사가 부르는 양도소득세 신고대행수수료가 보통은 다른 경우보다 상~당히 높습니다. “뭐 이리 비싸냐? ” 라고 하기 전에 왜 비싼지도 생각해 보게 되네요.

 

“ 세무사를 알아두는 것이

생활의 지혜입니다 ”

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